Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 по делу n А32-4788/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

оценки, поскольку этими актами констатировано только два обстоятельства: правопреемство истца от АЖСО трест “Центробамстрой” и строительство объекта акционерами АЖСО треста “Центробамстрой” (например, л.д.118 об, 122, 135).  Выяснение вопроса о том, кто именно осуществлял  строительство, недостаточно для установления основания возникновения гражданских прав и обязанностей в отношении объекта. Строительство объекта за свой счет является лишь одним из условий возникновения права собственности на объект недвижимости. Так, при обращении в суд с иском о признании права собственности на основании положений ст.222 ГК РФ строительство за свой счет будет иметь правовое значение только при наличии основной предпосылки: предоставление земельного участка на предусмотренных законом условиях.

Аргументируя иск и жалобу, истец ссылается на то, что объект самовольным не является, поскольку уже зарегистрирован в реестре.

Данная позиция является ошибочной.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат регистрации права на объекты, но не объекты прав.

Спорный объект присутствует в реестре только по причине того, что в отношении данного объекта была проведена регистрация права собственности ООО “Центробамстрой” СЖС, которое в действительности, как следует из судебных актов по иным делам, прав на объект не имело. Впоследствии в связи с заключением договора купли-продажи, право собственности на незавершенный строительством жилой дом №3 было зарегистрировано за ЗАО “Финансово-инвестиционная компания “Центр новых строительных технологий”. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2005г. зарегистрированное право собственности ЗАО “Финансово-инвестиционная компания “Центр новых строительных технологий” на спорный объект был признано недействительным, право собственности прекращено 15.12.2005г. При этом ни виндикационный иск, ни иск о признании права собственности истца в отношении спорного объекта заявлен не был. Между тем в ситуации, когда объекты, созданные  по инициативе, за счет и для истца, введены в оборот посредством действий иного лица, ответчиком по иску о признании права собственности на данные объекты является именно данное лицо либо лицо, чье право на момент предъявления иска зарегистрировано в реестре, но не администрация.

Регистрация права, которая впоследствии была погашена как незаконная, в связи с отсутствием прав у лица, указанного в качестве правообладателя, не является достаточным доводом в обоснование наличия права собственности истца на незавершенный строительством объект, получивший отражение в реестре посредством действий неуправомоченного лица.

Ссылаясь на ведение объекта в оборот посредством действий другого лица, истец должен доказать безупречное соблюдение всех административных предпосылок, необходимых для возникновения права собственности в ординарном порядке – т.е. при создании вещи для себя.

Определением от 30 сентября 2009г. апелляционный суд предлагал истцу представить пояснения по вопросу о легитимации истца и ответчиков; обоснованные пояснения по вопросу о том, кто осуществлял регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3; какие документы предоставлялись на регистрацию права; было ли выдано разрешение на строительство указанного объекта; доказательства создания спорного объекта и введения его в оборот с соблюдением всех требований законодательства.

Материалы дела отражают намерение строительства четырех домов на горе Кадош. При этом согласно представленной истцом копии документа от ноября 1998г., адресованного главным архитектором города начальнику Сочинского отделения ОРУ СК УВДт разрешение на производство СМР был выдано в одном экземпляре – л.д.63.

Истец ссылается на данный документ как на документ,  подтверждающий его позицию.

Между тем данный документ, анализируемый в совокупности с пояснениями Администрации муниципального образования Туапсинский район и материалами дела правоустанавливающих документов в отношении незавершенного строительством 80-ти квартирного жилого дома (третьего дома), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул.Московских строителей, 3, микрорайон “Кадош” (кадастровый (или условный) номер объекта: 23:51:4.2004-47,  указывает на обратное, а именно не позволяет сделать вывод о том, что разрешение на строительство третьего дома когда-либо было выдано.

Истец представил суду постановление главы города Туапсе от 27.02.1998г. №332, согласно которому акционерным обществом “Центробамстрой” завершается строительство четырех жилых домов на горе Кадош. Намерение строительства четырех домов отраженно также в письме главы администрации г.Туапсе от 04.10. 1994г. – л.д.66.

В то же время, строительство велось не одновременно. По пояснениям истца, два дома были достроены, третий дом – объект спора по данному делу, строительство четвертого дома начато не было.

Истцом предоставлено постановление главы администрации г.Туапсе от 07.08.1995г. №1123, согласно которому за АЖСО “Центробамстрорй” закреплен земельный участок под двумя строящимися домами – л.д.67. Представлен так текст договор аренды, согласно которому земельный участок предоставлен для строительства двух 80-кв. жилых домов – л.д.68. С данными документами представлено разрешение №23, согласно тексту которого оно выдано на строительство двух 80-квартирных домов на срок с 24.05. 1996г. по 31.01.1997г. – л.д.69.

