Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу n А53-7798/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-7798/2009

11 ноября 2009 г.                                                                                15АП-7796/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Галовым В.В.,

при участии:

от истца: представитель Семенова Мария Георгиевна – доверенность от 08.12.2008 № ИЗ-27415/5,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Донквартстрой»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 05 августа 2009 года по делу № А53-7798/2009,

принятое судьей Паутовой Л.Н.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Донквартстрой»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Донквартстрой» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 12.10.2007 г. в сумме 265 720 рублей 62 копейки,

пени за период с 21.03.2007 по 12.10.2007 в сумме 15 940 рублей 43 копейки,

процентов за период с 13.10.2007 по 20.04.2009 в сумме 53 186 рублей 64 копейки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ, а также отказа от иска в части (т. 1 л.д. 150-152)).

В части требований о взыскании 125 785 рублей 25 копеек за тот же период истец отказался от иска и отказ принят судом.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды от 05.05.2005 № 27575 Департамент передал Обществу земельный участок для строительства многоквартирного дома. В связи с вводом жилого дома в эксплуатацию 12.10.2007 договор расторгнут. Поскольку Общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы – Департамент обратился с настоящим иском о взыскании задолженности.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05 августа 2009 года исковые требования удовлетворены в части 265 720 рублей 62 копейки основного долга, 15 940 рублей 43 копейки пени, и 45 004 рублей 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части в удовлетворении иска отказано, в отношении 125 785 рублей 25 копеек производство по делу прекращено.

Суд первой инстанции согласился с требованиями истца, однако размер процентов за пользование чужими денежными средствами уменьшен в связи с применением меньшей ставки рефинансирования (11% годовых – ставка, действующая на момент вынесения решения) вместо 13% годовых согласно расчету истца.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Донквартстрой» обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, уменьшить сумму присуждения до 212 923 рублей 14 копеек: 174 203 рублей 20 копеек арендной платы, 4 966 рублей 96 копеек пени, 33 752 рублей 98 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение мотивировано тем, что размер арендной платы незаконно увеличен на коэффициент 1,08 – уровень инфляции за 2006 год. Однако стороны дополнительных соглашений к договору аренды не заключали, в связи с чем увеличение размера арендной платы является незаконным. Общество также указывает на чрезмерно высокий процент неустойки.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента изложил доводы апелляционной жалобы, Общество явку представителя не обеспечило; дело рассмотрено в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 05.05.2005 № 27575 Департамент принял обязательство передать во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 06 06:0012, площадью 803 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 3/8, ул. Шаумяна 4/3 «а», для использования в целях выполнения работ по проектированию и строительству первой очереди дома со встроенными помещениями офисов и встроено-пристроенной автостоянкой, сроком с 05.07.2004 по 05.07.2007 г. (т. 1 л.д. 10-13). Государственная регистрация договора произведена 04 августа 2005 года за номером 61-61-01/250/2005-33 (т. 1 л.д. 15).

Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи от 06.04.2005 (т. 1 л.д. 14) и сторонами не оспаривается.

Стороны также признают, что в связи с вводом дома в эксплуатацию договор аренды земельного участка расторгнут 12.10.2007 года.

Истец испрашивает арендную плату за период с 01.01.2007 г. по 12.10.2007 г.

В соответствии с п. 3.1 Договора аренды размер арендной платы за земельный участок составляет 432 014 рублей в год.

При расчете размера задолженности истец применил повышающий коэффициент в размере 1,08 (согласно доводам истца), более 1,17 исходя из расчета истца – т.е. истец индексировал размер арендной платы и в 2006 году. Увеличение размера арендной платы мотивировано ссылками на п. 3 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283. Суд первой инстанции признал расчет истца правомерным.

В апелляционной жалобе Общество возражает против применения повышающих коэффициентов, поскольку данные изменения не предусмотрены договором аренды.

В п. 1 ст. 424 ГК РФ установлено: в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено: порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, при определении размера арендной платы суд должен руководствоваться нормами действующего законодательства, а не условиями договора аренды. При этом не имеет правового значения к увеличению или уменьшению размера арендной платы приводит применение соответствующих нормативных актов. (Данная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2008 N Ф08-1943/2008 по делу N А53-4923/2007-С2-20, от 24.09.2007 N Ф08-6183/2007 по делу N А32-7681/2006-39/148-2007-39/88, а также в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2007 № 9882/07).

В связи с изложенным судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы о необходимости применения условий договора аренды, а не норм действующих нормативных актов.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, проанализировав текст постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (ред. от 15.11.2006) «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки», суд апелляционной инстанции не находит оснований для повышения размера арендной платы на прогнозируемый уровень инфляции.

