Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 n 15АП-2030/2009 по делу n А32-13300/2008-6/228 По делу об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2009 г. N 15АП-2030/2009
Дело N А32-13300/2008-6/228
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2009 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,
при участии:
от истца: Кропотовой Натальи Павловны (паспорт), представителя Бурдакова Ю.А. по доверенности от 20.06.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кропотовой Натальи Павловны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2009 по делу N А32-13300/2008-6/228
по иску индивидуального предпринимателя Кропотовой Натальи Павловны, г. Геленджик
к обществу с ограниченной ответственностью "Ермак", г. Геленджик
при участии третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, г. Краснодар
о понуждении к государственной регистрации договора аренды,
принятое в составе судьи Дубина Л.И.
установил:
индивидуальный предприниматель Кропотова Наталья Павловна (далее - ИП Кропотова Н.П., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ермак" (далее - ООО "Ермак", общество) об обязании зарегистрировать в Отделе по г. Геленджику Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю договор аренды нежилого помещения от 02.07.2005 г.
Ответчик исковые требования не признал, указав, что истицей не доказан факт уклонения общества от регистрации договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2009 г. в иске отказано. Решение мотивировано тем, что площадь объекта указанная в договоре аренды и в техническом паспорте не совпадает, акт приема-передачи имущества сторонами не составлялся, предмет договора не определен, в связи с чем, спорный договор аренды является незаключенным и не подлежит государственной регистрации. Отсутствуют доказательства обращения истца к ответчику о понуждении исполнить п. 5.2 договора и обращения истца в регистрирующие органы.
ИП Кропотова Н.П. обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2009 г. в порядке, установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила его отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. Указала, что суд вышел за пределы заявленных требований, установив незаключенность договора аренды. Решением от 14.10.2008 г. по делу N А32-13966/2008-32/251 спорный договор признан действительным, но незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации. В договоре аренды указана арендованная площадь, акт от 02.07.2005 г. имеется у сторон и представлялся на обозрение суду. Доказательством уклонения ответчика от регистрации договора является отказ директора общества заявленный в судебном заседании и отсутствие ответов на письма истицы от 04.02.2008 г. и от 21.01.2008 г. Кроме того, по условиям п. 5.2. договора аренды обязательство по его государственной регистрации возложено на общество. В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении стороны от государственной регистрации сделки, сделка регистрируется по решению суда.
В отзыве ООО "Ермак" просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Указало, что предметом договора аренды указано нежилое помещение магазина площадью 54,4 кв. м, план объекта недвижимости с указанием передаваемого в аренду помещения к договору не приложен. Договор нельзя признать заключенным в связи с отсутствием согласованного сторонами условия о его предмете. Ответчику о наличии спорного договора стало известно в 2008 году. В судебном заседании ответчик заявлял не об отказе от регистрации договора, а о невозможности регистрации по причине несоответствия договора требованиям закона. Условия договора по которым обязанности по регистрации возложены на одну из сторон, являются недействительными, поскольку такая обязанность в силу закона возложена на специальный орган - Федеральную регистрационную службу. Истец не доказал нарушения своих прав ответчиком.
В судебном заседании истица и ее представитель апелляционную жалобу поддержали, просили отменить решение суда, иск удовлетворить. Пояснили, что ответчица обратилась с заявление о регистрации договора аренды, однако регистрационные действия приостановлены в связи с отсутствием второго экземпляра договора аренды, копий учредительных документов и технической документации которые могут быть представлены только арендодателем. Истица дважды обращалась к ответчику с просьбой о предоставлении данных документов, но ответы не получены. Данные обстоятельства свидетельствуют об уклонении ответчика от осуществления его договорного обязательства по государственной регистрации договора аренды.
ООО "Ермак" в судебное заседание не явилось, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившегося ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав истицу и ее представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО "Ермак" (арендодатель) и ИП Кропотовой Н.П. (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения от 02.07.2005, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Пограничная, 4 общей площадью 54,4 кв. м, для использования под магазин, сроком до 31 июля 2015 (л.д. 7 - 8).
В силу п. 5.2. договора аренды от 02.07.2005 обязанность по государственной регистрации договора лежит на арендодателе.
В силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок аренды по договору от 02.07.2005 установлен до 31.07.2015 и по смыслу статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, однако доказательства такой регистрации в установленном законом порядке не представлены.
