Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу n А32-7668/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                     дело № А32-7668/2009-56/102-71/275

07 мая 2010 г.                                                                                      15АП-12580/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Перепел»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2009 по делу № А32-7668/2009-56/102-71/275,

принятое в составе судьи Черновой А.А.,

по иску Администрации города-курорта Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Перепел», г.Сочи

о сносе самовольной постройки,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Перепел»

к Администрации города-курорта Сочи

о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Перепел» о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства: одноэтажного строения размерами 4,90 х 10,90 площадью 53,4 кв.м. на бетонном основании из керамзитоблоков, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Самшитовая, 73 А, в десятидневны й срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Иск мотивирован тем, что ответчик произвел самовольную реконструкцию одноэтажного строения без получения разрешения на строительство, что установлено в ходе осуществления земельного контроля.

ООО «Перепел» обратилось с встречным иском о сохранении домовладения № 73-а по ул.Самшитовой в Хостинском районе г.Сочи в переустроенном (реконструированном) состоянии (принято определением суда от 13.07.2009г., л.д.69-71).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2009г. иск удовлетворен, ООО «Перепел» обязан осуществить снос самовольно возведенного объекта в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении встречного иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что на земельном участке, переданном ответчику в аренду по договору от 23.06.2008г. №4900004687, заключенному с Департаментом имущественных отношений администрации г.Сочи, ООО «Перепел» была осуществлена реконструкция существующего одноэтажного строения с увеличением размеров, без получения разрешения на реконструкцию. Отказывая во встречном иске, суд указал, что признание права собственности  на самовольную постройку  возможно только в отношении лиц, обладающих вещным правом на земельный участок, и не распространяется на лиц, владеющих земельным участком на праве аренды. ООО «Перепел» не представило доказательств совершения действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта или получения необоснованного отказа органов, уполномоченных на выдачу подобных документов. Иск Администрации г.Сочи о сносе спорного объекта удовлетворен на основании ст.222 ГК РФ.

ООО «Перепел» обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2009г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив встречный иск. Жалоба мотивирована тем, что спорное жилое здание было построено в 1930 г. Проведенной по делу судебной экспертизой подтверждается, что в результате капитального ремонта ответчиком произведено переустройство (перепланировка) спорного жилого помещения. Общая площадь помещения увеличилась с 39,03 кв.м. до 44,06 кв.м. Судом не приняты во внимание положения ст.51 Градостроительного кодекса и ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования». Обращение ООО «Перепел» в Администрацию г.Сочи о согласовании перепланировки жилого помещения, осталось без ответа, в связи с чем, общество обратилось со встречным иском. Судом неверно применены нормы материального права, применен по аналогии закон, не подлежащий применению (ст.222 ГК РФ) и не применен закон, подлежащий применению (ст.25-29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Вывод суда о невозможности признания права собственности на самовольную постройку в отношении лиц, владеющих земельным участком на праве аренды, противоречит выработанной Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа практике. Судом не учтено исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка в порядке ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом не привлечены к участию в деле Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю и гр.Исламлова Галина Фанисовна, проживающая в спорном доме на основании найма жилого помещения № 1 от 01.07.2006г., использовавшая свои средства на переустройство спорных помещений.

Администрация г.Сочи отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Стороны в судебное заседание не явились. В соответствии со ст.ст. 156,266 АПК РФ дело в порядке апелляционного производства рассмотрено в отсутствие представителей  сторон надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного разбирательства (уведомления от 15.04.2010 №47898, от 15.04.2010 №47900, от15.04.2010 №47899).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 23.06.2008г. между администрацией г.Сочи (арендодатель) и ООО «Перепел» (арендатор) был подписан договор аренды № 4900004687 от 23.06.2008г., по условиям которого, арендатору во временное владение и пользование был передан земельный участок 45431 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0509002:310, расположенный по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Самшитовая, д.55, фактически занимаемый перепелиной фермой.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок площадью 45431 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0509002:310 расположенный по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Самшитовая, д.67/1, фактически занимаемый перепелиной фермой, сформирован и поставлен на кадастровый учет 18.05.2008г. Земельный участок частично входит в первую и вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта, обременен арендной в пользу ООО «Перепел».

В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статьи 1 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон N 33-ФЗ) курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 476-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 37 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью. Доказательства отнесения земельного участка к муниципальному уровню собственности на момент заключения указанного договора аренды не представлены.

Таким образом, спорный земельный участок на момент заключения договора аренды № 4900004687 от 23.06.2008г., являлся объектом федеральной собственности в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Администрация города-курорта Сочи не являлась органом, управомоченным на распоряжение земельным участком 45431 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0509002:310 путем заключения договора аренды. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка ответчику  в аренду.

При таких обстоятельствах сделка по передаче в аренду федерального имущества как совершенная лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению указанным имуществом, является недействительной (ничтожной) в силу ст.168 ГК РФ. В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.1 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст.72 Земельного кодекса Российской Федерации к вопросам местного значения поселения относится осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления. Поэтому органы местного самоуправления обладают правом на обращение в суд с исками о сносе самовольных построек.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля актом МУ «Муниципальная архитектурно-земельная инспекция города Сочи» от 01.12.2008г. установлен факт самовольной реконструкции одноэтажного капитального строения, расположенного на земельном участке площадью 45431 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0509002:310, с увеличением размеров (с 4,15х9,30 до 4,90х10,90). Требование об устранении нарушений градостроительного законодательства от 05.12.2008г. ООО «Перепел» в добровольном порядке не исполнено, что подтверждается актом от 10.01.2009г.

Суд, первой инстанции, установив, что ответчиком осуществлена реконструкция жилого дома по адресу: г.Сочи, ул.Самшитовая,73А, расположенного на земельном участке 45431 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0509002:310, без получения разрешительной документации, удовлетворил требования о сносе самовольной постройки на основании ст.ст. 6, 222 ГК РФ.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие в гражданском законодательстве норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, и существенное сходство отношений по поводу самовольных строительства и реконструкции позволяет квалифицировать незаконно перестроенную недвижимость как самовольную постройку в порядке аналогии закона (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В предмет исследования по настоящему спору входит также определение правовой природы осуществленной реконструкции. В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство определено как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Эта же норма определяет реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Определение пристройки как недвижимого имущества дано в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 № 37. Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен,