Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2010 по делу n А32-15897/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-15897/2009-28/296

15 февраля 2010 г.                                                                              15АП-12216/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Горбуненко А.И. по доверенности от 15.01.2010

от ООО «Корн» -  директора Берсегяна Э.Г., Хриштакян А.А. по доверенности от 08.02.2010,

от Администрации города-курорта Сочи – Улеева С.В. по доверенности от 1301.2010,

от ООО «Владимир» - Горбуненко А.И. по доверенности от 15.01.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДеЛюкс»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 по делу № А32-15897/2009-28/296,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ДеЛюкс», г.Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Корн», г.Сочи

Администрации города-курорта Сочи

при участии третьих лиц:

Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи,

общества с ограниченной ответственностью «Владимир»

о признании договора ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ДеЛюкс» (далее ООО «ДеЛюкс») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Корн» (далее ООО «Корн»), Администрации города-курорта Сочи (далее Администрация) о признании договора № 1123 от 05.10.1998 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) площадью 218 кв.м. фактически занимаемого кафе в части второго блока торговой галереи по ул. Навагинской, 3 в Центральном районе города Сочи, кадастровый номер 23:49:002 004 0015:0053, недействительной (ничтожной) сделкой

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилых помещений второго блока торговой галереи по ул. Навагинской, 3 в Центральном районе города Сочи (второго и третьего этажа). ООО «Корн» является собственником комнаты №1, расположенной на первом этаже второго блока торговой галереи по ул. Навагинской, 3 в Центральном районе города Сочи. Часть земельного участка площадью 218 кв.м., предоставленного ООО «Корн» в аренду, расположена под вторым блоком торговой галереи, а именно, под комнатой №1, принадлежащей истцу и используемой им для эксплуатации кафе. Между тем, земельный участок под всем здание торговой галереи в силу статей 133, 244 ГК РФ является неделимым, поскольку предназначен для эксплуатации всего здания в целом. Спорный договор аренды противоречит действующим на момент его заключения положениям ст.37 ЗК РСФСР, п.4.8. Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 №1535, п.2 Указа Президента РФ от 16.05.1997, а также положениям статей 35-36, действующих на момент обращения с иском, согласно которым, при переходе права собственности на здание к нескольким собственникам, земельный участок под зданием переходит к указанным лицам в размерах, пропорционально долям собственности на здание. Договор аренды от 05.10.1998 препятствует ООО «ДеЛюкс» оформить в установленном порядке права на земельный участок, занимаемый принадлежащими истцу на праве собственности объектами недвижимости.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Владимир».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Общество с ограниченной ответственностью «ДеЛюкс» в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, удовлетворить исковые требования. Истец указал, что судом первой инстанции неправильно применены положения пункта 1 статьи 181 ГК РФ об исчислении сроков исковой давности на предъявление иска о признании недействительной ничтожной сделки, поскольку требования применении последствий недействительности ничтожного договора аренды ООО «ДеЛюкс» не заявляло. Поскольку ООО «ДеЛюкс» не являлось стороной спорной сделки, начало теченяи срока исковой давности необходимо исчислять согласно п.1 статье 200 ГК РФ с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его законных прав ничтожной сделкой, то есть с момента приобретения истцом объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

В судебном заседании представитель ООО «ДеЛюкс» и ООО «Владимир» поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, удовлетворить исковые требования. Пояснил, что спорный договор препятствует истцу заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации здания, в котором ООО «ДеЛюкс» и ООО «Владимир» принадлежат нежилые помещения первого, второго и третьего этажей. Также, спорный договор аренды препятствует истцу в формировании земельного участка под зданием торговой галереи.

Представители Администрации и ООО «Корн» апелляционную жалобу не признали, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснили, что доказательства наличия препятствий в формировании земельного участка под торговой галереей у истца отсутствуют.

Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи в судебное заседание не явился. В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившегося третьего лица, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи объектов нежилого фонда от 28.11.1994 №923 ТОО «Фирма ЭКГ» (правопредшественник ООО «Корн») приобрело в собственность нежилое помещение №1 площадью 20,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Сочи, ул.Навагинская, 3.

