Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 по делу n А32-20016/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

г. Ейск, ул. Пляжная, 2.

Согласно штампу о регистрации договора аренды, договор (соответственно, аренда как ограничения) зарегистрированы в реестре 15 июня 2006г., №регистрации 23-23-01/144/2006-155 – том1, л.д.28.

Именно этот регистрационный номер (23-23-01/144/2006-155), с то же датой регистрации (15 июня 2006г.)  указан в выписке из ЕГРП от 29.10.2009г. относительно прав на сооружение – причал с оградительным молом, площадью 1023,4 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Пляжная, 2 – том 2,  л.д. 1.

В указанной выписке также указан условный номер объекта – 23:42:3.1.2000-22.

Именно данным условным номером (23:42:3.1.2000-22) согласно представленных по запросу апелляционного суда регистрационной службой документов обозначен объект – причал № XV, Литер: П № 1,  площадью 1023,4 кв. м., расположенный в г.Ейске, ул.Пляжная, д.2.

Поскольку причал был закреплен в хозяйственное ведение ФГУП “Ейский судоремонтный завод”, Росимущество, реализуя правомочия собственника, могло  осуществлять только опосредованное владение.

Поскольку согласно преюдициальным судебным актам причал еще в 2004 году был передан непосредственным владельцем - ФГУП “Ейский судоремонтный завод” иному лицу, которое 22 мая 2006г. передало причал ЗАО “Азовская судоремонтная компания”, Росимущество не имело правовой возможности обеспечить передачу причала во владение ответчику в июне 2006 года.

Из документов, представленных по запросу суда органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует, что право собственности на причал № XV, Литер: П № 1, площадью 1023,4 кв. м., расположенный в г.Ейске, ул.Пляжная, д.2 было зарегистрировано в реестре 28 марта 2008г. за ЗАО “Азовская судоремонтная компания” на основании вступившего в законную силу решения суда (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2008г. по делу №А32-15080-2007).

Данное решение было отменено судом кассационной инстанции, однако при повторном рассмотрении дела исковые требования ЗАО “Азовская судоремонтная компания” были вновь удовлетворены, право собственности признано решением суда по тому же делу от 02 декабря 2008г.

При этом из представленного истцом суду расчета следует, что на момент принятия решения суда от 02 декабря 2008г. ответчик задолженности перед истцом не имел, напротив, в расчете истца показана переплата, достаточная для погашения начисленной на соответствующий момент пени – том 1, л.д.32.

Апелляционный суд исходит из того, что вступление решения суда в силу только 03 апреля 2009г. в данном случае не образует основания для взыскания арендной платы до данного момента.

Во-первых, право собственности на причал не было приобретено ЗАО “Азовская судоремонтная компания” (третьим лицом по настоящему делу) непосредственно от Российской Федерации либо от лица, осуществляющего хозяйственное ведение. Право собственности было приобретено от лица, которому имущество было передано по отступному ФГУП “Ейский судоремонтный завод”. Причем приобретено среди иных объектов инфраструктуры морского порта. При этом в представленных по запросу суда  документах подраздела 2-1 ЕГРП содержится документ, свидетельствующий об утверждении ОАО “Союзморниипроект” заключения о наличии неразрывной связи имущественного комплекса (объектов инфраструктуры морского порта Ейск), принадлежащего на праве собственности ООО “Торговый дом “Новый Рим” (приобретатель от ЗАО “Азовская судоремонтная компания” по договору купли-продажи недвижимого имущества №10/08 от 03 апреля 2008г.).

Во-вторых, ЗАО “Азовская судоремонтная компания” (третье лицо по настоящему делу) получило судебную защиту при первоначальном рассмотрении дела. Необходимость повторной проверки в связи с необоснованностью выводов суда, притом, что при повторном рассмотрении дела доводы ЗАО “Азовская судоремонтная компания” получили подтверждение, не должно приводить к ухудшению положения ответчика и третьего лица.

