Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2009 по делу n А53-7910/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-7910/2009

21 декабря 2009 г.                                                                              15АП-7891/2009

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Донское крупнопанельное домостроение»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 21 июля 2009 года по делу № А53-7910/2009,

принятое судьей Паутовой Л.Н.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику закрытому акционерному обществу «Донское крупнопанельное домостроение»

о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Донское крупнопанельное домостроение» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.12.2007 по 31.03.2009 в сумме 3 291 387 рублей 18 копеек, о взыскании пени за период с 21.12.2007 по 31.03.2009 в сумме 445 182 рубля 56 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 23.10.2007 № 30166 Обществу был предоставлен земельный участок для целей завершения строительства, однако Общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, что и послужило основанием для обращением с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21 июля 2009 года исковые требования удовлетворены в части 3 087 313 рублей 16 копеек и 44 518 рублей 27 копеек пени. Суд согласился с доводами истца, однако уменьшил задолженность по арендной плате на 204 074 рубля 02 копейки на основании письма Общества о зачете денежных средств, излишне уплаченных по другому договору аренды. Размер неустойки уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ до 10% от заявленной.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, закрытое акционерное общество «Донское крупнопанельное домостроение» обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции изменить, исключив из суммы взысканной задолженности 626 635 рублей 89 копеек, оплаченных в 2007 году, и 750 277 рублей 40 копеек, необоснованно взысканных на основании постановления Администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475.

В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- арендная плата за 2007 год должна исчисляться с момента заключения договора – 23.10.2007, а не с начала 2007 года;

-судом необоснованно не учтены платежи на сумму 626 635 рублей 89 копеек;

- истцом необоснованно завышен размер арендной платы за 2007 года на коэффициент инфляции.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент указывает на незаконность уменьшения размера арендной платы на 204 074 рубля 02 копейки.

В судебное заседание стороны явку представителя не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 23.10.2007 № 30166 Департамент принял обязательство передать во временное владение и пользование Обществу земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 03 07:0084, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, 5 микрорайон СЖР (пятно 5-03А) общей площадью 1 798 кв.м. в целях завершения строительства жилого дома, сроком с 21.02.2007 по 21.02.2010 г. (т. 1 л.д. 11-14). Государственная регистрация договора произведена 03.12.2007 года.

Поскольку Общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы – Департамент обратился с настоящим иском.

Как следует из пояснения сторон и материалов дела, ранее указанный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду по договору от 30.12.2004 № 23805и. В связи с окончанием срока договора аренды от 30.12.2004 № 23805и, Департамент и Общество пришли к соглашению об изменении размера арендной платы в соответствии с результатами оценки на 2007 год.

Согласно выписке из протокола № 27 заседания комиссии по согласованию результатом оценки от 20.07.2007, рыночная ставка годовой арендной платы за указанный земельный участок составляет 1 545 000 рублей (т. 1 л.д. 26).

В связи с чем стороны включили в договор аренды от 23.10.2007 №30166 следующие условия:

п. 8.10 - условия настоящего договора аренды применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком – с 07.07.2006 (с момента окончания предыдущего договора) до даты подписания настоящего договора;

п. 8.11 – арендатор обязан оплатить в течение текущего года (ежеквартально равными частями) сумму в размере 2 295 277 рублей 40 копеек (1 545 000 х 86/365 + 1 545 000 х 1/4 + 1 545 000 х 4/4), которая включает сумму за фактическое пользование земельным участком с 07.07.2006 по 31.12.2007 года;

п. 8.14 – с 07.07.2006 г. договор № 23805и от 30.12.2004 г. утрачивает силу.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Условия п. 8.10., 8.11, 8.14 Договора от 23.10.2007 №30166 однозначно свидетельствуют, что с 07.07.2006 г. вместо условий договора аренды от 30.12.2004 № 23805и к отношениям сторон следует применять условия Договора аренды от 23.10.2007 №30166.

Это означает, что в соответствии с условиями договора аренды от 23.10.2007 №30166 должно быть оплачено использование земельного участка не только с 23.10.2007, а с 07.07.2006 г. в согласованном сторонами размере - 2 295 277 рублей 40 копеек. Соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как не основанные на условиях договора.

С учетом положений п. 1 ст. 453 и п. 2 ст. 621 ГК РФ, применительно к договору аренды от 30.12.2004 № 23805и, содержание п. 8.10., 8.11, 8.14 означает, что в соответствии с условиями Договора аренды от 23.10.2007 №30166 должен определяться не только размер арендной платы, но и квалифицироваться платежи, поступающие по договору аренды от 30.12.2004 № 23805и в период с 07.07.2006 г.

Следовательно, дополнительного заявления о зачете не требуется.