Постановлением Администрации города Сочи ТОО «Фирма ЭКГ» (правопредшественник ООО «Корн») сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 218 кв.м., из них 29 кв.м. в совместное пользование с ТОО «Марианна» и ООО «АВП» и 39 кв.м. под благоустройство, фактически занимаемый кафе в части второго блока торговой галереи по ул.Навагинской, 3 в Центральном районе г.Сочи.

Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом города Сочи и ТОО «Фирма «ЭКГ» был подписан договор аренды №1123 от 05 октября 1998 года земельного участка площадью 218 кв.м. фактически занимаемого кафе в части второго блока торговой галереи по ул.Навагинской, 3 в Центральном районе г.Сочи, из них 29 кв.м. в совместное пользование с ТОО «Марианна» и ООО «АВП» и 39 кв.м. под благоустройство. Срок аренды установлен пунктом 2.1. договора  с  01.09.1998 по 01.09.2047.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТОО «Марианна» и ООО «АВП» участвовали в заключении договора аренды от 05.10.1998 в части предоставления в аренду в их совместное с ТОО «Фирма ЭКГ» пользование части земельного участка площадью 29 кв.м., суд первой инстанции обоснованно указал на то, что спорный договор не создал для них каких-либо прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка (п.3 ст.308 ГК РФ).

Договор был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи за №681 от 27.10.1998, что подтверждается отметкой на последнем листе договора.

В связи с изменением ТОО «Фирма «ЭКГ» наименования и организационно-правовой формы на общество с ограниченной ответственностью «Корн», между Комитетом по управлению имуществом г.Сочи и ООО «Корн» было подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 05.10.1998 №1123.

Выпиской из ЕГРП от 15.01.2010 № 50/005/2010-234 подтверждается государственная регистрация договора аренды от 05.10.1998, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации от 26.12.2003 №23-01.50-28.2003-385.

Свидетельствами о государственной регистрации права от 28.04.2008 серии 23-АД №651100, от 30.09.2008 серии 23-АЕ №114981, от 30.07.2008 серии 23-АЕ №157739 подтверждается право собственности ООО «ДеЛюкс» на нежилое помещение №37 второго этажа площадью 29,2 кв.м.; нежилые помещения третьего этажа №№1-5, 111-118, площадью 240,9 кв.м.; нежилые помещения второго этажа №№1,1-17 площадью 380,6 кв.м., расположенные в здании литер А по адресу: г.Сочи, ул. Навагинская, 3.

Письмом от 30.01.2009 №02-05-16/698 Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи уведомил ООО «ДеЛюкс» о том, что включение ООО «ДеЛюкс» в договор аренды от 05.10.1998 возможно только после получения письменного согласия арендатора ООО «Корн» (л.д.47).

Из пояснений сторон следует, что принадлежащие ООО «ДеЛюкс» и ООО «Корн» нежилые помещения расположены во втором блоке торговой галереи по ул.Навагинской, 3 в г.Сочи. При этом, из представленного графического материала (л.д.26) усматривается, что часть земельного участка площадью 218 кв.м., предоставленного ООО «Корн» на основании договора аренды от 05.10.1998 расположена под частью здания торговой галереи.

В кадастровом плане земельного участка от 14.02.2002 с кадастровом номером 23:49:002 004 0015:0053 имеется отметка об обременении земельного участка объектом недвижимости – торговый зал площадью 20,6 кв.м., что также свидетельствует о том, что часть земельного участка, предоставленного ООО «Корн», расположена под зданием торговой галереи.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статьям 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суда разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. К этим лицам относятся, прежде всего, сами стороны ничтожной сделки, а также другие лица, чьи права могут оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только мнимым ее существованием.

По мнению истца, его заинтересованность в признании недействительным ничтожного договора аренды от 05.10.1998 заключается в невозможности оформления правоотношений по использованию земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Порядок и условия приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, определены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО «ДеЛюкс», совместно с иными собственниками помещений в здании торговой галереи, обращались в уполномоченный орган в порядке статьи 36 ЗК РФ, с заявление о предоставлении земельного участка и в предоставлении спорного земельного участка собственникам помещений было отказано, ввиду наличия заключенного с ООО «Корн» договора аренды от 05.10.1998. Письмо Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи таким доказательством не является, поскольку свидетельствует лишь об отказе департамента во включении ООО «ДеЛюкс» в качестве соарендатора в договор аренды от 05.10.1998 без согласия арендатора ООО «Корн».

Кроме того, истец