Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по делу n А01-1594/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А01-1594/2009

11 марта 2010 г.                                                                                  15АП-1009/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.

судей: Величко М.Г., Галова В.В.,

 при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от третьих лиц:

от ОАО «Банк ВТБ» представителя Карманова А.Ю. по доверенности 23 АГ 361815 от 28.08.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «КубаньГлавТорг» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08 декабря 2009 года по делу № А01-1594/2009

по иску прокурора Республики Адыгея

к ответчикам: администрации муниципального образования Тахтамукайский район, закрытому акционерному обществу «КубаньГлавТорг»,

при участии третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, открытого акционерного общества «Банк ВТБ» в лице филиала в городе Краснодаре

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий его недействительности,

принятое в составе судьи И.М. Дивина,

УСТАНОВИЛ:

               прокурор Республики Адыгея (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Тахтамукайский район» (далее – администрация) и закрытому акционерному обществу «КубаньГлавТорг» (далее – общество, заявитель) о признании недействительным и применении последствий недействительности заключенного ответчиками договора № 241 от 01.11.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:1600002:94, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Перекатный, 39/1, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на указанный земельный участок.

               Исковые требования мотивированы тем, что приобретение обществом спорного земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного  строительства.

               Определением суда от 08.10.2009 (л.д. 70-73, т.д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Банк ВТБ» (далее – банк).

               Решением суда от 08.12.2009 иск прокурора удовлетворен, договор купли-продажи земельного участка от 01.11.2008 признан недействительным, применены последствия недействительности указанного договора в форме двусторонней реституции исполненного путем возвращения спорного земельного участка в собственность муниципального образования «Тахтамукайский район» с обязанностью последнего выплатить обществу «КубаньГлавТорг» денежные средства, полученные в счет оплаты спорного земельного участка; признано недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО «КубаньГлавТорг» на данный земельный участок.

               Решение суда мотивировано тем, что общество, как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, неправомерно приватизировало земельный участок в порядке реализации исключительного права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации; переданный обществу в собственность земельный участок по размеру площади не соответствует нормам отвода земли и требованиям землеустройства; цена земельного участка, уплаченная обществом при его приватизации, не соответствует его рыночной стоимости; обременение спорного земельного участка правом залога банка не препятствует признанию недействительным сделки его приватизации.

               Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО «КубаньГлавТорг» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

               В апелляционной жалобе общество просит решение отменить как незаконное и необоснованное.

               В обоснование апелляционной жалобы ответчик сослался на то, оспариваемый прокурором договор купли-продажи земельного участка был заключен до принятия и публикации постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, фактически установившего в результате толкования норм земельного законодательства ограничение права на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства; материалами дела подтверждается легальность незавершенного строительством объекта и действительность прав на арендуемый земельный участок; обязанность собственников объектов незавершенного строительства выкупить земельный участок предусмотрена законодательством о приватизации государственного и муниципального  имущества; цена продажи земельного участка определена в соответствии с требованиями закона, уплачена в бюджет муниципального образования.

               В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо – банк просил решение суда отменить, в иске прокурору отказать, указал, что спорный земельный участок является предметом ипотеки по соответствующему договору между банком и обществом в обеспечение возврата кредита; решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на указанный земельный участок как предмет залога; при заключении договора ипотеки банк не знал и не мог знать о пороках основания приобретения земельного участка его залогодателем - обществом. 

               Прокурор и администрация отзывы на апелляционную жалобу не представили.

               Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии с правилами статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу части 3 статьи 156 указанного Кодекса.

               Представитель третьего лица – банка в судебном заседании апелляционной инстанции огласил отзыв на апелляционную жалобу общества, просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований прокурора отказать.

               Поступившее от заявителя жалобы ходатайство об отложении рассмотрения жалобы, мотивированное тем, что общество узнало о дате судебного заседания апелляционной инстанции за один день до него, отклонено апелляционным судом, поскольку в деле имеются доказательства надлежащего извещения заявителя о времени и месте судебного заседания; приведенное заявителем основание переноса рассмотрения жалобы не свидетельствует о невозможности обеспечения явки его представителя в судебное заседание апелляционной инстанции. 

               Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя банка, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

               Как видно из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности недостроенный одноквартирный одноэтажный коттедж с мансардным этажом общей площадью застройки 237,9 кв.м. 18% готовности (кадастровый номер 01:05:16 00 002:94:79:230:001:005570830), расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Перекатный, дом № 39/1 (согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 11.08.2008 01-АА 168215, л.д. 150, т.д. 1).

               Незавершенность строительства указанного объекта (18% готовности) подтверждается также кадастровым паспортом от 27.01.2009 (л.д. 161, т.д. 1), справкой ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № 10730 от 26.01.2009 (л.д. 169, т.д. 1). 

               Земельный участок (кадастровый номер 01:05:16 00 002:0085), занятый указанным объектом недвижимости, используется обществом на праве аренды, уступленном заявителю гражданином Андрусенко С.А. по договору от 2006 года о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка  (л.д. 6-7, т.д. 1). 

               Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 28.07.2008 (л.д. 17-19, т.д. 1) разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 01:05:1600002:94 (предыдущий номер - 01:05:1600002:85) площадью 4588 кв.м., относящегося к землям, находящимся в государственной собственности, является осуществление проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа.

               19.08.2008 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 4600 кв.м., с кадастровым номером 01:05:1600002:94, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Перекатный, 39/1, принадлежащего обществу на праве аренды (л.д. 9, т.д. 1).

               Распоряжением № 1411 от 10.10.2008 земельный участок площадью 4600 кв.м. из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:1600002:94, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Перекатный, 39/1, предоставлен в собственность общества за плату для проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа (л.д. 8, т.д. 1). 

               01.11.2008 между администрацией и обществом на основании указанного распоряжения заключен договор купли-продажи земельного участка № 241, согласно которому указанный земельный участок был отчужден в собственность общества по цене 309 893,02 руб. (л.д. 22-23, т.д. 1).

               Из содержания указанного договора следует, что при его заключении стороны руководствовались статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.1 договора).

               Передача земельного участка в собственность покупателя оформлена актом приема-передачи от 01.11.2008, подписанным администрацией и обществом (л.д. 24, т.д. 1).

               Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.09.2009 № 02/003/2009-487 (л.д. 33, т.д. 1) земельный участок с кадастровым номером 01:05:1600002:94 из состава земель населенных пунктов, предназначенный для осуществления проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа, площадью 4588 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Перекатный, 39/1, принадлежит на праве собственности ЗАО «КубаньГлавТорг», обременен ипотекой в пользу ОАО «Банк ВТБ».

               Полагая незаконной и противоречащей интересам муниципального образования приватизацию указанного земельного участка до завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

      По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов по заявлению заинтересованного лица.

               Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

               В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.  

               Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

               В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001            N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

      Согласно статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

   Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

      Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

      Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

      Как усматривается из материалов дела, право аренды спорного земельного участка, приобретенное обществом в порядке уступки, изначально возникло в результате договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:05:16 00 002:0085 от 30.06.2006 № 113, заключенного администрацией (арендодатель) и ООО «Стройпроект-XXI» (арендатор).

      Целью