Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 n 15АП-863/2009 по делу n А53-16181/2008 По делу о расторжении договора аренды объекта недвижимости и о выселении из помещения.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2009 г. N 15АП-863/2009
Дело N А53-16181/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2009 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца- представитель Симонов О.Н. (доверенность от 26 февраля 2009 года),
ответчик Дащенко В.П, одновременно являющийся представителем ответчика Арустамова В.С. (доверенность от 18 июля 2008 года), представитель ответчика Дащенко В.П. - адвокат Вахошин В.В. (ордер от 2 марта 2009 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Атрохова Т.И.)
от 29 декабря 2009 г. по делу N А53-16181/2008
по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Арустамову Вячеславу Семеновичу, индивидуальному предпринимателю Дашенко Василию Павловичу,
о расторжении договора аренды и о выселении,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Таганрога обратился в арбитражный суд (с учетом уточнения исковых требований) с иском к индивидуальному предпринимателю Арустамову Вячеславу Семеновичу и индивидуальному предпринимателю Дащенко Василию Павловичу с требованием о расторжении договора аренды от 7 июля 2003 года N 2111, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Таганрога и предпринимателем Арустамовым В.С., в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 682,8 кв. м: литер А площадью 439 кв. м, литер Б площадью 203,5 кв. м, литер В площадью 40,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, пер. Полуротный, 16/пер.1-й Крепостной, 46; выселении предпринимателей Арустамова В.С. и Дащенко В.П. из указанного помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29 декабря 2008 года в удовлетворении иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что оснований для расторжения договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом не установлено.
Не согласившись с указанным решением, Комитет по управлению имуществом города Таганрога обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, иск удовлетворить. Апеллянт полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Комитет не мог в момент заключения договора аренды исходить из того, что через 2 года будут приняты нормативные правовые акты - Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 2006 года N 111 и постановление Администрации Ростовской области от 6 апреля 2007 года N 135, согласно которым принята программа реконструкции и реставрации объекта культурного наследия. Неверен вывод суда о том, что Комитет мог преодолеть обстоятельства после их возникновения, поскольку реставрации подлежит весь музейный комплекс. Если договор аренды не будет расторгнут, реконструкция музейного объекта невозможна. Неправильными являются выводы суда о том, что отсутствуют отрицательные имущественные последствия. Риск изменения обстоятельств должен лежать на предпринимателях.
На апелляционную жалобу поступил отзыв ответчиков Арустамова В.С. и Дащенко В.П., в которых содержится просьба об оставлении жалобы без удовлетворения. Ответчики указывают, что предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса оснований для расторжения договора не имеется. На момент заключения договора аренды и Комитет по управлению имуществом и предприниматель Арустамов В.С. знали, что арендуемый объект является объектом культурного наследия федерального уровня. Арустамов В.С. принял на себя обязанность нести бремя содержания указанного объекта и получил охранное свидетельство. Заключая дополнительное соглашение и увеличивая срок аренды до 10 августа 2029 года, истец мог предвидеть возможность изменения обстоятельств, обусловленных отнесением переданного в аренду нежилого помещения к объектам культурного наследия. Комитет по управлению имуществом мог и может в настоящее время преодолеть обстоятельства после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру долгосрочного договора аренды и условиям оборота, тем более, что взаимосвязь спорного памятника архитектуры и градостроительства федерального значения с праздником юбилея А.П. Чехова истцом не обоснована. Отсутствует отрицательные имущественные последствия сохранения действия договора. Напротив, расторжение договора повлечет для ответчиков невосполнимые значительные убытки, поскольку в момент заключения договора техническое состояние объектов оценивалось как неудовлетворительное. Ответчики выполнили значительные объем работ по ремонту и благоустройству объекта, расходы на капитальный ремонт Комитет по управлению имуществом не возместил из-за отсутствия в городском бюджете средств.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Комитета по управлению имуществом поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик Дащенко В.П., являющийся также представителем предпринимателя Арустамова В.С., и представитель ответчика Дащенко В.П. - адвокат Вахошин В.В., поддержали доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда по правилам, установленным статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Как усматривается из материалов дела, 7 июля 2003 года Комитет по управлению имуществом города Таганрога и предприниматель Арустамов Вячеслав Семенович заключили договор N 2111 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 682,8 кв. метра (литер А площадью 439,0 кв. м, литер Б площадью 203,5 кв. м, литер В площадью 40,5 кв. м). Срок аренды установлен с 7 июля 2003 года по 7 июля 2006 года (т. 1, л.д. 16 - 20). Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 13 июля 2005 года. Имущество передано по акту приема-передачи от 7 июля 2003 года (т. 1, л.д. 21). Дополнительным соглашением к договору аренды, заключенным 10 августа 2004 года, стороны условились продлить срок аренды до 10 августа 2029 года (т. 1, л.д. 23). Указанное соглашение прошло государственную регистрацию, что следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12 марта 2009 года, выданных по запросу апелляционного суда.
