Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2009 по делу n А53-13854/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                 дело № А53-13854/2009

05 ноября 2009 г.                                                                                      15АП-8741/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей М.В. Ильиной, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление № 43387, 43388),

от ответчика: Гершман А.Л., паспорт: серия 60 04 № 432919, выдан 3 отделом милиции УВД г.Шахты РО 04.11.2003 г.; представитель Минин Г.В., доверенность от 31.03.2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого  акционерного  общества "Детский мир - Центр"

на решение  Арбитражного суда Ростовской области

от 17 августа 2009 года  по делу № А53-13854/2009,

принятое в составе  судьи Л.Г. Петуховой

по иску открытого акционерного общества  "Детский мир - Центр"

к индивидуальному  предпринимателю  Гершман Аркадию Лазаревичу

о признании недействительным предварительного договора аренды нежилых  помещений от 31.07.2008 г. № 9, о  признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 20,09.2008 г. № 9

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Детский мир - Центр» обратилось  в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Гершману Аркадию Лазаревичу о признании недействительным предварительного договора аренды нежилых помещений от 31.07.2008 № 9 и о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 20.09.2008 № 9.

Определением суда от 28.07.2009 г. дело №А53-13853/09 по иску открытого акционерного общества «Детский мир - Центр» к индивидуальному предпринимателю Гершману   Аркадию   Лазаревичу   о   признании   недействительным    предварительного договора аренды нежилых помещений от 31.07.2008 г. № 9 объединено с делом № А53-13854/09 по иску ОАО «Детский мир - Центр» к ИП Гершману   А. Л. о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 20.09.2008 г. № 9

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17 августа 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд при рассмотрении спора не установил признаков ничтожности предварительного договора аренды № 9 от 31.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды № 9 от 20.09.2008  незаключенным.

Открытое акционерное общество «Детский мир-Центр» обжаловало  решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило судебный акт отменить,  его требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что:

- в нарушение требований норм гражданского законодательства ИП Гершман  А. Л.  заключил предварительный договор аренды,  не являясь на момент заключения договора собственником имущества;

- стороны не идентифицировали и не могли установить на момент подписания предварительного договора аренды  помещения, которые впоследствии должны были быть переданы в аренду, условия предварительного договора арендодателем нарушены, поскольку в проекте договора указаны помещения площадью 1117,8 кв.м., в то время как поэтажные планы БТИ не соответствуют реальной планировке.

 В судебном заседании  ИП Гершман  А. Л.  просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, пояснив, что к моменту заключения основного договора аренды ответчик уже являлся собственником помещений. Истец уклоняется от внесения арендных платежей.

Заявитель жалобы в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Гершман.А. Л. (арендодатель) и общество (арендатор)  31.07.2008г. заключили предварительный договор аренды нежилых помещений № 9 общей площадью 1 115 кв. м., в том числе нежилые помещения площадью 870,5 кв. м., расположенные на третьем этаже здания, и нежилые помещения ориентировочной площадью 244,5 кв. м., расположенные на четвертом этаже здания по адресу: г. Шахты, пер. Красный Шахтер, дом 78.

  В дальнейшем стороны обязались заключить договоры аренды площадей - краткосрочного на одиннадцать месяцев и долгосрочного на семь лет в строящемся здании торгового развлекательного центра «Максимум», заказчиком и застройщиком которого являлся  ИП Гершман А. Л.  (п.1.1 договора).

Согласно пункту 1.8.1 предварительного договора аренды нежилых помещений от 31.07.2008 №9 договоры аренды подписываются сторонами не позднее 15 рабочих дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание, в том числе на помещение, при условии выполнения арендодателем принятых на себя в рамках настоящего предварительного договора обязательств.

Согласно пункту 1.8.4 предварительного договора аренды нежилых помещений от 31.07.2008 № 9, до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды правоотношения сторон по аренде помещения регулируются краткосрочным договором аренды, заключаемым сторонами в момент подписания долгосрочного договора аренды. Краткосрочный договор аренды прекращает свое действие с момента государственной регистрацией долгосрочного договора аренды. В случае окончания срока аренды по краткосрочному договору ранее государственной регистрации долгосрочного договора аренды, срок аренды по краткосрочному договору автоматически продлевается на тех же условиях на новый срок в одиннадцать месяцев.

07.08.2008 администрацией города Шахты подписано разрешение на ввод объекта е эксплуатацию №659.

