Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу n А32-1195/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 12.11.2009 ИП Орловский Ю.А. поставил колхоз в известность о заключении на основании постановления администрации муниципального образования Староминский район от 21.10.2009 №1790 договора аренды №2841000024 земельного участка с кадастровым номером 23:28:0309002:34, а также предупредил о незаконности дальнейшего использования указанного земельного участка (л.д. 28).

               В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

      В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

      В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

      В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

      Согласно пункту 3 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

      Как следует из пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

      Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

   Кроме того, статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации на указанные в ней органы возложена обязанность обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

               В соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 03.12.2002 №1369 «Об утверждении Перечня средств массовой информации, в которых осуществляется обязательная публикация сообщений, связанных с реализацией прав и обязанностей участников земельных отношений» газета «Степная новь» Староминского района включена в перечень средств массовой информации (газет), в которых осуществляется обязательная публикация сообщений, связанных с реализацией прав и обязанностей участников земельных отношений.

               В соответствии с решением Совета Куйбышевского сельского поселения Староминского района от 28.02.2007 №13.4 «Об утверждении соглашения о передаче муниципальному образованию Староминский район отдельных полномочий Куйбышевского сельского поселения и дополнительных соглашений к нему» полномочия по распоряжению земельными участками переданы муниципальному образованию Староминский район (л.д. 72).

               Как видно из материалов дела, объявление администрации муниципального образования Староминской район о наличии свободного земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, ориентировочной площадью 25,20га, расположенного в границах Куйбышевского сельского поселения Староминского района, было размещено в муниципальном вестнике №22 – информационном приложении Совета и администрации муниципального образования Староминский район к газете «Степная новь» (л.д. 31-32).

               Муниципальный вестник №22 датирован 10 марта 2009 года. Между тем, из текста данного информационного приложения не видно, каков его тираж, не обозначен номер заказа.

               Из письма государственного унитарного предприятия Краснодарского края редакция газеты «Степная новь» в адрес колхоза от 20.11.2009 №16 следует, что муниципальный вестник №22 – приложение к районной газете «Степная новь» был сверстан, отправлен в печать спецзаказом тиражом 1000 экземпляров, датирован 10 марта 2009 года, после чего поступило распоряжение департамента по делам СМИ о пропуске номера газеты «Степная новь» от 10 марта 2009 года, в связи с праздничными днями (л.д. 30).

               Муниципальный вестник – информационное приложение к газете «Степная новь» не является самостоятельным периодическим изданием и выходит только вместе с газетой «Степная новь» в качестве приложения. 10 марта 2009 года номер газеты «Степная новь» с приложениями не выходил в связи с праздничными днями (письмо ГУП Краснодарского края редакция газеты «Степная новь» - л.д. 82).           

               Как видно из представленных в материалах дела копий номеров газеты «Степная новь», номер 24 датирован 7 марта 2009 года, тогда как номер 25 датирован 12 марта 2009 года (л.д. 54-55). Следовательно, 10 марта 2009 года газета «Степная новь» не издавалась, в связи с чем, не могло выйти в свет и приложение к указанной газете.

               По подписке и через торговую сеть информационное приложение – муниципальный вестник Совета и администрации муниципального образования Староминской район не распространяется (л.д. 67).

               Администрация не доказала, что муниципальный вестник №22 от 10.03.2009 был предоставлен в свободную продажу для неограниченного круга лиц, в связи с чем, нарушен принцип публичности распоряжения землей, находящейся в государственной собственности.

               Администрация не могла не знать о заинтересованности колхоза в приобретении права аренды земли в его границах, поскольку эта земля использовалась истцом в его деятельности и колхоз неоднократно обращался к администрации с предложением продлить арендные отношения.

               При таких обстоятельствах предоставление спорного земельного участка в аренду могло состояться только с учетом конкурирующего предложения колхоза, заинтересованного в приобретении права аренды спорного земельного участка, что могло быть обеспечено лишь в результате выставления спорного земельного участка на торги с привлечением к участию в них колхоза.

               Таким образом, договор аренды №2841000024 от 23.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:28:0309002:34, площадью 256673 кв.м., расположенного в границах колхоза «Красное знамя», бригада №2, поле 10-4, заключен с нарушением пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения – без надлежащей публикации информации о предоставлении в аренду земельного участка и проведения торгов с участием колхоза, в связи с чем, оказалось невозможным осуществление законного интереса истца в приобретении права аренды данной земли и его право на участие в соответствующих торгах.

