Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу n А32-25033/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

строительство, о том, что в результате проведенной обществом реконструкции не изменены конструктивные характеристики существовавшего объекта недвижимости.

Ссылка ООО «Рынок Понтос» на то, что реконструкция осуществлена согласно заключению о возможности модернизации рынка «Понтос», разработанному ООО «Адлерпроектцентр», эскизному проекту модернизации рынка Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Сочи, экспертному заключению №86 Сочинского филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» несостоятельна, поскольку заключением ООО «Адлерпроектцентр» (том 2, листы 55-58) предусмотрено, что строение литер В-проходная, литер Г3 - торговые ряды , литеры Г5, Г9, Г10, Гц, Г]4, Г15, Г35,Гзб, Г37, Г38,Г39 -магазины, литеры Г4, Г6, Г20, Г21 Г22, Г24- Г29, Г42, Г44,Г45, Г46, Г49- Г57 - киоски, литеры Г3, Г7, Г8, Г12, Г40, Г41 Г43, Г47,Г48, Г59, Г59, Г60- Г63 - навесы выстроены в разное время, морально и физически устарели, не соответствуют современным требованиям. В заключении ООО «Адлерпроектцентр» указано, что  предложение модернизации рынка «Понтос», выполненное ООО «Арт-Проект», соответствует современным архитектурным и градостроительным требованиям. Однако, указанное заключение не является разрешением на  реконструкцию указанных объектов и не может подменять предусмотренную законодательством процедуру согласования реконструкции объектов. Заключение Сочинского филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» от 15.02.2006г. № 86 констатирует соответствие рынка ООО «Рынок Понтос» эпидемиологическим правилам и гигиеническим нормативам производства и также не является разрешительной документацией. В заключении по эскизному проекту № А/194г-07 от 18.10.2007г. Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Сочи указал, что  считает возможным формирование земельного участка для проведения модернизации существующих торговых павильонов в микрорайоне «Голубые дали» в Адлерском районе, а также рекомендует оформление правовых документов в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ.

В силу статьи 3 Закона об архитектурной деятельности в Российской Федерации заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления (статья 2 Закона об архитектурной деятельности в Российской Федерации).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, указанные документы, на которые истец ссылается в апелляционной жалобе,  не являются разрешением на реконструкцию объектов, либо создание новых.

В качестве довода апелляционной жалобы заявитель указал, что  возведенные обществом строения относятся к объектам вспомогательного назначения, которые входят в структуру единого сложного объекта (в данном случае продовольственно-промышленного рынка) и в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на их строительство не требуется. Данный довод судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду следующего.

Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случаях строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Действительно, в соответствии с указанной нормой выдача разрешения на строительство не требуется в случае возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Однако, по мнению апелляционной инстанции, приведенное положение относится лишь к постройкам некапитального характера, которые не могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТу 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований". К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения.

В настоящем же случае из материалов дела  следует, что спорные объекты являются капитальными и могут использоваться как самостоятельные объекты недвижимости. Довод общества о том, что возведенные строения относятся к объектам вспомогательного назначения  и получение разрешения на их строительство не требуется, документально не подтвержден.

Таким образом, поскольку ООО «Рынок Понтос» осуществило строительство спорных объектов без получения разрешения на строительство (реконструкцию) и не представило надлежащих доказательств того, что получение такого разрешения при их возведении не требуется, суд первой инстанций правомерно сделал вывод о том, что спорные объекты являются самовольными постройками.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом приведенных норм права, а также в силу статей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, должно доказать, что это имущество создано на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; имеется разрешение на строительство и акт приемки законченного строительством объекта либо документы, удостоверяющие, что созданный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства  устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Обращаясь с иском о признании за ним права собственности, ООО «Рынок Понтос», в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать, что возведение и реконструкция  им спорных сооружений соответствуют целевому назначению земельного участка, обеспечивается соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных норм и правил, а также то, что указанные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию. Правовая позиция относительно указанного перечня необходимых документов, на основании которых возможно узаконение самовольных построек, сформирована в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу №А32-11090/2008.

Вопрос о том соответствует ли построенное здание градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам требует специальных знаний, однако в арбитражном суде первой инстанции истец ходатайства о проведении судебно-строительной экспертизы не заявлял.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции,  обращаясь в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенные и реконструированные объекты, истец не доказал, что они  не нарушают права и охраняемые законом  интересы других лиц (например, лиц, которым принадлежат права на соседние земельные участки), а также  не создают  угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П: «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является …законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет».

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном порядке документации, необходимой для оформления права собственности на возведенный им объект, в материалах дела отсутствуют. Истец не представил доказательства обращения в уполномоченный орган для осуществления ввода спорного объекта в эксплуатацию. Кроме того, не имеется в деле доказательств, что  возведенные объекты находятся в рамках земельного участка, отсутствует согласование  возведения построек с коммунальными службами.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Рынок Понтос» направлены на упрощение императивно предусмотренной законодательством административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Между тем, арбитражный суд не вправе подменять функции специальных административных органов.

В апелляционной жалобе общество указало, что судом первой инстанции не исследован вопрос о том, обращалось ли общество в установленном законом порядке в уполномоченные органы с заявлением о выдаче соответствующих разрешений, а также о наличии у него каких-либо препятствий для получения разрешений.

Однако, в опровержение указанного вывода суда обществом не представлены документы, свидетельствующие о том, что оно обращалось за получением предусмотренных разрешений и согласований в уполномоченные органы, либо в выдаче такого разрешения ему было отказано.

Согласно требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд исследует и оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Поскольку судом установлено и истцом документально не опровергнуто, что ООО «Рынок Понтос» не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) или заключения об отсутствии необходимости получения такого разрешения, как до начала