Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2009 по делу n А32-9885/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-9885/2009

13 ноября 2009 г.                                                                                15АП-8940/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей М.В. Ильиной, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания судьей Тимченко О.Х.

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 03.11.09 Глебов Николай Александрович, паспорт: серия 03 05 № 695947, выдан Курганинским РОВД КК 15.12.2004;

от ответчика: от УИО администрации МО Курганинского района - представитель Воробьев Сергей Александрович, удостоверение № 131, выдано 21.01.2008;

от ИП Курбатова С.Г. и Пшеничной  Б.Д. - представитель Подколзина Елена Юрьевна по доверенностям №23 АГ 710464 от 30.10.2009 и №23 АГ 710465 от 30.10.2009, паспорт: серия 03 04 № 871945, выдан УВД г. Армавира КК 24.09.2003,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого  акционерного общества "ПО "Курганинскагрохим"

на решение  Арбитражного суда Краснодарского края

от 30.07.2009 года  по делу № А32-9885/2009,

принятое в составе судьи Анциферова В.А.

по иску открытого  акционерного общества "ПО "Курганинскагрохим"

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинского района, индивидуальному предпринимателю  Пшеничной Б.Д., индивидуальному предпринимателю  Курбатову С.Г.

при участии третьего лица: Департамента имущественных отношений Краснодарского края

о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, состоявшихся 02.03.2009 года и заключенных по их  результатам договоров

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "ПО "Курганинскагрохим" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинского района, Пшеничной Б.Д., Курбатову С.Г. (далее – ответчики) о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:16:0302011:42, 23:16:0302011:43, 23:16:0302011:44, расположенных в Курганинском районе в границах АПТ «Россия», бригада №1, состоявшихся 02.03.2009 г., и заключенных по их результатам договоров.

Исковые  требования мотивированы тем, что земельные участки, право аренды которых было выставлено на торги, были обременены арендными отношениями, сообщение о проведении торгов не содержало проекта договоров, торги проведены в неполном составе конкурсной комиссии, протокол по итогам торгов составлен с нарушением установленного порядка, передача земельных участков в аренду осуществляется без учета затрат прежнего арендатора на произведенный посев сельскохозяйственных культур.

Решением суда от 30.07.2009 г. в удовлетворении исковых требований ОАО "ПО "Курганинскагрохим" отказано. Суд указал, что, несмотря на отсутствие проекта договора, извещение содержало все существенные условия договора аренды земельного участка, поэтому у участников торгов не могла возникнуть  неопределенность ни по предмету договора, ни по арендной плате.  Подписание протокола о результатах торгов тремя из пяти членов конкурсной комиссии не противоречит  Правилам организации и проведения торгов. Понесенные истцом затраты на самовольный засев земельных участков также не могут повлиять на действительность торгов.

Открытое акционерное общество "ПО "Курганинскагрохим" обжаловало  решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ и просило решение отменить и  принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы истцом приведены следующие доводы.

Вывод суда о том, что действие зарегистрированного в органах юстиции договора аренды  № 257 от 30.10.2000 г. с ОАО "ПО "Курганинскагрохим" прекращено с 18.07.2007 г. в связи с тем, что Управление уведомлением № 687 от 13.04.2007 г. уведомило ОАО "ПО "Курганинскагрохим" о необходимости с 1 октября 2007 года освободить эти участки, не основан на законе и не соответствует обстоятельствам дела, поскольку уведомление № 687 от 13.04.2007 г. не содержит указания на расторжение договора или приостановление его действия, а предлагает ОАО "ПО Курганинскагрохим" освободить в срок до 01.10.2007 г. указанные земельные участки в связи с отсутствием у предприятия правоустанавливающих документов на эти участки. Правоустанавливающие документы у предприятия были, что подтверждается материалами дела и судебным решением.

Уведомление о предложении освободить земельный участок нельзя считать отказом от договора, возможным в силу ст. абз.2 п.2 ст. 610 ГК РФ еще и потому, что не соблюден порядок отказа от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок. Желание арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора само по себе не может быть основанием для отказа от исполнения договора. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его досрочное   расторжение.   

Договор от 30 октября 2000 г. № 257 в п. 5.1 предусматривает досрочное прекращение права аренды в одностороннем порядке только в случае использования земли не по целевому назначению, способами, приводящими к его порче, или невнесения арендной платы в установленный срок. Таких обстоятельств не возникало, на эти обстоятельства нет ссылки в уведомлении, т.е. договор не предусматривает возможность немотивированного одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО Курганинский район не имеет полномочий на расторжение договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок по основаниям, не предусмотренным договором аренды по землям, не находящимися в собственности МО Курганинский район после разграничения собственности.

В нарушение Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков" извещение о проведении торгов не содержало всю существенную информация, не был опубликован проект договора.