Ссылаясь на отказ ответчика предоставить необходимые для государственной регистрации документы и зарегистрировать договор аренды от 02.07.2005, истец обратился в суд с иском о регистрации договора в порядке, предусмотренном статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" арбитражным судам разъяснено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2008 по делу N А32-13966/2008-32/251 собственником объекта-магазина, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Пограничная, 4, является ООО "Ермак", которое приобрело его на открытом аукционе 04.10.1993.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Следовательно, отсутствие государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не ограничивает правообладателя в реализации правомочий собственника.
Таким образом, на момент заключения спорного договора ООО "Ермак" в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" было вправе предоставить спорное имущество в аренду истице.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и согласно пункту 1 статьи 654 Кодекса договор аренды должен предусматривать размер арендной платы.
Размер арендной платы сторонами согласован в разделе 3 договора аренды от 02.07.2005. В силу пункта 3.2. указанного договора стороны определили, что оплатой за арендуемое помещение будет считаться произведенный арендатором ремонт помещения до полного погашения понесенных арендатором затрат. Затраты арендатора за выполненные ремонтные работы считаются предварительной оплатой.
Письмом от 23.06.2008 Кропотова Н.П. уведомила ООО "Ермак" об окончании работ по реконструкции спорного помещения согласно смете, являющихся примечанием N 3 к договору аренды от 02.07.2005. Между тем ООО "Ермак" явиться на осмотр объекта для приемки работ про реконструкции и отказалось, указав, что заказчиком таких работ не является, какие-либо договорные отношения по производству работ с истицей отсутствуют (письмо от 27.06.2008).
В пункте 1.1 договора аренды от 02.07.2005 указано местоположение нежилого помещения магазина с указанием его площади. В материалы дела представлен технический паспорт на указанное помещение (магазин N 101 по ул. Пограничной, 4 в г. Геленджике), что позволяет произвести индивидуализацию объекта аренды. Доказательства того, что по указанному в договоре адресу расположено иное нежилое помещение, а не магазин, являющийся предметом спорного договора аренды, отсутствуют. При изложенных обстоятельствах предмет договора аренды от 02.07.2005 следует считать согласованным.
Таким образом, подписанный между сторонами договор аренды от 02.07.2005 по содержанию отвечает всем предусмотренным законом требованиям. Из материалов дела следует, что стороны фактически вступили в арендные отношения, поскольку истица с момента подписания договора аренды занимает спорное помещение, производит ремонт помещения в счет арендной платы (п. 3.2. договора аренды от 02.07.2005). Следовательно, препятствия для регистрации договора аренды отсутствуют.
Доводы истца об уклонении ответчика от регистрации договора аренды от 02.07.2005 подтверждаются следующими доказательствами.
Письмами от 24.01.2008 и от 04.02.2008 истица обратилась к ответчику с просьбой ускорить процесс государственной регистрации договора аренды от 02.07.2005 (л.д. 25 - 28). Факт получения указанных писем ответчиком не отрицается.
В письме от 20.04.2009 N 158 ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" отказало Кропотовой Н.П. в представлении технической документации на спорное имущество, поскольку доказательства его принадлежности истице на праве собственности представлены не были.
Из расписки от 14.05.2009 следует, что Кропотова Н.П. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 02.07.2005.
Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 03.06.2009 N 12/047/2009-487, государственная регистрация договора аренды от 02.07.2005 приостановлена, поскольку на регистрацию были представлены незаверенные надлежащим образом копии учредительных документов ООО "Ермак", не были представлены технический паспорт спорного помещения, второй экземпляр договора аренды и акта приема-передачи спорного помещения.
Письмами от 23.04.2009 и от 08.06.2009 Кропотова Н.П. обратилась к ООО "Ермак" с просьбой предоставить документы, необходимые для производства государственной регистрации договора аренды от 02.07.2005. Доказательства направления в адрес истицы истребованных ей документов ответчиком не представлено.
Учитывая, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды, однако арендодатель без уважительной причины такие документы не представил, действия по государственной регистрации договора аренды от 02.07.2005 не совершил, суд апелляционной инстанции квалифицирует такие действия ответчика как уклонение от государственной регистрации договора аренды.
Исковые требования Кропотовой Н.П. о государственной регистрации договора аренды от 02.07.2005 при изложенных обстоятельствах являются обоснованными и подлежали удовлетворению.
Поскольку суд первой инстанции неправильно применил положения статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 n 15АП-2016/2009 по делу n А32-25387/2008-39/346 По делу о признании отказа в предоставлении земельных участков незаконным и обязании направить в адрес истца проекты договоров купли-продажи земельных участков.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также