Из представленного в материалы дела договора аренды от 23.02.1998г. №731, подписанного администрацией города Туапсе и АЖСО “Центробамстрой”, на срок 1 год, по условиям которого земельный участок предоставлялся для завершения строительства третьего дома, видно, что данный договора подписан после окончания действия разрешения на строительства, представленного истцом в материалы дела.

Два жилых дома в микрорайоне “Кадош”, на которые выдано представленное в материалы дела разрешение на строительство, приняты в эксплуатацию госкомиссией 14 апреля 2001г. Данное обстоятельство  получило отражение в решении суда от 14 июня 2006г. по делу № А32-66766/2005 – л.д.126.

Иного разрешения на строительство ни материалы дела, ни материалы регистрационного дела обнаружить не позволяют.

Согласно предоставленным во исполнение определения апелляционного суда материалам дела правоустанавливающих документов в отношении незавершенного строительством 80-ти квартирного жилого дома, лит. А, общей площадью застройки 775,0 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул.Московских строителей, 3 (кадастровый (или условный) номер объекта: 23:51:4.2004-47 единственным  разрешением на строительство, имеющемся в данном деле, является разрешение на строительство №23 на два дома, сроком с 24.05.1996г. по 31.01.1997г.

Именно по представлению данного разрешения, не имеющего, как следует из всех обстоятельств дела, отношения к спорному объекту, было зарегистрировано право собственности ООО “Центробамстрой” СЖС.

Причем как следует из представленной истцом копии документа от ноября 1998г., адресованного главным архитектором города начальнику Сочинского отделения ОРУ СК УВДт, разрешение на производство строительно-монтажных работ по строительству жилых домов на горе Кадош было выдано в одном экземпляре –  л.д.63.

Подлинные материалы регистрационного дела анализировались судом при рассмотрении дела № А32-4788/2009-36/349 по заявлению кооператива к заинтересованному лицу Управлению федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю об обжаловании отказа в государственной регистрации.

В постановлении апелляционной инстанции по данному делу от 18 марта 2009г. отражен результат анализа материалов регистрационного дела, согласно которому в материалах дела имеется только одна надлежащим образом заверенная копия разрешения №23 на строительство – это разрешение на два 80-кв. жилых дома. На данной копии стоит штамп и подпись “с подлинником сверено”. Наличие штампа подтверждают материалы настоящего дела.

Представленный в материалы дела договор о долевом участии в строительстве 4-х 9-ти этажных домов, подписанный администрацией города Туапсе (л.д.90),  необходимости соблюдения всех административных предпосылок не отменяет.

Таким образом, истец, в нарушение ст.65 АПК РФ, не выполнил обязанность по доказыванию, а именно не обосновал наличие юридического факта, из которого могло бы возникнуть право собственности истца на спорный объект.

Материалы дела не содержат достаточные доказательства того, что объект не является самовольной постройкой, введен в оборот в качестве незавершенного строительством объекта с соблюдением всех административных предпосылок.

Разрешение на строительство в материалах регистрационного дела не обнаружено.

При таких обстоятельствах истцу для получения легитимации в отношении спорного объекта надлежит оформить надлежащий титул на земельный участок, после чего обратиться за признанием права собственности  в порядке ст. 222 ГК РФ, ходатайствовать о проведении экспертизы с целью подтверждения условий для узаконения самовольной постройки.

Апелляционный суд отмечает, что условия для признания за истцом права собственности на спорный объект как на самовольную постройку на момент принятия судом первой инстанции решения отсутствовали.

Материалы дела не позволяют констатировать наличие какого-либо права истца на земельный участок в момент обращения с иском и принятия судом решения, поскольку представленный в  материалы дела договора аренды от 21 ноября 2006г. со сроком действия до 21 ноября 2009г. не был зарегистрирован – л.д.24.

То есть, материалы дела не подтверждают наличие императивного условия для обсуждения возможности признания за истцом права собственности на основании положений статьи 222 ГК РФ - предоставление земельного участка.

Кроме того, заочным решением Туапсинского городского суда (судья Пашенько С.Б.) удовлетворены исковые требования Гвоздя М.К. о признании права собственности на 45/1000 доли в праве собственности на жилой дом лит.А, г.Туапсе, ул.Московских строителей, д.3 и регистрации права собственности Гвоздя в реестре на долю в праве, которого нет в реестре, по причине отсутствия регистрации права лица, указанного Гвоздем в качестве ответчика – ПЖСК “Строитель”.  Поскольку такой судебный акт состоялся, сведений об его отмене нет, он также не может не препятствовать признанию права собственности истца на весь спорный объект.

Таким образом, оснований для установления иных обстоятельств дела, отличных от установленных судом первой инстанции, апелляционным судом не обнаружено. Основания для отмены судебного отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 июля 2009г. по делу №А32-4788/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                 О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                   О.Г. Авдонина

                                                                                                          М.В. Ильина