Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2010 по делу n А32-3628/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на реконструкцию. Согласно статье 51 названного Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В силу п.2.1., аб.1 п.3.14 Положения о Департаменте архитектуры и градостроительства муниципального образования г.Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 21 декабря 2006 года № 17 п.26, единственным уполномоченным органом по решению вопросов о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) и разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении объектов, не требующих в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство на территории муниципального образования г.Краснодар является Департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования г.Краснодар.

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г.Краснодар от 02.11.2008 №184 градостроительное заключение от 23.10.2007 №23/6246с было отменено (т.2,л.д.36).

С учетом изложенного, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что для реконструкции спорных помещений получение разрешения на строительство не требуется. При этом истец не представил в материалы дела доказательства получения разрешения на строительство для реконструкции спорных объектов, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Поскольку ООО «Кубфарм» осуществило строительство спорного объекта без получения в установленном порядке разрешения на строительство, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорные объекты являются самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы, нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

На основании представленных в материалы дела геодезических съемок (т.1, л.д.16270-73 т.2,л.д.40) и заключения эксперта от 14.12.2009 № 87/12 (т.2,101-122) судом установлено, что реконструируемый литер Б, пристройки Б1, литер б2, литер б3, литер над/Б, Б1, общей площадью 582 кв.м.; реконструируемый литер Е, общей площадью 27,4 кв.м.; реконструируемый литер Ж, литер Ж1, общей площадью 73,8 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Краснодар, ул. Калинина, 190, расположены в границах земельного участка общей площадью 0,08 га, по адресу: г.Краснодар, ул.Калинина, 190, предоставленном по договору аренды земель несельскохозяйственного назначения от 30.06.1994 №76 для обслуживания производственных зданий и сооружений сроком на 5 лет (т.2,л.д.5-7).

Между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации г.Краснодара (арендодатель) и ООО «Кубфарм» (арендатор) было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 30.06.1994 №76 (4300011076), о внесении изменений в условия договора о порядке внесения и размере арендной платы, а также замене прежнего арендатора ТОО  «Оргтехбыт» на ООО «Кубфарм» (т.2,л.д.9).

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Пунктом 4.1.4. договора от 30.06.1994 №76 (4300011076) арендатор вправе вести строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации.

На основании изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство (реконструкцию) на предоставленном ему для этих целей земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. В случае осуществления арендатором самовольного строительства судом должно устанавливаться наличие (отсутствие) тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником (пожизненным владельцем, постоянным пользователем) участка, - отсутствие нарушаемых постройкой прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что ООО «Кубфарм» в процессе реконструкции спорных объектов осуществило архитектурно-строительное проектирование и необходимые согласования с органами местного самоуправления (т.1,л.д.73-76).

По окончанию выполнения работ по реконструкции, истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Краснодара для решения вопроса о выдаче заключения о соответствии спорных объектов градостроительным требованиям и решении вопроса о вводе их в эксплуатацию (статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Комиссией по пресечению самовольного строительства при администрации муниципального образования г.Краснодар было принято решение (протокол № 2 от 24.03.2006) сохранить реконструированное административное здание с надстройкой мансарды, расположенное по адресу: г.Краснодар, ул.Калинина, 190. Управлению архитектуры и градостроительства администрации г.Краснодар поручено выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т.1,л.д.62-69). Однако, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию истцу выдано не было.

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г.Краснодар от 02.11.2008 №184 было отменено ранее выданное обществу градостроительное заключение от 23.10.2007 №23/6246с об отсутствии необходимости получать разрешение на строительство и реконструкцию спорных объектов недвижимости (п.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отказано в государственной регистрации права собственности ООО «Кубфарм» на основании представленных документов (т.1,л.д.145-148).

При таких обстоятельствах, материалами дела подтверждается наличие у ООО «Кубфарм» права на обращение в суд с настоящими требованиями (ч. 1 ст. 4 АПК РФ), так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у истца отсутствует.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из акта технической экспертизы ООО «Строитель» (т.1, л.д.114-126) следует, что основные несущие конструкции зданий производственной базы ООО «Кубфарм»: литер Б,Б1,б1,б2 (стены, фундамент, перекрытия) выполнены в соответствии с действующими нормативными требованиям, обеспечивают восприятие эксплуатационных нагрузок и рекомендуются для дальнейшей эксплуатации. Конструктивные элементы административно-производственного здания обеспечивают необходимую несущую способность для надстройки третьего мансардного этажа над лит.Б,Б1,б1,б2, при условии выполнения рекомендаций по усилению элементов второго этажа. Учитывая факт завершенности общестроительных работ, по результатам технической экспертизы здание рекомендовано для ввода в эксплуатацию, после выполнения всех отделочных работ.

