Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 n 15АП-3400/2009 по делу n А32-14398/2008 По делу о признании недействительным права собственности на жилой дом и обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем сноса самовольно возведенного строения - жилого дома (основное требование). По делу об устранении препятствий в пользовании жилым домом (встречное требование).Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2009 г. N 15АП-3400/2009
Дело N А32-14398/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2009 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от ООО "ГЕЛИОС" - представитель Лотникова Н.П. (доверенность от 25 мая 2008 года)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсантехмонтаж"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е., арбитражные заседатели Черный А.П., Климан Ю.А.)
от 12 марта 2009 г. по делу N А32-14398/2008
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гелиос"
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньсантехмонтаж",
при участии третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, Департамента имущественных отношений Краснодарского края,
о признании недействительным зарегистрированного права собственности,
по встречному иску о нечинении препятствий в пользовании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ГЕЛИОС" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньсантехмонтаж" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании недействительным права собственности ООО "Кубаньсантехмонтаж" на жилой двухквартирный дом литер "А13,а,а1" общей площадью 223,3 кв. м, жилой площадью 102,2 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос.Майский, ул. Центральная,12; об обязании ООО "Кубаньсантехмонтаж" устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 273833 кв. м путем сноса самовольно возведенного строения - жилого двухквартирного дома по указанному адресу.
ООО "Кубаньсантехмонтаж" предъявлен встречный иск об устранении препятствий в пользовании жилым двухквартирным домом, расположенным по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос.Майский, ул. Центральная,12, и земельным участком площадью 999 кв. м, необходимым для эксплуатации данного дома, посредством обязания ответчика не чинить препятствий в использовании жилого дома и земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2009 года исковые требования ООО "ГЕЛИОС" удовлетворены; в удовлетворении встречного иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что истец - ООО "ГЕЛИОС" является арендатором земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом. Поскольку жилой дом является самовольной постройкой, арендатор является заинтересованным лицом в смысле статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и вправе требовать сноса строения.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Кубаньсантехмонтаж" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, в удовлетворении иска отказать, прекратить производство по встречному иску ввиду отказа от иска..
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на следующие обстоятельства. Он не получил ходатайства истца об уточнении исковых требований. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется такой способ защиты гражданских прав как признание права, но не существует способа - признание права недействительным. Истец использовал ненадлежащие способы защиты права. Истец не вправе оспаривать регистрацию права собственности за ответчиком, поскольку основание регистрации - договор купли-продажи от 11 октября 2002 года - не оспорено. Не могут быть признаны значимыми по делу выводы арбитражного суда по делу А-32-25749/2006-63/319, поскольку они для данного дела не являются преюдициальными. Поскольку владение истца основано на договоре аренды, истец не вправе оспаривать право собственности ответчика, поскольку получил земельный участок, на котором к моменту заключения договора аренды спорное жилое строение уже существовало. Заявитель апелляционной жалобы также полагает, что суд необоснованно сослался на статью 222 Гражданского кодекса, регламентирующую правовое положение самовольной постройки. Арбитражный суд необоснованно не рассмотрел встречный иск о нечинении препятствий, но ООО "Кубаньсантехмонтаж" отказывается от встречного иска.
На апелляционную жалобу поступил отзыв ООО "ГЕЛИОС", в котором указывается, что спорный объект не является объектом гражданских прав, поскольку постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2008 года по делу А32-17189/2008-68/283 установлено, что он является самовольной постройкой. В силу статьи 166 Гражданского кодекса договор купли-продажи является ничтожным, довод ответчика о том, что без самостоятельного оспаривания договора купли-продажи вывод суда о наличии оснований для признания оспоренного зарегистрированного права находится в противоречии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сама по себе запись в реестре ни лишает суд права дать оценку основанию для производства записи в реестре. Суд правильно применил ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса. В связи с изложенным истец просит оставить решение без изменения.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца Лотникова Н.П. поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Третьи лица - Департамент имущественных отношений Краснодарского края и Управление Федеральной регистрационной службы о месте и времени рассмотрения дела извещены (почтовые уведомления N 68566 и 68565), представителей в суд не направили.
Ответчик - ООО "Кубаньсантхемонтаж" о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен (почтовое уведомление N 68564), представитель в судебное заседание не прибыл.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителя ООО "ГЕЛИОС", оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 55,75 га на основании постановления главы Администрации Туапсинского района от 5 июля 1993 года N 473 был предоставлен товариществу с ограниченной ответственностью "Курорт Небуг" на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждено государственным актом N КК-2 255000488 (т. 1, л.д. 51-57). Впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Курортно-производственное объединение Юг" как правопреемник ТОО "Курорт Небуг" произвело переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды на 49 лет. Согласно приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23 декабря 2004 года N 173-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО " Курортно-производственное объединение Юг" на земельный участок площадью 23:33:00 00 000:0036, расположенный в Туапсинском районе, курорт Небуг (пос.Майский), и на тот же участок было предоставлено право аренды на 49 лет (т. 1, л.д. 42-43). Во исполнение приказа 23 декабря 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Курортно-производственное объединение Юг" был заключен договор N 0000000753, согласно которому на указанный земельный участок заключен договор аренды до 23 декабря 2053 года (т. 1, л.д. 25-31). 30 декабря 2004 года между ООО "Курортно-производственное объединение Юг" и ООО "ГЕЛИОС" был заключен договора об уступке права аренды названного земельного участка, согласно которому ООО "ГЕЛИОС" приняло на себя все права и обязанности арендатора (т. 1, л.д. 13-15). Осуществлена государственная регистрация указанного договора 11 февраля 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Вместе с тем ООО "Курортно-производственное объединение ЮГ" на основании акта приемки законченного строительством объекта от 5 августа 2002 года, утвержденного постановлением Главы Администрации Туапсинского района Краснодарского края от 9 августа 2002 года N 732 (т. 1, л.д. 114-115), осуществило государственную регистрацию права собственности на возведенный им объект капитального строительства - жилой двухквартирный дом литер А13,а1,а, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 65-66). Письмом филиала государственного унитарного предприятия "Крайтехинвентаризация" по Туапсинскому району от 10 августа 2005 года уточнена общая площадь указанного дома - 223,3 кв. метра, в том числе, жилая - 102,2 кв. м (т. 1, л.д. 76). 20 сентября 2002 года между ООО "Курортно-производственное объединение Юг" и ООО "Виза" был заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО "Виза" приобрело в собственность указанный жилой дом (т. 1, л.д. 92-93). На основании указанного договора 24 сентября 2002 года Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесло запись о государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом, расположенный в пос.Майский Туапсинского района, ул. Центральная,12 (т. 1, л.д. 104).
