Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2009 по делу n А53-4897/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Об отказе в назначении экспертизы,Приобщить дополнительные материалы (ст.64, 67, 75, 76, 164, 268 и др. АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-4897/2009

27 ноября 2009 г.                                                                                15АП-10428/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Скокан Наталья Александровна, паспорт; от ответчиков: от Минимущества РО представитель Квасова Е.А., доверенность от 13.01.2009г. №19/31; от ООО “Бета консалтинг” представитель Лебедева С.П., доверенность от 16.04.2009г., ордер от 25.11.2009г. №129

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Скокан Натальи Александровны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 октября 2009г. по делу № А53-4897/2009 (судья Пипник Т.Д.)

по иску индивидуального предпринимателя Скокан Натальи Александровны

к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Бета консалтинг", Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области

о признании недействительным отчета об оценке стоимости арендной платы нежилых помещений, об изменении договора аренды нежилого фонда

установил:

Индивидуальный предприниматель Скокан Наталья Александровна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Бета консалтинг” (далее – ООО “Бета консалтинг”, общество) и к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области (далее – Минимущество РО):

о признании недействительным отчета об оценке стоимости арендной платы нежилых помещений общей площадью 28 кв.м., расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Мацоты, 53, № 87-1-2008г и уведомления о перерасчете арендной платы от 24.11.2008 г. №19/9809;

об изменении договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ростовской области, №2666/05 от 20.04.2005г. в части уменьшения размера арендной платы с 01.01.2009г. до суммы 29 507 рублей 75 копеек в год (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ требования – т. 3, л.д. 198-199).

Исковые требования мотивированы необоснованным увеличением Минимуществом РО размера арендной платы (82 093 рубля в год, 244 рубля за 1 кв.м.) за пользование по договору аренды №2666/05 от 20.04.2005г. нежилым помещением площадью 28 кв.м. по адресу: г. Новочеркасск, ул. Мацоты, 53, на основании отчета об оценке № 87-1-2008, составленного ООО “Бета консалтинг”. Предприниматель полагает, что размер арендной платы, определенный на основании указанного отчета, не соответствует рыночной стоимости аренды за аналогичные помещения.

В отзывах на иск Минимущество РО просило в удовлетворении исковых требований отказать, пояснило, что действия арендодателя по определению размера арендной платы соответствуют положениям постановления администрации Ростовской области от 02.11.2004г. № 426 “Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области”. Полагает, что основания для понуждения арендодателя заключить договор на предложенных истцом условиях отсутствуют; согласно условиям заключенного между сторонами договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В случае несогласия арендатора с измененными условиями договора, он вправе отказаться от договора.

В отзывах на иск общество указало, что при проведении оценки использована вся доступная информация о сходных объектах в месте нахождения помещения, в отношении которого оценивалась стоимость арендной платы, недостатки помещений, арендуемых предпринимателем, были учтены.

Решением арбитражного суда от 07 октября 2009г. в части требований о признании недействительным отчета № 87-1-2008г об оценке стоимости арендной платы нежилых помещений общей площадью 28 кв. м расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Мацоты, 53, производство по делу прекращено. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе  просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Заявитель жалобы указывает на то, что размер арендной платы не может быть изменен в одностороннем порядке, стороны в договоре предусмотрели механизм расчета, который не связан с последующей оценкой объекта аренды. Предприниматель полагает, что оценка в данном случае необязательна. Отчет об оценке №87-1-2008 составлен в нарушение законодательства, что подтверждается экспертным заключением №35/08-09 от 31 августа.

В отзывах на апелляционную жалобу общество и Минимущество РО просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции предприниматель поддержала доводы апелляционной жалобы, представители общества и Минимущества РО – отзывов на нее.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, не отрицается участвующими в деле лицами наличие арендных отношений между предпринимателем и Минимуществом РО. Арендные правоотношения возникли из договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ростовской области от 20.04.2005г. № 2666/05, заключенного на неопределенный срок. По данному договору во временное владение и пользование предпринимателя передано нежилое помещение площадью 28 кв. м, расположенное по адресу: г.Новочеркасск, ул. Мацоты, 53 – том1, л.д.7-14.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено условие, согласно которому арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц.

Согласно подпункту 1.2 постановления Администрации Ростовской области от 02.11.2004г. № 426 “Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области” (с изменениями от 29.12.2007, 30.06.2008г.) при сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений, находящихся в государственной собственности Ростовской области, арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

На основании данного постановления, а также ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” Минимуществом РО и обществом был заключен государственный контракт №31/ОА/08 от 30.09.2008г., по условиям которого Минимущество РО (государственный заказчик) поручило обществу (исполнитель) осуществить оценку права пользования объектами недвижимого имущества, указанными в приложениями к госконтракту, в том числе помещениями в г.Новочеркасске, ул.Мацоты, 53, площадью 28 кв.м. (том1, л.д.31-38).