В-третьих, с 30 апреля 2008 года право собственности в реестре было зарегистрировано за лицом, которое при рассмотрении дела  №А32-15080-2007 не участвовало - ООО “Торговый дом “Новый Рим”, согласно представленных по запросу суда документах подраздела 2-1 ЕГРП данное лицо приобрело титул собственника от ЗАО “Азовская судоремонтная компания” по договору купли-продажи от 03 апреля 2008г. и акта приема-передачи от 03.04.2008г. Отмена решения суда по делу №А32-15080-2007 сама по себе не влекла изменений в правовом положении данного лица.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание:

-  тот факт, что объект – причал в составе иного имущества был еще в 2004 году передан ФГУП “Ейский судоремонтный завод” во владение иного лица (ЗАО “Волга-Холдинг”, передавшего его ЗАО “Азовская судоремонтная компания”, которое также передало это имущество по договору купли-продажи),  т.е. выбыл из владения субъекта, подконтрольного Росимуществу;

- тот факт, что с 28  марта 2008 года истец перестал быть даже формальным носителем титула на объект, в отношении которого совершались сделки между коммерческими организациями,

- тот факт, что с 30 апреля 2008 года право собственности в реестре зарегистрировано за приобретателем от ЗАО “Азовская судоремонтная компания”,

с учетом положения ст.608 ГК РФ о том, что, арендодателем  может являться собственник (управомоченное им лицо), ст.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которому государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, апелляционный суд приходит к выводу, что требования Росимущества о взыскании с агрофирмы арендной платы и пени (по сути, задолженности с декабря 2008г. включительно) удовлетворению не подлежат. Вывод суда первой инстанции о наличии у Росимущества субъективного права на взыскание арендных платежей и пени не соответствует обстоятельствам дела.

Что касается требования о расторжении договора аренды, в данной части решение суда надлежит отменить с оставлением иска без рассмотрения.

Росимуществом направлена агрофирме претензия от 22.05.2009г. №08-10/6142, которая получена агрофирмой 02 июня 2009г. – том1, л.д.41-44.

Именно на данную претензию ссылается истец в иске как на доказательство соблюдения им досудебного порядка разрешения спора. На данную претензию ссылается и суд при оценке вопроса о соблюдении истцом досудебного порядка.

В данной претензии указано на наличие у агрофирмы задолженности по договору. Предложено в срок до 20.06.2009г. погасить задолженность. Также указано, что в случае неисполнения данного требование Росимущество оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды и истребовании имущества из чужого незаконного владения, что повлечет для агрофирмы дополнительные расходы.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает императивное требование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении таких требований.

В силу части 3 статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

К арендным отношениям также подлежит применению общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, согласно которому  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ  от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалы дела не содержат доказательств направления ответчику претензии с требованием расторжения договора.

Указание на возможность обращения в суд в случае неуплаты арендной платы, как и на необходимость принятия мер к освобождению имущества, не является предложением расторгнуть договор, соблюдение же досудебного порядка урегулирования спора императивно требует именно такого предложения – предложения, на который мог бы быть дан положительный или отрицательный ответ. (Аналогичный подход получил отражение в постановлениях ФАС СЗО от 23 ноября 2009г. по делу №А52-1409/2009, ФАС ПО от 14 декабря 2009г. по делу №А65-15675/2009, ФАС СКО от 23 марта 2009г. по делу №А63-3560/2008).

В представленной истцом претензии изложены те правовые возможности  арендодателя, которые непосредственно указаны в законе.

Выраженное в направленном письме напоминание содержания правовых возможностей арендодателя, установленных в ст. 619 ГК РФ, не может быть оценено как соблюдение досудебного порядка разрешения спора.

Несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора влечет на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ оставление иска без рассмотрения.

В иске об освобождении объектов недвижимого имущества также надлежит отказать. Из подраздела I-2 следует, что причал № XV литер П №1 площадью 1023,4 кв.м. ликвидирован 25.12.2009г. В настоящее время в реестре содержится информация об объекте с кадастровым номером 23:42:0102002:0:2, Морской терминал “Перегрузочный комплекс 1р”, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, ул. Пляжная, 2. Кроме того, данный объект находится в собственности иного лица.

Суд апелляционной инстанции отклоняет заявленное ООО “Ейская гидротехника” ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Судебным актом по настоящему делу права и обязанности ООО “Ейская гидротехника” не затрагиваются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

В удовлетворении ходатайства ООО “Ейская гидротехника” о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 февраля 2010г. по делу №А32-20016/2009 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В исковых требованиях о взыскании задолженности по договору аренды №185-06 от 14.06.2006г. и пени, обязании фактически освободить переданные по договору аренды №185-06 от 14.06.2006г. объекты недвижимого имущества, передав их по акту приема-передачи Территориальному управлению Росимущества по Краснодарскому краю, отказать. В части расторжения договора путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2006г. за №23-23-01/144/2006-115 оставить иск без рассмотрения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             В.В. Галов

                                                                                                       О.Х. Тимченко