Пункт 3 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (ред. от 15.11.2006), на который ссылается истец в обоснование своих требований, распространяется на следующие случаи:

переоформления юридическими лицами, а также гражданами в установленном порядке ранее заключенных договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков;

приобретения юридическими лицами права аренды земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования;

приобретения гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права аренды земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;

приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных п. 3 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (ред. от 15.11.2006) размер годовой арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости таких земельных участков и установленной в соответствии с пунктом 2 указанного постановления ставки арендной платы. Данный размер арендной платы действительно подлежит индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции (абз. 6 и 7 п. 3 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (ред. от 15.11.2006)).

Однако в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, являющимися победителями торгов, конкурсов, аукционов, размер годовой арендной платы определяется по их результатам в соответствии с действующим законодательством (п. 6 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (ред. от 15.11.2006)).

В пункте 6 постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (ред. от 15.11.2006), а также в иных пунктах указанного постановления отсутствуют положения, допускающие индексацию размера арендной платы в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции. Действовавшие до 2008 года нормативные акты Ростовской области не предусматривали необходимость индексации размера арендной платы, определенной по результатам торгов.

При таких обстоятельствах истец необоснованно увеличил размер арендной платы на прогнозируемый уровень инфляции.

В соответствии с п. 3.2 Договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Соответственно размер квартальной арендной платы составляет 108 003 рубля 50 копеек.

При этом за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 Договора аренды).

Сопоставив расчеты истца и ответчика, апелляционный суд пришел к выводу, что суммы и сроки поступления платежей от Общества в расчетах истца и ответчика совпадают. Однако истец исходит из наличия на начала расчетного периода задолженности в размере 43 205 рублей 36 копеек, а также задолженности по пене в размере 6 129 рублей 82 копеек. Однако наличие указанных задолженностей оспаривается ответчиком. Поскольку указанные суммы образовались в период, не относящийся к предмету спора – суд апелляционной инстанции не учитывает указанную задолженность. Департамент не лишен права в отдельном процессе доказывать как наличие оснований для образования задолженности на 01.01.2007 года, так и испрашивать пеню до даты фактического погашения задолженности, а Общество вправе заявлять соответствующие возражения, в том числе ссылаться на пропуск срока исковой давности. При этом платежи, зачтенные судом по настоящему делу, не могут быть приняты в счет уменьшения задолженности ответчика, образовавшейся по состоянию на 01.01.2007 года.

За 2007 год Общество уплатило 169 763 рубля 37 копеек (в том числе 36 001,17 – 20.02.2007; 65 424,09 – 27.02.2007; 6 578,25 – 06.04.2007; 43 000 – 22.08.2007; 18 759,86 – 23.08.2007).

С учетом изложенного задолженность Общества за период с 01.01.2007 по 12.10.2007 г. составляет 168 334 рубля 54 копейки ((108 003,5 руб. х 3 квартала) + (108 003,5 руб. / 92 дня в 4 квартале х 12 дней) – 169 763,37 руб., уплаченных Обществом).

Размер пени за период с период с 21.03.2007 по 12.10.2007составляет 3 151 руб. 36 коп.

С 21.03.2007 по 06.04.2007 размер пени составляет 39 руб. 14 коп. ((108 003,5 руб. – 36 001,17 (платеж от 20.02.2007) – 65 424,09 руб. (платеж от 27.02.2007)) х 10,5% / 300 х 17 дней просрочки).

Платежом от 06.04.2007 года на сумму 6 578,25 руб. Общество погасило задолженность по арендной плате за спорный период. В связи с чем, оснований для начисления пени за период с 07.04.2007 по 20.06.2007 г. не имеется.

За период с 21.06.2007 по 22.08.2007 размер пени составляет 2 245 рублей 39 копеек (108 003,5 руб. х 10% / 300 х 63 дня).

За 23.08.2007 размер пени составляет 21 руб. 45 коп. ((108 003,5 руб. – 43 000 руб.) х 10% / 300 х 1).

За период с 24.08.2007 по 20.09.2007 размер пени составляет 427 руб. 29 коп. (46 243,64 руб. х 10% / 300 х 28 дней).

За период с 21.09.2007 по 12.10.2007 – 418 руб. 09 коп. ((46 243,64 руб. + 14 087,41 руб.) х 10% / 300 х 21 день).

Общество просит также уменьшить проценты, указывая на их несоразмерность размеру основного долга.

Однако Общество не представило доказательств явной несоразмерности пени в размере 3 151 руб. 36 коп. сумме основного долга в размере 168 334 рубля 54 копейки. Соответствующие доводы ответчика отклоняются