В декабре 2004 года между предпринимателем Арустамовым В.С. и Дащенко В.П. заключен договор субаренды, в связи с чем исковые требования о выселении адресованы как арендатору, так и субарендатору. Данных о государственной регистрации договора субаренды не имеется.
Комитет по управлению имуществом города Таганрога обратился с требованием о расторжении договора аренды и выселении предпринимателей Арустамова В.С. и Дащенко В.П., полагая, что имеются основания для расторжения договора аренды в связи с необходимостью проведения реконструкции и реставрации объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Троицкой крепости (Войсковая ячейка) в связи с мероприятиями по празднованию 150-летия со дня рождения А.П. Чехова.
Арбитражный суд Ростовской области пришел к выводу, что достаточных оснований для изменения или расторжения договора по основаниям, установленным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Указанный вывод арбитражного суда заявителем апелляционной жалобы не опровергнут.
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
На момент заключения договора аренды Комитет по управлению имуществом города Таганрога знал, что указанное имущество не только является муниципальной собственностью, но одновременно является объектом культурного наследия федерального значения, включенного в Перечень, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 20 февраля 1995 года N 176. Соглашаясь заключить дополнительное соглашение от 10 августа 2004 года, которым срок аренды продлялся до 10 августа 2029 года, Комитет не мог не понимать, что в отношении объекта культурного наследия могут потребоваться ремонтные (реставрационные) работы. Поэтому довод о непредвидении подобного обстоятельства носит надуманный характер.
В равной степени Комитет по управлению имуществом города Таганрога не доказал, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Доказательств того, что установление обременения в виде аренды исключает возможность использования объекта в качестве части музейного комплекса, Комитет не представил. Не доказано истцом и наличия для него как стороны в договоре такого существенного изменения, при котором исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Как следует из материалов дела, арендодатель исправно вносит сумму арендной платы, оговоренной при заключении договора. Из дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции материалов усматривается, что арендатор произвел значительные улучшения арендованного объекта. При таких обстоятельствах Комитет не доказал нарушения имущественных интересов сторон и наличия у него столь существенного ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Поскольку основание для расторжения договора, предусмотренное статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, требует, чтобы были доказаны все юридические факты, определенные пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса (сложный юридический состав), недоказанность хотя бы одного из названных условий означает отсутствие основания для расторжения договора ввиду существенно изменившихся обстоятельств.
Поскольку в судебном заседании Арбитражного суда Ростовской области 17 декабря 2008 года представитель истца прямо уточнил основание иска, указав, что основанием требования о расторжении договора аренды и выселения арендатора и субарендатора является существенное изменение обстоятельств (л.д. 143), Арбитражный суд Ростовской области, исходя из заявленного предмета и основания иска, пришел к правильному выводу об отсутствии условий для расторжения договора аренды, в связи с чем оказал в удовлетворении иска.
Ссылка истца на факт нарушения договора аренды в виде заключения договора субаренды относится к иному основанию иска - существенному нарушению договора иной стороной и может быть рассмотрено в отдельном процессе. Кроме того, апелляционный суд отмечает, что, хотя текст договора субаренды в материалы дела не представлен, субарендатор Дащенко В.П. пояснил, что срок субаренды превышает один год. При таких условиях договор субаренды ввиду отсутствия государственной регистрации в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным, а, следовательно, нарушающим права истца.
При изложенных выше обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договора ввиду существенно изменившихся обстоятельств не соответствуют статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что иск о расторжении договора аренды не может быть удовлетворен и по тому основанию, что указанный договор в юридическом смысле не может считаться заключенным. Суд не может расторгнуть незаключенный договор.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По общему правилу, для договора аренды здания (сооружения) существенными условиями будут является предмет (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размер арендной платы (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены и иные существенные условия договора аренды.
Ансамбль Троицкой крепости (XVIII - XIX вв.), расположенный в городе Таганроге, пер. Крепостной, 46а, б, в, включен в раздел "Памятники архитектуры и градостроительства" Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 20 февраля 1995 года N 176.
На день заключения договора аренды - 7 июля 2003 года - действовал Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Глава X указанного Закона посвящена существенным условиям договора аренды объекта культурного наследия и договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия. Согласно пункту 2 статьи 55 названного Закона в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.
Однако в договоре от 7 июля 2003 года названных Законом существенных условий
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 n 15АП-840/2009 по делу n А32-17243/2006-21/317 О пересмотре решения арбитражного суда о признании права собственности на самовольную постройку по вновь открывшимся обстоятельствам.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также