Согласно акту технической экспертизы ООО «Строитель», общее техническое состояние и несущая способность конструкций зданий закусочной и магазина в г.Краснодаре по ул. Калинина, 190, позволяет рекомендовать их к дальнейшей эксплуатации (т.1,л.д.127-135).

При составлении технического заключения от 17.10.2007 (т.1,л.д.136-139) специалист ГУП КК «Крайжилкоммунпроект» пришел к выводу о том, что перепланировка нежилых помещений строений Б,Б1,б2,б3,  над/Б,Б1,Ж,Ж1 и строение литер «Ж» по адресу: г.Краснодар, ул.Калинина, 190, не затрагивают их конструктивные характеристики надежности и безопасности, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают требованиям СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», СНиП 21.01.97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

В соответствии с заключением эксперта от 14.12.2009 №87/12 (т.2,л.д.101-122) у эксперта по результатам обследования к конструкциям, строения лит. «Б, пристройки лит. Б1, б2, б3, над/Б, над /Б1», общей площадью 582 кв.м.; строения лит. «Е», общей площадью 27,4 кв.м.; строения лит. «Ж», Ж1», общей площадью 73,8 кв.м. расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Калинина, 190, замечаний нет. Конструкции находятся в хорошем состоянии и в целом отвечают требованиям действующих строительным норм и правил СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СанПин 2605-82 «Санитарные нормы и правила»,   градостроительным и противопожарным нормам. Спорные объекты недвижимости не создают угрозу жизни, здоровью людей. Права смежных землепользователей при сохранении строений лит. «Б», пристройки лит. Б1, б2, б3, над/Б, над/Б1», общей площадью 582 кв.м.; строения лит. «Е», общей площадью 27,4 кв.м.; строения лит. «Ж», Ж1», общей площадью 73,8 кв.м. расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Калинина, 190, не будут нарушены.

Выводы эксперта, изложенные в заключении от 14.12.2009 №87/12 ответчиками не оспорены и документально не опровергнуты.

Представленной в материалы дела геодезической съемкой по состоянию на август 2009 года (т.2.,л.д.40) подтверждается согласование размещения спорных объектов на арендованном истцом земельном участке по ул.Калинина, 190 в г.Краснодаре с ОАО «Краснодаргоргаз». Согласно штампу Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Краснодара (отдел инженерных коммуникаций и дорог), для размещения спорных объектов требовалось согласование охранных зон сетей инженерно-технического обслуживания только с ОАО «Краснодаргоргаз».

Представленными в материалы дела письмом главного санитарного врача г.Краснодара от 01.03.2002 (т.1,л.д.160) и письмом главного государственного инспектора г.Краснодара по пожарному надзору от 20.02.2003 (т.1,л.д.161), подтверждается согласование проекта реконструкции административно-производственного здания по ул.Калинина, 190, компетентными органами в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности».

Представленные в материалы дела доказательства оценены судом в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что самовольно реконструированные объекты, а именно: реконструируемый литер Б, пристройки Б1, литер б2, литер б3, литер над/Б, Б1, общей площадью 582 кв.м.; реконструируемый литер Е, общей площадью 27,4 кв.м.; реконструируемый литер Ж, литер Ж1, общей площадью 73,8 кв.м., расположены на земельном участке  площадью 0,08 га, расположенный по адресу: г.Краснодар, ул.Калинина, 190, предоставленном ООО «Кубфарм» по договору аренды от 30.06.1994 №76 для обслуживания производственных зданий и сооружений (с правом их реконструкции); строения соответствуют градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам и не нарушают права и охраняемые интересы других лиц, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект самовольно строительства.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

ООО «Кубфарм» были перечислены на депозитный счет суда платежным поручением от 30.09.2009 №143 за проведение экспертизы 8000 руб. (т.2,л.д.43), которые подлежат перечислению  ООО «Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности» согласно статье 109