Во исполнение данного договора обществом подготовлен отчет об оценке №87-1-2008 величины годовой арендной платы за пользование объектом аренды на условиях аренды – нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже здания лит.А по адресу Ростовская область, г.Новочеркасск, ул.Мацоты, д.53 – том1, л.д.71-107.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором.

Договором арендодателю дано право в одностороннем порядке изменить условие о размере арендной платы, поэтому довод заявителя жалобы о невозможности такого изменения подлежит отклонению.

Данным правом арендодатель воспользовался, письмом № 19/9809 от 24.11.2008г. предприниматель уведомлена о том, что арендная плата по договору аренды с 01.01.2009г. составляет 82 093 рубля в год (6 841 рублей 8 копеек в месяц)  без НДС, 8 072 рубля 47 копеек в месяц с НДС, на основании рыночной оценки, проведенной на основании государственного контракта специалистами ООО “Бета консалтинг”.

В соответствии со статьей 453 ГК  РФ и п.4 ст.523 ГК РФ, применяемого по аналогии закона (п.1 ст. 6 Кодекса), с момента извещения истца о новом размере арендной платы договор считается измененным в соответствующей части.

Суд первой инстанции верно констатировал недопустимость оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска, в связи с совершением Минимуществом РО юридически значимого действия, с которым связано изменение условий договора аренды, подпадающего под понятие сделки, закрепленное в ст.153 ГК РФ.

Данный подход соответствует позиции, получившей закрепление в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком”.

Апелляционный суд отклоняет довод предпринимателя, согласно которому оценка в данном случае необязательна. Во-первых, оценка предусмотрена постановлением Администрации Ростовской области от 02.11.2004г. № 426 “Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области”. Во-вторых, необязательность оценки влечет только одно правовое последствие: принципиальную невозможность оспаривания такой оценки путем предъявления самостоятельного иска.

Оценивая действительность уведомления Минимущества РО об изменении договора, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Уведомление основано на отчете, подготовленном в соответствии с нормативными актами. В отчете дан анализ рынка недвижимости, раскрыт и аргументирован примененный метод, последовательность исследования. Представленный отчет содержит исследование арендной платы по объектам-аналогам, с раскрытием источников информации, что обеспечивает выявление размера арендной платы при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество. Из приведенного в отчете анализа арендных ставок следует, что заключительный вывод о величине арендной платы сделан без учета НДС (л.д. 87,88,96). Составителями отчета исследовано месторасположение объекта оценки, как применительно к окружению объекта, так и здания, в котором оно расположено, дано обоснование применяемых корректировок. Учтено, что здание, в котором находится объект аренды, расположено в удаленном от центра города районе, ведена понижающая корректировка – том1, л.д.99. В отчете об оценке, составленном обществом, верно указано на то, что целью оценки является не оценка объекта, а определение рыночной стоимости арендной платы. Оценщик обосновано выбрал сравнительный подход (том 1,л.д. 101,102).

В апелляционной жалобе истец ссылается на экспертное заключение №35/08-09, подготовленное экспертом СРО НП “Межрегиональный союз оценщиков” – том 3, л.д.157-193.

Анализ текста экспертного заключения и пояснений эксперта, данных суду первой инстанции, приводит апелляционный суд к выводу, что данное доказательство обоснованно отклонено судом первой инстанции.

Эксперт исходит из необходимости оценки иного объекта, отличного от объекта оценки, представленного в отчете ООО “Бета консалтинг”.

Эксперт отталкивается от ложной посылки, согласно которой права аренды в российском законодательстве не существует, право пользование не подлежит оценке, оценивать следует услугу по предоставлению имущества в аренду (том 3, л.д.168, 180).

Как верно указал суд первой инстанции, на этом основании эксперт приходит к выводу о нарушении оценщиком требований закона и стандартов оценки, перечислив их в таблице, приведенной в экспертном заключении, без указания существа эти нарушений. Судом первой инстанции также верно констатировано допущенное экспертом упрощение расчета рыночной оценки арендной платы, который сводится к выявлению затрат арендодателя, в основном –налога на землю. При расчете платы эксперт произвольным образом увеличил размер земельного налога (как единственного фактора, которым определяется размер арендной платы) в 10 раз – том 3, л.д.180.

Как следует из заключения эксперта, выбранные аналоги находятся “в состоянии оферты” (том 3, л.д.179),  что не обеспечивает достоверной информации для сопоставления, поскольку договор еще не заключен.

Поскольку эксперт оценивал отчет, опираясь на свои ошибочные представления о применяемых в цивилистике категориях и свои собственные представления по вопросам, которые являются предметом научных дискуссий, выводы эксперта доказательственной силы не имеют.

В то же время, в материалы дела представлено доказательство, подтверждающее корректность составленного обществом отчета, а именно  экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация “Национальная коллегия специалистов-оценщиков”, cоставленное на основании положений ст.22.1 и 22.2 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (том 2, л.д.118-127). Согласно выводам заключения