Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 n 15АП-3453/2009 по делу n А53-24396/2008 По делу о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2009 г. N 15АП-3453/2009
Дело N А53-24396/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2009 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.
при участии:
от истца: представителя Зряниной Ольги Евгеньевны - доверенность от 31.12.2008 N 01-14/1486,
от ответчика: представителя Дьяченко Елены Геннадьевны - доверенность от 29.08.2008 N 3,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дьяченко Константина Ивановича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17 марта 2009 года по делу N А53-24396/2008,
принятое судьей Новик В.Л.,
по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска
к ответчику индивидуальному предпринимателю Дьяченко Константину Ивановичу
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - Комитет, истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Константину Ивановичу (далее - предприниматель, ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 94 620 рублей 72 копейки и пени в размере 8 392 рублей 62 копеек (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в соответствии с положениями ст. 49 АПК РФ - т. 1 л.д. 94).
Исковые требования мотивированы тем, что между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 21.01.2007 N 32, общей площадью 0,0356 га, кадастровый номер 61:48:04 02 02:0033, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, д. 10, под строительство магазина промышленных товаров. В результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность с 05.04.2007 по 30.09.2008 в размере 103 013,34 руб., из которых: задолженность по арендной плате составляет 94 620,72 руб., пеня - 8392,62 руб.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2009 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени соответствуют требованиям действующего законодательства в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Сами по себе недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Права арендатора при обнаружении недостатков переданного в аренду имущества предусмотрены статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, предпринимателем Дьяченко К.И. не представлено доказательств принятия мер, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при заключении договора аренды земельного участка.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2009 отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- договор распространяет свое действие только на те правоотношения, которые возникли после его государственной регистрации, т.е. с 05.04.2009;
- истец не передал земельный участок в фактическое владение и пользование ответчику по акту приема-передачи;
- земельный участок фактически находится во владении и пользовании администрации г. Волгодонска, которая использует его для выращивания многолетних деревьев;
- деревья, произрастающие на земельном участке, не являются недостатком земельного участка;
- договор аренды от 21.01.2007 ничтожен в части п. 1.1. и п. 3.1. как несоответствующий требованиям п. 2.2. постановления главы города от 28.11.2006 N 3000 "Об установлении ставок арендной платы за землю по видам использования земель и определении размера арендной платы для юридических и физических лиц на 2007 год на территории г. Волгодонска" в части определения размера арендной платы;
- решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2006 г. размер арендной платы определен только на 2006 год, но не на последующие, поэтому условие о цене договора на 2007 - 2008 годы является несогласованным, а договор аренды незаключенным.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика - доводы отзыва на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 16 час. 40 мин. 29 июня 2009 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда и на информационном стенде в здании суда.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Волгодонска Ростовской области от 30.06.2005 N 1457 "О предоставлении в аренду земельного участка Дьяченко К.И. под строительство магазина промышленных товаров у торгового комплекса "Сказка" по ул. Энтузиастов, д. 10" между комитетом и предпринимателем подписан договор аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 61:48:04 02 02:0033 под строительство магазина промышленных товаров, площадью 0,0356 га, сроком на три года (регистрационный номер договора, присвоенный Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, N 32 от 22.01.2007, т. 1 л.д. 6 - 7, 82 - 90).
В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Для прохождения государственной регистрации договор аренды был направлен в отдел по г. Волгодонску Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области.
Отделом по г. Волгодонску Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области было направлено письмо от 19.03.2009 N 21.10-18/387 в адрес предпринимателя об устранении причин, препятствующих проведению государственной регистрации сделки, а именно регистрирующий орган указал на отсутствие подписи арендатора на акте приема-передачи земельного участка от 27.02.2007. Предпринимателю было предложено устранить данное препятствие в срок до 06.04.2007 (том 1 л.д. 46).
По условиям договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок под строительство магазина промышленных товаров, из земель поселений с кадастровым номером 61:48:04 02 02:0033, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, улица Энтузиастов, д. 10. В соответствии с договором земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 27.02.2007 (том 1 л.д. 89), согласно которому состояние передаваемого земельного участка отмечено как хорошее. Претензии в отношении передаваемого имущества арендатором в акте приема-передачи не отражены. Подписи сторон договора на акте имеются, предпринимателем проставлена дата 05.04.2007.
Государственная регистрация договора произведена 05.04.2007 за номером 61-61-10/010/2007-210 (т. 1 л.д. 18).