Заключенные по итогам торгов с  предпринимателями Пшеничной и Курбатовым договоры аренды, невыгодны  им, поскольку условия договоров неприемлемы для них ввиду большого размера  арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление имущественных отношений   администрации МО Курганинский район указало, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 30.10.2000 года № 257 был заключен сроком на пять лет (по окончании уборки урожая, но не позднее 01.10.2005 г.) Арендатор по окончании срока договора (после 01.10.2005 года) продолжал пользоваться земельным участком. 13.04.2007 года администрация муниципального образования Курганинский район (арендодатель) уведомлением № 687, направленным ОАО «ПО «Курганинскагрохим», предложило арендатору в срок до 01.10.2007 года освободить земельный участок № 23, т.е. фактически уведомило об отказе от договора, поэтому действие договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 30.10.2000 года № 257 прекращено с 18.07.2007 года (по истечении трех месяцев после уведомления) и участок должен был быть освобожден ОАО «ПО «Курганинскагрохим» от посевов до 01.10.2007г. ОАО «ПО «Курганинскагрохим» вносил арендную плату до фактического освобождения земельного участка. Кроме того, земельный участок № 23, являвшийся предметом договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 30.10.2000г. № 257, прекратил свое существование в связи с его разделом на четыре земельных участка (статья 11.4 Земельного кодекса РФ), о чем ОАО «ПО «Курганинскагрохим» знал, т.к. участвовал в межевании вновь образованных участков.

В судебном заседании представитель  Управления имущественных отношений доводы отзыва поддержал, просил оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель ОАО «ПО «Курганинскагрохим» указал, что  истец оплачивал  арендную плату до 01.01.2009 г. согласно письма-расчета управления имущественных отношений администрации МО Курганинский район, поэтому у истца было право производить посевные работы на спорных участках  до сентября 2009 года. Просил  решение отменить, требования ОАО «ПО «Курганинскагрохим» удовлетворить.

Представитель  ИП Курбатова С.Г. и ИП Пшеничной  Б.Д. поддержал позицию Управления имущественных отношений и пояснил, что  победители торгов, состоявшихся 02.03.2009г.- ИП Курбатов С.Г. и ИП Пшеничная Б.Д. с условиями договора были ознакомлены, договор подписали и осуществили его государственную регистрацию в Курганинском отделе Управления регистрационной службы по Краснодарскому краю. С марта 2009 года ИП Курбатов С.Г. и ИП Пшеничная Б.Д. приступили к работе на полях. Суммы, заявленные на торгах, полностью оплачены в срок до 15 сентября 2009 года, согласно условий заключенного договора.  Считает, что условия договора аренды земельного участка не могут затрагивать интересы истца, поскольку ОАО «ПО «Курганинскагрохим» стороной договора аренды не является.  Просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2009г. оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 октября 2000 года между администрацией Курганинского района и АООТ «ПО Курганинскагрохим» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 257. По условиям договора в аренду был передан земельный участок общей площадью 227,2 га. находящийся на бывших землях АПТ «Россия», бригада № 1 поле 12 и бригада № 2 поле 5, расположенных на бывших землях АПТ «Россия» Согласно пункта 1.2. Договор заключен на 5 лет, срок аренды считается законченным по окончании уборки урожая, но не позднее 1 октября 2005 года (том 1, л.д.8-10).Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 203554 от 07.05.2001 г.(том 1, лист дела 10).

22 сентября 2005 г.  истец обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в аренду на 10 лет земельных участков из состава земель фонда перераспределения с кадастровыми номерами: 23:16:0301003:0003, 23:16:00000:0093, 23:16:03 02011:0013  площадью 829,3 га, в том числе, с кадастровым номером 23:16:03 02 011:0013, находящийся  у него в аренде на бывших землях АПТ «Россия», бригада № 1 поле 12 и бригада № 2 поле 5. ( том 1, лист дела 13).

К заявлению прилагалась копия договора аренды № 257 от 30.10.2000 г. земельного участка площадью 829,3 га, заключенного сроком до 1.10.2005 г., регистрация которого произведена комитетом по земельным ресурсам Курганинского района 26.10.2000 г. за №38. (том 2, лист дела 93).

Письмом от 04.10.2005 г. № 05/32-10998 департамент известил истца об отсутствии правовых оснований продления срока действия договора, в том числе, в связи с отсутствием регистрации договора в установленном порядке.

  В соответствии  с пунктом 3 ст. 433 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка на срок более 1 года подлежат государственной регистрации.

Поскольку договор аренды № 257 от 30.10.2000 г. земельного участка площадью 829,3 га не был зарегистрирован в установленном порядке, то является незаключенным.

Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца, общество подписало два договора под № 257 от 30.10.2000 г., при этом договор на земельный участок площадью 829,3 га не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Спор в отношении земельного участка площадью 829,3 га у истца отсутствует. Заявитель жалобы оспаривает свое право на земельный участок площадью 227,2 га по договору аренды от 30.10.2000 г. № 257.

 Стороны подтвердили в судебном заседании факт использования арендатором земельного участка площадью 227,2 га. по истечении срока аренды.В силу статьи 621 ГК РФ договор считается продленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (статья 610 Кодекса).

Уведомлением от 13.04.2007г. № 687, полученным ОАО «ПО «Курганинскагрохим» 17.04.2007 г., Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Курганинский район предложил арендатору в срок до 01.10.2007 г. освободить земельный участок № 23, расположенный на землях АПТ «Россия». Указанное уведомление суд апелляционной инстанции расценивает как отказ арендодателя от договора аренды.

Указание арендатором о том, что отказ произведен ненадлежащим лицом, отклоняется, так как  администрация МО Курганинский район через комитет выразила свою волю о прекращении договора. При этом, ссылка заявителя жалобы на нарушение его прав, так как весной были произведены посевы, отвергнута,  арендатору было предложено до 1.10.2007 г. освободить земельный участок, то есть, с учетом окончания уборки урожая.

 При этом, в настоящем случае  не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, его  воля выражена однозначно.

Порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным