Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 n 15АП-8274/2010 по делу n А53-2702/2010 По делу о взыскании задолженности по договорам аренды.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2010 г. N 15АП-8274/2010
Дело N А53-2702/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: Шкурин ВА.А., доверенность от 15.10.2009 г. N 18;
от ответчика: Щегров И.В., доверенность от 11.01.2010 г. N 5
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Региональные коммунальные системы"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10 июня 2010 г. по делу N А53-2702/2010 (судья Меленчук И.С.)
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Региональные коммунальные системы"
о взыскании задолженности по договорам аренды
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Региональные коммунальные системы" (далее - общество) о взыскании задолженности по договорам аренды муниципальных нежилых зданий в общем размере 122 701 рублей 45 копеек, в том числе 116 656 рублей 09 копеек - задолженность, 6 045 рублей 33 копейки - пеня.
Исковые требования мотивированы тем, что обществом ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендных платежей, вследствие чего образовалась задолженность.
В отзыве на исковое заявление общество указало на отсутствие документов, подтверждающих вещное право муниципального образования на спорные нежилые помещения.
Общество также полагает, что истец не обосновал размер арендной платы спорных помещений.
Решением от 10 июня 2010 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал представленный истцом расчет обоснованным, указал на отсутствие доказательств, подтверждающих погашение ответчиком суммы задолженности.
Общество, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В качестве доводов апелляционной жалобы указано на то, что Постановление главы администрации г. Шахты Ростовской области от 21.10.1994 г. N 1124 не является документом, подтверждающим вещное право муниципального образования, так как из него не следует, что в муниципальную собственность передавались объекты, указанные в спорных договорах. Также указывает на то, что в материалы дела не представлены в полном объеме отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы помещений. Обществом также ставятся под сомнения полномочия Парахина М.Н. на заключение спорных договоров.
В отзыве на апелляционную жалобу комитет просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Представил распоряжение Администрации города Шахты от 09.04.2010 г. N 98 л/с, постановление главы Администрации г. Шахты от 21.10.1994 г. N 1124. балансовый акт, акт приема-передачи от 01.04.1995 г., акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1995 г.
В судебном заседании представитель комитета на обозрение суда представил Отчет N 61/08-038/3 на дату составления 22.02.2008 г. в отношении нежилого муниципального помещения, литера Б, общей площадью 123,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Шахты, ул. Ильюшина, 30, и Отчет N 61/08-039/1 на дату составления 22.02.2008 в отношении нежилого муниципального помещения, литера А, общей площадью 201,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Шахты, ул. Советская, 121а.
С целью представления сторонами пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 29 сентября 2010 г.
Комитет представил пояснения, согласно которым при расчете задолженности по арендной платы учтены все понижающие изменения прогнозируемых индексов инфляции.
В судебном заседании 29 сентября 2010 г. представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы. Также пояснил, что согласно условиям договоров истец вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату в связи с изменением индекса инфляции в случае размещения данной информации в местной газете, официальной газете органа городского самоуправления, к которым "Российская газета" не относится.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 01 октября 2010 г.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключено два договора аренды нежилых муниципальных зданий (помещений):
- договор от 01.04.2008 г. N 201, по условиям которого комитет предоставляет обществу в аренду муниципальное нежилое здание (помещение), расположенное по адресу: г. Шахты, ул. Советская, 121а, лит. А, ком. 1-6, 6а, 6б, 6в, 6 г. - далее договор N 201;
- договор от 01.04.2008 N 202, по условиям которого комитет предоставляет обществу в аренду муниципальное нежилое здание (помещение), расположенное по адресу: г. Шахты, ул. Ильюшина, 30, лит. Б, ком. 1, 2 - далее договор N 202.
Договоры заключены на срок с 01.04.2008 по 31.12.2008, поэтому в регистрации не нуждались.
Имущество передано арендатору по актам приема-передачи от 01.04.2008 - л.д. 23, 39 об.
Как верно установлено судом, по истечении срока действия договоров ввиду продолжения использования имущества арендатором при отсутствии возражений со стороны арендодателя договоры были продлены на неопределенный срок по правилам ст. 621 ГК РФ.
В силу п. 3.2 договора N 201 размер арендной платы в год составил 78 080 рублей 00 копеек, в месяц - 6 506 рублей 67 копеек.
В силу п. 3.2 договора N 202 размер арендной платы в год составил 37 920 рублей 00 копеек, в месяц - 3 160 рублей 00 копеек.