Однако судом первой инстанции не выяснено, поступали ли в период с 07.07.2006 по 03.12.2007 года платежи за пользование земельным участком по договору от 30.12.2004 № 23805и.

В то же время, суду первой инстанции было предоставлено письмо от 27.11.2008 года, согласно которому Общество просило зачесть 204 074 рубля 02 копейки, излишне уплаченные по договору аренды от 21.09.2005 № 22519 (т. 1 л.д. 72).

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В п. 4 «Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65) разъяснено: для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления представленного письма Департаменту, а также получения данного письма. Суду апелляционной инстанции Общество также не смогло представить соответствующие доказательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно принял к зачету излишне уплаченные по договору аренды от 21.09.2005 № 22519 средства в размере 204 074 рубля 02 копейки.

В то же время, поскольку суд первой инстанции не предложил сторонам представить доказательств внесения арендных платежей по договору от 30.12.2004 № 23805и в период с 07.07.2006 по 03.12.2007 года – суд апелляционной инстанции признает уважительными причины непредставления суду первой инстанции доказательств проведения соответствующих платежей.

Согласно письму Департамента от 04.12.2009 на 01.01.2008 года по Договору от 30.12.2004 № 23805и со стороны Общества имелась переплата в размере 734 570 рублей 66 копеек, в том числе 644 122 рубля 20 копеек, на которые Общество указывает в апелляционной жалобе (платежные поручения № 659 от 13.06.2007 – 208 878,63, № 718 от 21.06.2007 - 208 878,63, № 469 от 18.12.2007 - 208 878,63).

Поскольку Департамент признал наличие переплаты по договору от 30.12.2004 № 23805и в размере 734 570 рублей 66 копеек, а Общество не представило доказательств внесения денежных средств в большем размере – суд апелляционной инстанции считает переплату в указанном размере установленной.

В апелляционной жалобе Общество также ссылается, что истец необоснованно проиндексировал размер арендной платы за 2007 год.

Однако указанный довод не соответствует обстоятельствам дела. Согласно расчету истца за 2007 год испрашивается арендная плата в размере 2 295 277 рублей 40 копеек, что буквально соответствует положениям п. 8.11 Договора аренды от 23.10.2007 №30166.

В 2008 году размер арендной платы проиндексирован в соответствии с уровнем инфляции.

Указанное действие истца соответствует нормам действующего законодательства и условиям договора.

Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено: порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 8 «Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденным постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475, размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Пунктом 3.4 Договора аренды от 23.10.2007 №30166 согласован порядок изменения размера арендной платы. В указанном пункте изложено 3 абзаца: первый посвящен изменению размера арендной платы в связи с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), второй – изменению механизма (формулы) расчета арендной платы, третий – изменению арендной платы, установленному в соответствии с отчетом об оценке.

Буквальное толкование абзаца 1 пункта 3.4 Договора аренды от 23.10.2007 №30166 позволяет установить, что его положения относятся как к случаям установления размера арендной платы на основании формулы, так и на основании отчета об оценке.

В соответствии с абз. 1 п. 3.4 Договора аренды от 23.10.2007 №30166, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Таким образом, индексация размера арендной платы в соответствии с порядком определения размера арендной платы, установленным нормативным актом субъекта Российской Федерации, соответствует как содержанию п. 3 ст. 65 ЗК РФ, абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», так и условиям договора аренды.

В 2008 году федеральным законом были установлены следующие прогнозируемые уровни инфляции:

с 01.01.2008 по 05.03.2008 – 7%,

с 06.03.2008 по 05.08.2008 – 8,5%,

с 06.08.2008 по 31.12.2008 – 10,5%.

В связи с чем за 2008 год размер арендной платы составляет 1 684 704 рубля 30 копеек – сумма следующих значений:

1 545 000 / 366 х 65 х 1,07 = 293 592,21,

1 545 000 / 366 х 153 х 1,085 = 700 758,81,

1 545 000 / 366 х 148 х 1,105 = 690 353,28.

Согласно расчету истца размер арендной платы за 2008 год составил 1 691 775 рублей. Расхождение с расчетом истца обусловлено тем, что истцом неправильно определены периоды действия ставок инфляции (вступления в силу соответствующих федеральных законов – поскольку федеральные законы публиковались в нескольких номерах одного СМИ – опубликованным нормативный акт может считаться только с момента опубликования всех его частей).

За период с 01.01.2009 по 31.03.2009 размер арендной платы составляет 463 084 рубля 78 копеек (1 545 000 х 1,105 х 1,085 / 4 (за первый квартал)).

Итого, за спорный период Общество должно было уплатить 4 443 066 рублей 48 копеек.

Согласно