Как установлено судом первой инстанции, 01.09.2008 стороны подписали акт доступа арендатора в нежилое помещение общей площадью 1115 кв. м, в том числе нежилые помещения площадью 870,5 кв. м., расположенные на третьем этаже здания, и нежилые помещения ориентировочно площадью 244,5 кв. м., расположенные на четвертом этаже здания по адресу: г. Шахты, пер. Красный Шахтер, дом 78.

08.09.2008 право собственности ответчика на здание было зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 AД N 241811.

20.09.2008 стороны заключили краткосрочный договор аренды № 9, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 1116,1 кв. м., в том числе, помещения №№ 3, 5, 6, 7, 9, площадью 870,5 кв. м., расположенные на третьем этаже и помещения площадью 245, 6 кв. м., расположенные на четвертом этаже здания торгового центра «Максимум», находящегося по адресу: г. Шахты, пер. Красный шахтер, д. 78, этой же датой площади были переданы истцу по соответствующему акту. 01.02.2009   стороны подписали дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды по предмету арендной платы.

Однако, арендатор считает предварительный договор аренды нежилых помещений от 31.07.2008 № 9  недействительным в силу ничтожности, поскольку он не соответствует требованиям статьи 608,654 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как на момент заключения предварительного договора аренды индивидуальный предприниматель не являлся собственником  помещений, переданных истцу в аренду, в договоре не предусмотрен размер арендной платы.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Из пункта 1.1 предварительного договора № 9 от 31.07.2008 г. усматривается, что объектом аренды является нежилые помещения  ориентировочной площадью 1115 кв.м., в том числе нежилые помещения площадью 870,5 кв. м., расположенные на третьем этаже здания, и нежилые помещения ориентировочно площадью 244,5 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания, расположенное по адресу: г. Шахты, пер. Красный Шахтер, дом 78,  Таким образом, объект аренды сторонами  был согласован.

Довод заявителя жалобы о том, что на момент заключения предварительного договора  ответчик не являлся собственником помещений и  о несоответствии площадей, указанным в договоре,  судом  апелляционной инстанции отклонен, поскольку в пункте 1.1. предварительного договора площадь нежилых помещений указана ориентировочно, так как здание находилось в стадии строительства на момент заключения договора. При заключении договора аренды стороны уточнили площадь помещений, которая составила 1116,1 кв.м., что является незначительным расхождением, не влияющим на предмет  договора.

В договоре предусмотрено, что арендные отношения  путем заключения самостоятельного договора будут оформлены в будущем, при этом стороны детально оговорили условия будущего договора. Указано, что дата доступа арендатора в помещения должна быть не позднее 8.08.2008 г., акт доступа сторонами подписан 01.09.2008 г.; оговорена также и дата открытия торгового  центра- 27.09.2008 г.  Краткосрочный договор аренды заключен 20.09.2008г., этой же датой переданы арендатору помещения. Таким образом, условия предварительного договора были сторонами соблюдены.

Неверной является ссылка заявителя жалобы на нарушение ст. 654 ГК РФ при заключении предварительного договора в части отсутствия согласованного размера арендной платы.

Так, в предварительном договоре в размере 4 предусмотрен размер арендной платы, состоящий из двух частей: постоянная 670  руб. за 1 кв.м., переменная часть состоит из коммунальных расходов. В договоре аренды (ст. 3) арендная плата установлена постоянная часть – 670 руб. 1 кв.м., переменная состоит из коммунальных расходов.

Отсутствуют основания для признания краткосрочного договора аренды от 20.09.2008 №9 незаключенным ввиду неопределенности предмета. Краткосрочный договор аренды от 20.09.2008 № 9  сторонами исполнен, в нем имеются все данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникло.

При таких обстоятельствах, оснований к отмене решения суда первой инстанции от  17 августа 2009 г. не имеется.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче жалобы ОАО «Детский мир - Центр» оплатило в федеральный бюджет государственную пошлину в размере  2000 руб. платежными поручениями № 14 и № 15 от 21.08.2009 г. Излишне уплаченная пошлина подлежит возврату заявителю.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 августа 2009г. по делу №А53-13854/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ОАО «Детский мир - Центр» излишне уплаченную  платежным поручением № 15 от 21.08.2009 г. государственную пошлину в размере 1000 (одной тысячи) рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                                          М.В. Ильина

              М.Н. Малыхина