2 октября 2002 года между ООО "Виза" и ООО "Кубаньсантехмонтаж" был заключен договор купли-продажи, согласно которому вышеназванный жилой двухквартирный дом был приобретен ООО "Кубаньсантехмонтаж" (т. 1, л.д. 88-89). Государственная регистрация договора и перехода права собственности была осуществлена 11 октября 2002 года учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Краснодарскому краю. Таким образом, с 11 октября 2002 года ООО "Кубаньсантехмонтаж" легитимировано в Едином государственном реестре как собственник указанного имущества.
На момент рассмотрения данного спора ООО "Виза" и ООО "Курортно-производственное объединение Юг" ликвидированы.
Поскольку указанный жилой дом находится на земельном участке, предоставленном в аренду ООО "ГЕЛИОС", последнее обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительной государственной регистрации права собственности и сносе жилого дома.
Апелляционный суд находит, что в удовлетворении иска ООО "ГЕЛИОС" надлежит отказать ввиду отсутствия у него права на оспаривание титула ответчика на спорное жилое строение.
Как следует из материалов дела, спорное строение возведено законным (титульным) владельцем земельного участка, который на момент приемки здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности, обладал производным вещным правом на земельный участок - правом постоянного (бессрочного) пользования и в силу пункта 2 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе возводить для себя здания, сооружения и иные объекты недвижимости.
Указанный объект недвижимости, должным образом легитимированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дважды был объектом гражданско-правовых сделок об отчуждении (договоров купли-продажи).
Истец, будучи арендатором земельного участка, не вправе оспаривать титулы на объекты недвижимости, которые возникли до передачи ему земельного участка в аренду, поскольку действующее гражданское законодательство не наделяет его таким правом.
На момент заключения договора об уступке права аренды земельного участка от 30 декабря 2004 года спорный жилой дом был должным образом внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому ООО "ГЕЛИОС" при проявлении должной разумности и осмотрительности могло получить соответствующую информацию из реестра.
Является ошибочным довод ООО "ГЕЛИОС" о том, что оно является заинтересованным лицом для оспаривания титула ответчика на спорное жилое строение. По смыслу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оспаривание зарегистрированного права является оспариванием оснований для государственной регистрации права.
Довод о том, что указанное здание мешает осуществлению прав арендатора, не может служить основанием для удовлетворения иска. Ссылка истца на статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты апелляционным судом как основанные на неправильном понимании норм гражданского права. Указанные нормы предоставляют арендатору как владельцу по договору защищать свое владение и пользование от фактических нарушений, но не дают права оспаривать титулы собственности других лиц. Оспаривать титул собственности другого лица вправе лишь лицо, которое может доказать наличие у него права собственности или производного вещного права на спорное имущество. У ООО "ГЕЛИОС" нет и ни при каких обстоятельствах не может быть вещно-правового титула на спорное жилое строение.
Апелляционный суд отклоняет доводы истца о том, что спорное жилое строение является самовольной постройкой.
В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2008 года и постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июля 2008 года по делу А32-25749/2006-63/319 сделан вывод, что постановления органов местного самоуправления Туапсинского района об утверждении приемки в эксплуатацию законченного строительством двухквартирного жилого дома и присвоения ему почтового адреса права и обязанности ООО "ГЕЛИОС" не нарушают (т. 2, л.д. 83-102)
При таких обстоятельствах оснований для вывода о самовольности постройки в арбитражного суда первой инстанции не было.
Право оспаривать титул собственности по мотиву самовольной постройки и требовать сноса постройки вправе только лицо, являющееся собственником земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, что вытекает из смысла пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В порядке осуществления градостроительного и земельного контроля сноса самовольной постройки вправе требовать также соответствующие государственные и муниципальные органы. Апелляционный суд находит, что оспаривать зарегистрированное право ООО "Кубаньсантехмонтаж" мог бы только собственник земельного участка - Краснодарский край в лице компетентного государственного органа, но не арендатор.
Права арендатора земельного участка при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества (в том числе, наличие определенных
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 n 15АП-3291/2009 по делу n А32-1337/2009 По делу о признании действий должностных лиц незаконными и устранении допущенных ими нарушений законодательства.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также