Акт приемки-передачи призван подтвердить факт исполнения обязанности по передачи земельного участка во владение и пользование. Указанное значение акта приемки-передачи известно любому разумному человеку и традиционно для практики делового оборота. Тот факт, что в отдельных случаях законодатель связывает с актом приема-передачи также иные правовые последствия, не исключает доказательственного значения акта приема-передачи.
В материалах дела отсутствуют доказательства, что предпринимателем заявлялись возражения Комитету относительно сроков передачи земельного участка или его состояния. В связи с чем, доводы предпринимателя о причинах подписания акта приема-передачи признаются судом надуманными и не основанными на материалах дела. Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что акт приема-передачи не может иметь различное правовое значение в зависимости от желания предпринимателя. Акт приема-передачи является доказательством факта передачи. Правовые последствия данного факта определены законом.
Поскольку предприниматель не опроверг достоверность акта приема-передачи - факт передачи земельного участка во владение 05.04.2007 года считается доказанным.
При этом не имеет правового значения и отклоняется судом апелляционной инстанции довод о произрастании на земельном участке многолетних зеленых насаждений.
По мнению предпринимателя, поскольку на земельном участке расположены деревья, принадлежащие муниципальному образованию, то земельным участком владеет Администрация соответствующего муниципального образования.
Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции как софистический, основанный на подмене связи явлений и нарушении законов логики. Под владением понимается фактическое господство над вещью. Передав земельный участок по акту приема-передачи через уполномоченный орган (Комитет), муниципальное образование утратило непосредственное господство над земельным участком. Должностные лица и органы местного самоуправления не совершали каких-либо действий по непосредственному господству над земельным участком, со стороны Комитета и Администрации муниципального образования не чинятся препятствия предпринимателю в осуществлении воздействий на земельный участок. Многолетние насаждения, не отделенные от земельного участка, являются его частью. Соответственно многолетними насаждениями владеет тот, кто владеет земельным участком, а не наоборот - т.е. предприниматель.
Суд первой инстанции дал верную оценку доводам предпринимателя о том, что само нахождение деревьев препятствует использованию земельного участка по назначению.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если использованию имущества препятствуют отдельные части, свойства земельного участка - то их следует оценивать как недостатки. Статья 612 ГК РФ регулирует ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как следует из материалов дела, предприниматель принял земельный участок по акту приема-передачи и, проявляя должную степень разумности и осмотрительности, мог и должен был обнаружить деревья, произрастающие на земельном участке.
Доводы о том, что предприниматель не мог знать произрастают деревья в границах земельного участка или за его пределами опровергается материалами дела. Как следует из судебных актов по делу А53-15999/2003-С5-29, Предприниматель получил земельный участок для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объектов.
В соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 указанного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) проведение работ по формированию земельного участка;
3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 указанного Кодекса;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 указанного Кодекса.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора (п. 5 ст. 31 ЗК РФ).
Таким образом, на момент оформления акта выбора земельного участка предприниматель мог и должен был установить примерное место нахождения границ земельного участка.
В последующем предприниматель обратился с заявкой о проведении работ по формированию земельного участка в МУП "Земля" г. Волгодонска; незаконное бездействие МУП "Земля" г. Волгодонска послужило причиной вынесения судебных актов по делу А53-15999/2003-С5-29. Одним из этапов формирования земельного участка является сдача пунктов опорных межевых знаков на наблюдение за сохранностью ("Инструкция по межеванию земель", утверждена Роскомземом 08.04.1996).
Следовательно, предприниматель, принимая участие в работах по формированию земельного участка, мог и должен был установить его границы. Процедура предварительного согласования места размещения объекта предполагает, что лицо, испрашивающее земельный участок, до принятия решения о предоставлении земельного участка должен ознакомиться с характеристиками испрашиваемого земельного участка. Нереализация предпринимателем предоставленных ему законом возможностей не может ставить в худшее положение контрагента.
Поскольку предприниматель мог и должен был знать о произрастающих на земельном участке деревьях - то не вправе ссылаться на данный недостаток как препятствие для использования земельного участка.
Предприниматель мог предпринять все необходимые меры для вырубки деревьев и начала строительства.
Тот факт, что в последующем
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 n 15АП-3352/2009 по делу n А01-7/2009 По делу о взыскании задолженности по договорам оказания услуг.Суд первой инстанции Арбитражный суд Республики Адыгея  »
Читайте также