Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2009 по делу n А53-2438/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-2438/2009

30 октября 2009 г.                                                                              15АП-7849/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Симонова О.Н. по доверенности от 26.02.2009,

от ответчика: директора Леонов В.П. (паспорт), Грицихина Я.В. по доверенности от 01.06.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Каскад-Сервис»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2009 по делу № А53-2438/2009

по иску Комитета по управлению имуществом г.Таганрога

к обществу с ограниченной ответственностью «Каскад-Сервис», г.Таганрог

о взыскании 1038331,01 руб. задолженности по арендной плате и пени,

принятое в составе судьи Никоновой О.В.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г.Таганрога (далее Комитет) обратился  в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Каскад-Сервис» (далее ООО «Каскад-Сервис») о взыскании задолженности в размере 1038331 рубль 01 копейка, в том числе задолженность по арендным платежам в размере 931349 рублей 81 копейка и пеня в размере 106981 рубль 20 копеек.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, предусмотренных ст. 614 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2009 исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «Каскад Сервис» в доход консолидированного бюджета Ростовской области взыскана задолженность по арендным платежам в размере 931349 рублей 81 копейка и пени в размере 106981 рубль 20 копеек за период с 28.03.2007 по 31.12.2008

Общество с ограниченной ответственностью «Каскад-Сервис» в порядке, предусмотренном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой в которой просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2009 и отказать в удовлетворении иска. Ответчик указал, что не согласен с оценкой рыночной стоимости земельного участка на основании которой был определен расчет стоимости арендной платы по спорному договору. В материалы дела представлены два отчета об оценке, выполненных одним и тем же оценщиком, при этом размер арендной платы согласно отчету от 26.06.2006 составляет 658545 руб., а в соответствии с отчетом от 16.04.2007 – 178286 руб.

В судебном заседании представители ответчика апелляционную жалобу поддержали, просили решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.07.2006 № 710 ООО «Проминвест» был предоставлен земельный участок площадью 4429 кв.м. с кадастровым номером 61:58:05273:0015, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Поляковское шоссе, для строительства ГАЗС.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды участка установлен с 10.03.2006            по 10.03.2011.

Земельный участок передан ООО «Проминвест» по акту от 10.07.2006.

В соответствии с договором об уступке права аренды от 27.01.2007 ООО «Проминвест» передало ООО «Каскад Сервис» права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.07.2006 № 710.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 27.01.2007.

Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.07.2006 № 710 и договор об уступке права аренды от 27.01.2007 прошли государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается отметками регистрационной службы на оборотной стороне последних листов договоров (т.1,л.д.14,16)

Свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2008 подтверждается право собственности ООО «Каскад-Сервис» на АГЗС площадью 16,1 кв.м. литер А, навес площадью 70,1 кв.м. литер А, расположенные на спорном земельном участке по адресу: г.Таганрог, Поляковское Шоссе, 30-10 (л.д.60).

На основании договора купли-продажи от 28.11.2008 № 3.120 ООО «Каскад Сервис» приобрело в собственность спорный земельный участок, площадью 4429 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г.Таганрог, Поляковское Шоссе, 30-10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.04.2009 серии 61-АД №601688 (л.д.59).

Письмом от 20.10.2008 № 6212 Комитет по управлению имуществом г. Таганрога уведомил ООО «Каскад Сервис» о наличии задолженности по арендной плате и необходимости погасить задолженность в течение 10 дней. Указанное уведомление было получено ответчиком 05.11.2008, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении заказной корреспонденции (л.д.8-9).

В силу пункта 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в Комитет по управлению имуществом г. Таганрога расчетов арендной платы с копиями платежных поручений.

Размер годовой арендной платы за участок согласно пункту 3.1 договора составляет 658545 рублей и установлен на основании Отчета № 183/06 от 26.06.2006 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 4429 кв.м», выполненного ООО НПК «Бюро кадастра Таганрога», в соответствии с постановлением Администрации Ростовской области № 283 от 15.12.2005, что подтверждается соответствующей отметкой в расчете арендной плате, подписанном арендатором (л.д.13).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.4.3 договора аренды от 10.07.2006 № 710 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно расчету истца (л.д.5) задолженность ответчика по арендным платежам по договору аренды от 10.07.2007 № 710 за период с 28.03.2007 по 31.12.2008 составляет 931349,81 руб.

Из отзыва на исковое заявление и апелляционной жалобы усматривается, что ООО «Каскад Сервис» не оспаривает факт невнесения платежей по спорному договору аренды, однако считает завышенной установленную договором арендную плату, ввиду применения отчета об оценке стоимости арендной платы, содержащего ошибки в части определения такой стоимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Таким образом, арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в том числе государственная собственность на которые не разграничена, в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, является устанавливаемой уполномоченными на то органами государственной власти субъекта Российской Федерации. Поэтому стороны договора аренды обязаны руководствоваться нормативно устанавливаемым размером арендной платы за такой земельный участок (или порядком ее определения) и не вправе применять иной размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного соглашениями, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

В соответствии с пунктом 4 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки» (действовавшего на момент заключения спорного договора аренды) размер годовой арендной платы за использование незастроенных земельных участков, предоставленных в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и находящихся в государственной собственности Ростовской области, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, Комитет обоснованно руководствовался отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 4429 кв.м. № 183/06 от 26.06.2006 при определении первоначального размера арендной платы при заключении договора аренды земельного участка от 10.07.2007, поскольку данный порядок определения размера арендной платы был императивно установлен Постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Заключение договора аренды земельного участка для строительства АГЗС осуществляется на добровольных началах. Арендатор в данной ситуации обладает свободой волеизъявления на заключение договора.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма № 92 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Требования об оспаривании величины стоимости объекта оценки отчета № 183/06 от 26.06.2006 ответчиком до заключения договора не предъявлялись.

Представленная в материалы дела копия отчета об оценке № 114/07 от 18.04.2007 не опровергает достоверность величины стоимости объекта оценки отчета № 183/06 от 26.06.2006 по состоянию на 26.06.2006, поскольку содержит сведения об оценке данного объекта по состоянию на иную дату - 16.04.2007. Кроме того, данный отчет об оценке не был утвержден Комитетом в установленном порядке, в связи с чем не может быть использован для определения размера арендной платы по спорному договору.

ООО «Каскад Сервис» в спорный период пользовалось спорным объектом недвижимости, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном в соответствии с пунктом 4 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки» на основании отчета об оценке № 183/06 от 26.06.2006 не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена разделом 5 договора, в соответствии с пунктом 5.2 которого в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки платежа.

Сумма пени за просрочку внесения арендной платы в спорный период определена истцом с последовательным применением ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки исполнения обязательства, и составила 106981,20 руб. Расчет проверен судом и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, суд первой инстанции обосновано взыскал 931349,81 руб. – задолженности по арендным платежам по договору аренды от 10.07.2006 № 710 и – пени в размере 106981,20 руб. за период с 28.03.2007 по 31.12.2008.

Иные