Данный размер арендной платы соответствует Отчетам об оценке рыночной стоимости и рыночно обоснованной величины арендной платы, с применением понижающего коэффициента 0,8 в соответствии с Областным законом от 05.05.2004 г. N 102-ЗС "О приоритетном развитии шахтерских территорий Ростовской области".
Исходя из данного размера арендной платы комитетом осуществлен расчет за пользование нежилыми помещениями за период:
- с 01.11.2008 г. по 05.11 2009 г. включительно по договору N 201;
- с 01.11.2008 г. по 31.10.2009 г. включительно по договору N 202.
Методика расчета платы за арендное пользование объектами недвижимости, которая раскрыта в иске, верна, соответствует условиям заключенных договоров.
Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы, согласно которому арендная плата не подлежала увеличению на установленные федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год индексами инфляции, поскольку данные индексы не публиковались в официальной газете органа городского самоуправления.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Заключенные комитетом и обществом договоры аренды достаточно ясно указывают на необходимость корректировки арендной платы на индексы инфляции, установленные федеральными законами о федеральном бюджете, интерес общества в информированности о размерах данных индексов в достаточной мере удовлетворен публикацией законов о федеральном бюджете в соответствующих официальных источниках.
Согласно договорам аренды арендатором подлежит уплате арендная плата за пользование земельным участком, необходимым за использование арендуемого здания (помещения). Данное условие соответствует положениям п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Площадь земельных участков согласована в договорах.
Расчет за пользование земельным участком по договору N 201 выполнен комитетом за период с 01.01.2009 г. по 31.10.2009 г. В иске, раскрывая методику расчета, комитет указал один индекс инфляции за 2009 г. - 1,13. Однако проверка выполненного комитетом расчета показывает, что в расчете учтены все изменения индексов инфляции, расчет соответствует требованиям ст. 65 Земельного кодекса РФ и 424 Гражданского кодекса РФ, постановлению администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области":
330457,806 (кадастровая стоимость) x 2,29% (ставка) x 0,8 (понижающий коэффициент) x 1,085 / 365 x 125 дней + 330457,806 (кадастровая стоимость) x 2,29% (ставка) x 0,8 (понижающий коэффициент) x 1,13 / 365 x 179 дней = 2 249,51 + 3 354,46 = 5 603,97 рубль
С учетом 61,86 руб. переплаты и 315,27 рублей оплаты (л.д. 16 - 17) задолженность составляет 5 226 рублей 84 копейки (небольшое расхождение с расчетом комитета является следствием разной методики расчета и округлений).
Кадастровая стоимость в размере 1636,74 x 201,9 кв. м определена верно, подтверждается информацией о УПКСЗ по городу Шахты, представленной суду комитетом.
Изменение кадастровой стоимости (по сравнению с договором) объясняется тем, что постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 г. N 212 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области.
Расчет за пользование земельным участком по договору N 202 выполнен комитетом за период с 01.01.2008 г. по 31.10.2009 г.
Все отступления от нормативного расчета допущены в пользу общества. Так, комитетом применена прежняя кадастровая стоимость земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м в размере 693,64 рубля, как это предусмотрено в приложении N 3 к договору аренды N 202 (123,5 кв. м x 693, 64 = 85 664,54 рубля) - л.д. 40.
Таким образом, суммы основного долга рассчитаны верно, по правильной методике.
Также верно определена неустойка за несвоевременное исполнение арендатором своих обязанностей по договорам в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, что соответствует положениям п. 5.1 договоров.
Апелляционный суд отклоняет сомнения общества в легитимации комитета как арендодателя и сомнения в полномочиях председателя комитета.
Право муниципальной собственности возникло до введения части первой ГК РФ, на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", поэтому не обусловлено моментом регистрации в реестре.
Согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
В данном перечне указаны объекты инженерной инфраструктуры городов, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов;
Согласно заключенным договорам предоставленные в арендное пользование общества объекты предназначены для использования под производство и распределение тепловой энергии - л.д. 23, 39 об.
Также отклоняется довод о непредставлении отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы помещений, отчеты были представлены на обозрение апелляционному суду, указанные в отчетах суммы согласованы в договорах.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 июня 2010 г. по делу N А53-2702/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 n 15АП-7941/2010 по делу n А53-27259/2009 По делу об обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании земельным участком.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также