Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по делу n А01-1594/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

предоставления земельного участка в аренду являлось осуществление проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа, срок аренды устанавливался с 19.06.2006 до 19.06.2016 (л.д. 138-141, т.д. 1).

      Согласно пункту 4.1.1 договора аренды № 113 от 30.06.2006 последствием использования земельного участка не по целевому назначению является расторжение договора по требованию арендодателя.

      Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

      Специфика правового режима земель, предоставленных в аренду для целей строительства, выражается в том, что нарушение определенных законом или договором обязанностей арендатора влечет досрочное прекращение договора аренды.

      Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

      В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

      Поскольку ЗАО «КубаньГлавТорг» стало арендатором спорного земельного участка в результате правопреемства, целевое назначение земельного участка и порядок реализации права аренды для заявителя не изменились.

      Следовательно, в отсутствие доказательств завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды № 113 от 30.06.2006 правовое основание пользования спорным земельным участком для общества не должно изменяться. В противном случае арендатор земельного участка, зарегистрировавший право собственности на незавершенное строительство, получит возможность, выкупив земельный участок по статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, прекратить договор аренды в результате изменения основания владения земельным участком и, таким образом, обойти предписания законодательства и требования публичного собственника о порядке и сроках освоения земельного участка, предоставленного для целей строительства.

      Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

   Применение установленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Однако к настоящему делу данные случаи не относятся.

   Таким образом, договор купли-продажи земельного участка, предоставленного для целей строительства, заключенный в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с собственником расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства, при наличии действующего договора аренды этого земельного участка противоречит закону и является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      Поскольку в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи    № 241 от 01.11.2008 не соблюден установленный порядок распоряжения публичной собственностью на землю, обращение прокурора в суд с настоящим иском преследует цель защиты нарушенного права государственной собственности на спорный земельный участок и направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Довод заявителя о том, что стороны оспариваемого договора купли-продажи земельного участка исходили из того, что применение порядка отчуждения земельного участка, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является правомерным, подлежит отклонению, поскольку по смыслу статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение сторон относительно правомерности совершенной ими сделки не препятствует ее оспариванию по иску заинтересованных лиц и применению к ее участникам установленных законом последствий недействительности.

      Ссылка заявителя на пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001       N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не имеет отношения к рассматриваемому спору в силу следующего.

      Согласно приведенной заявителем норме права приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

      Следовательно, правило пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации имеет отношение к тем собственникам объектов недвижимости, в том числе и незавершенных строительством, которые приобрели их в порядке приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Вместе с тем, с учетом представленного в материалах дела разрешения на строительство от 04.07.2008 (л.д. 12, т.д. 1), выданного ЗАО «КубаньГлавТорг» на строительство жилого одноквартирного одноэтажного коттеджа с мансардным этажом общей площадью 282,4 кв.м. на земельном участке площадью 4600 кв.м. (Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Перекатный, д. 39/1), следует вывод о приобретении обществом права собственности на указанный объект, не завершенный строительством, первоначальным способом, в результате создания для себя новой вещи (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о нарушении при заключении оспариваемого договора купли-продажи № 241 от 01.11.2008 норм земельного законодательства об определении площади земельного участка, предоставляемого в порядке приватизации  собственнику расположенного на нем объекта недвижимости.

      Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры предоставляемого земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

      В этой связи является правильным определение площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса, то есть согласно утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Площадь земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов. Соответственно, площадь земельного участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земельного участка, выделенного юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности.

      Доказательств, подтверждающих обоснованность приватизации в порядке статьи 36 указанного Кодекса земельного участка, явно несоразмерного общей площади принадлежащего обществу объекта недвижимости, заявитель не представил.

      Из материалов дела также не усматривается формирование в установленном порядке земельного участка, фактически занятого принадлежащим обществу объектом незавершенного строительства и необходимого для его использования. 

      В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

      В этой связи является верным удовлетворение судом требования прокурора в части признания недействительным зарегистрированного права собственности общества на спорный земельный участок как направленного на устранение юридических последствий незаконной сделки и обеспечивающего восстановление правового положения сторон, в котором они находились до ее исполнения. 

      Доводы банка, изложенные им в отзыве на апелляционную жалобу, не свидетельствуют о незаконности решения суда, поскольку действующее гражданское законодательство не исключает права заинтересованного лица оспорить сделку, лежащую в основании приобретения залогодателем права собственности на предмет залога, и не ограничивает суд в применении последствий недействительности указанной сделки в отношении ее сторон.

      Добросовестность залогодержателя в момент установления залогового обременения спорной вещи, который не знал и не мог знать о порочности оснований возникновения права собственности залогодателя, фактическая выдача кредита, обеспеченного таким залогом (ипотекой), обращение взыскания на заложенное имущество по решению суда не исцеляют совершенную с нарушением закона сделку по отчуждению предмета залога в собственность залогодателя и не препятствуют применению двусторонней реституции к сторонам указанной сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Иные доводы апелляционной жалобы носят формальный характер и не содержат оснований для отмены правильного по существу решения, принятого в результате полного и объективного исследования всех обстоятельств дела.

      Апелляционный суд не усматривает нарушения норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда.

      Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.

      С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

      решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08 декабря 2009 года по делу №А01-1594/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                             О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                                          М.Г. Величко

                                                                                                          В.В. Галов