               При этом избранный колхозом иск является надлежащим способом защиты ввиду следующего.

      В силу пункта 5 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

     Между тем, при предоставлении в аренду земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен соблюдаться порядок, определенный пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и в тех случаях, когда в аренду администрацией предоставляются земли сельскохозяйственного назначения, ранее использовавшиеся по договору аренды, срок действия которого истек.

  Наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора аренды не исключает обязательности проведения торгов на право заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.

               В настоящем деле несоблюдение администрацией обязательной процедуры публичного уведомления и организации торгов при наличии двух конкурирующих заявок влечет ничтожность заключенного администрацией с ИП Орловским Ю.А. прямого договора аренды от 23.10.2009 №2841000024 и, как следствие, невозможность перевода прав и обязанностей по этому договору на истца.

               Признание ничтожным договора аренды от 23.10.2009 №2841000024 освобождает спорный земельный участок от обременения правами ИП Орловского Ю.А. и делает возможным проведение торгов на право заключения договора его аренды, то есть избранный способ защиты направлен на восстановление нарушенного права участия в торгах и реализацию законного интереса в приобретении права аренды спорного земельного участка.

                При этом арбитражный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что в связи с несформированностью используемого колхозом земельного участка площадью 283га истец не является заинтересованным лицом в смысле статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в оспаривании договора аренды земельного участка от 23.10.2009 №2841000024.

               Как видно из акта об обработке земли от 16.11.2009, земельный участок общей ориентировочной площадью 283га, переданный в аренду колхозу «Красное Знамя» согласно договору от 25.01.2006 №2841000014, находится во владении и пользовании колхоза «Красное Знамя», частично засеян озимой пшеницей, подготовлен к севу пропашно-технических культур (сахарная свекла, кукуруза, подсолнечник), внесены удобрения, произведена протравка мышевидных грызунов, соблюдается севооборот, произведена химпрополка (л.д. 23).

               По итогам межевания земельный участок площадью 283га разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:03 09 000:41, 23:28:03 09 000:410, 23:28:03 09 002:33, 23:28:03 09 002:34, 23:28:03 09 000:406, 23:28:03 09 000:405, 23:28:03 05 001:18, 23:28:03 01 001:553, 23:28:03 01 001:554, 23:28:0309000:404. Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:28:03 09 002:34, являющийся предметом договора аренды с ИП Орловским Ю.А от 23.10.2009 №2841000024, входит в состав используемого колхозом земельного массива общей ориентировочной площадью 283га.

               Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка с кадастровым номером 23:28:03 09 002:34, данный участок расположен в границах колхоза «Красное Знамя», бригада №2, поле 10-4 (л.д. 79).

               Из письма ИП Орловского Ю.А. в адрес колхоза «Красное Знамя» от 12.11.2009 также следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:28:03 09 002:34 используется колхозом, и ИП Орловским Ю.А. заявлены притязания в отношении данного участка.

               При таких обстоятельствах на ответчиках лежало бремя доказывания того, что предоставленный по договору аренды от 23.10.2009 №2841000024 земельный участок с кадастровым номером 23:28:03 09 002:34 не налагался на земли, используемые колхозом «Красное Знамя» в его сельскохозяйственном производстве.

               Акт об обработке земли колхоза «Красное Знамя» подписан представителем администрации Куйбышевского сельского поселения и датирован 16 ноября 2009 года. Следовательно, после заключения с ИП Орловским Ю.А. договора аренды земельного участка от 23.10.2009 колхоз продолжал использовать спорную землю в своей сельскохозяйственной деятельности, то есть земельный участок, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, у колхоза администрацией фактически изъят не был и колхозом ИП Орловскому Ю.А.  не передавался.

      Между тем, согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» земельный участок, находящийся у организации по истечении срока, установленного договором на право временного пользования, может быть передан его собственником третьему лицу только после возвращения собственнику указанного участка.

      При таких обстоятельствах предоставление ИП Орловскому Ю.А. в аренду земельного участка, обремененного правами колхоза «Красное Знамя» и засеянного его сельскохозяйственными культурами, в период осуществления сельскохозяйственных работ, нарушает права колхоза как землепользователя и собственника урожая (статья 136, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

      Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

      В силу пункта 4 статьи 198 того