Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2010 по делу n А53-2757/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

договора в формулировке, предусмотренной пунктом 4.2, является правомерным, поскольку является ответным действием застройщика на отказ дольщика исполнить обязательства по оплате, не подтверждают законность соответствующего пункта договора, который не учитывает положения закона о периоде просрочки дольщика, после которого возможен односторонний отказ застройщика от исполнения договора. Кроме того, из пункта 4.2 следует, что право отказаться от исполнения договора  предоставлено застройщику не только в случае невнесения дольщиком платы, составляющей стоимость квартиры, но и при неуплате застройщику убытков, пеней, штрафов – то есть выплат, не относящихся к обязательствам, принятым на себя дольщиком при заключении договора. Соответствующее положение договора дает застройщику возможность произвольно начисляя пени и штрафы, отказывать в передаче оплаченной дольщиком квартиры, что является недопустимым. В этой связи ссылка заявителя жалобы на отсутствие нарушения прав потребителей данным пунктом договора признается необоснованной.

В соответствии с пунктом 4.4 договора в случае обнаружения при осмотре квартиры ее несоответствия условиям договора, стороны составляют акт о несоответствии. После устранения перечисленных в акте о несоответствии дефектов и/или недоделок дольщик обязан принять квартиру в течении 7 (семи) дней со дня получения соответствующего уведомления.

Пунктом 6.2.10 договора предусмотрено, что в случае если квартира построена (создана с отступлениями) от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее не пригодной для предусмотренного договором использования, дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.  в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;  3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, условия пункта 6.2.10 договора лишают потребителя права выбора способа восстановления своих прав, нарушенных застройщиком при ненадлежащем исполнении договора.

Содержание же пункта 4.4 договора не соответствует положениям ч.5 ст. 8 Закона №214-ФЗ, закрепляющей право участника долевого строительства отказаться от  подписания передаточного акта до полного исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Федерального закона.

Ссылка заявителя жалобы на то, что норма ст. 7 Закона №214-ФЗ является диспозитивной, не опровергает приведенные выше выводы суда, поскольку содержание пункта 6.2.10 договора лишает заявителя права реализовать диспозитивность предусмотренную ст. 7 Закона по своему усмотрению в зависимости от конкретных обстоятельств и существа допущенных застройщиком нарушений (особенно с учетом того, что договоры долевого участия в строительстве в большинстве случаев являются типовыми и заключаются в форме присоединения потребителя к разработанным застройщиком условиям договора), а потому не может быть признана законной. 

Пункт 6.1.12 договора предоставляет застройщику право изменить проектную документацию строящегося объекта, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, и в квартире, без их согласования (уведомления) с дольщиком при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организации, или без такого согласования, если это не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В то же время согласно ст. Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Кроме того, исходя из положений ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., а также части 1 статьи 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», потребитель (дольщик) должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах), в данном случае -  проектной и разрешительной  документации на объект строительства. Учитывая, что технические характеристики приобретаемой дольщиком квартиры являются существенными условиями договора долевого участия в строительстве, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что положения пункта 6.1.12, допускающие возможность изменения проектной документации квартиры без согласования с дольщиком и изменения проектной документации, этажности и иных характеристик строящегося объекта без уведомления участника долевого строительства, не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают права потребителя.

В силу пункта 6.2.7 договора дольщик при заключении соответствующего договора дает свое согласие на последующий залог прав по договору аренды земельного участка, указанному в пункте 1.4. договора, в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться застройщиком при строительстве других объектов недвижимости, не являющихся предметом настоящего договора, на земельном участке, указанном в пункте 1.4. Договора. В связи с чем, по требованию застройщика дольщик в течение 10 (десяти) календарных дней обязан предоставить застройщику надлежащим образом оформленное согласие на залог.

В силу п.7 ст. 13 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются  находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору. При этом права на соответствующий участок не могу быть переданы застройщиком иным лицам,  за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, без согласия участника долевого строительства. Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает обязанности дольщика  давать застройщику соответствующее согласие, дольщик в этом случае вправе по своему усмотрению решать, каким образом распорядиться находящимся у него в залоге имуществом (имущественным правом). В этой связи положения пункта 6.2.7 договора, обязывающие дольщика дать согласие застройщику на последующий залог прав по договору аренды земельного участка, не соответствуют приведенным выше нормам закона и нарушают  права дольщика, заключившего договор с ООО «ЮИТ ДОН». Обоснованных доводов, опровергающих данный вывод суда, заявителем жалобы не приведено.

 Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения договора. При этом перечень обстоятельств непреодолимой силы в данном пункте договора в сравнении с действующим законодательством РФ существенно расширен – к таковым отнесены не только пожар, наводнение, землетрясение и другие стихийные бедствия, забастовка, война, военные действия любого характера, блокада, гражданские волнения и беспорядки, издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов, но и  бездействие организаций, осуществляющих инженерное обеспечение объекта, неподписание и (или невыдача) не по вине застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и (или) документа, подтверждающего соответствие объекта техническим условиям, организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также случаи приостановки строительства вследствие внезапного прекращения подачи электроэнергии, запрета строительства, внесения в проект корректировок, необходимости выполнения непредвиденных работ, оползней, грунтовых вод, обледенения, температуры ниже -15 С°, необходимости дополнительного усиления грунта, фундамента.

Между тем, в силу п.3 ст. 401 ГК РФ к обстоятельствам непреодолимой силы  не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. В этой связи положения пункта 8.1 договора, существенно расширяющие перечень обстоятельств, влекущих  безусловное освобождение сторон договора от ответственности за неисполнение обязательств по нему, противоречат ст. 400 ГК РФ (устанавливающей ничтожность соглашения об ограничении размера ответственности должника по договору, в котором кредитором является гражданин-потребитель) и нарушают права потребителя, который, заключая договор, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение его условий со стороны застройщика, а также на возможность привлечения застройщика к установленной законом ответственности (в том числе гражданско-правового характера) при ненадлежащем исполнении им принятых на себя обязательств.

Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о том, что включенные в договор пункты 3.2, 3.3, 6.1.5, 8.2. 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 9.1 договора не нарушают права потребителя. Соответствующие выводы суда первой инстанции обществом не оспорены, и оснований к их переоценке апелляционный суд не усматривает, отмечая при этом, что законность данных условий не опровергает наличие в деянии ООО «ЮИТ ДОН» состава правонарушения, предусмотренного ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ ввиду наличия в договоре иных (перечисленных выше) условий, ущемляющих права потребителя.

Изложенное подтверждает, что в деянии ООО «ЮИТ ДОН» имеется объективная сторона правонарушения, предусмотренного ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ. Вина общества в его совершении также является доказанной, поскольку материалы дела не содержат доказательств принятия обществом всех зависящих от него мер к соблюдению законодательства РФ о защите прав потребителей.

Доводы общества о том, что к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы Закона «О защите прав потребителей» являются необоснованными, подробно исследованы и правильно отклонены судом первой инстанции. Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.  

Процессуальных нарушений при производстве по делу об административном правонарушении Управлением Роспотребнадзора не допущено – о времени и месте составления протокола и рассмотрении дела об административном правонарушении общество «ЮИТ ДОН» извещено надлежащим образом. Доводы заявителя жалобы об отсутствии в протоколе об административном правонарушении сведений о месте и времени совершения правонарушения с учетом характера вменяемого обществу правонарушения, время и место  выявления административным органом которого не совпадает с местом и временем совершения правонарушения (поскольку правонарушение является совершенным в момент заключения соответствующего договора), не свидетельствуют о наличии процессуальных нарушений со стороны административного органа и не принимаются судом в качестве основания к отмене оспариваемого обществом постановления о привлечении к административной ответственности.

Ссылка общества на вынесение постановления за пределами сроков давности, установленных ст. 4.5 КоАП РФ, также является необоснованной. Суд первой инстанции, руководствуясь статьей  4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. о том, что договор долевого участия в строительстве  считается заключенным с момента такой регистрации, пришел к правильному выводу о том, что датой совершения вменяемого обществу правонарушения является 10.02.2009 г. – дата государственной регистрации заключенного с гр. Гладких С.В. договора №224. Следовательно, на момент вынесения постановления Управления Роспотребнадзора по Ростовской области постановления № 233 о привлечении ООО «ЮИТ ДОН» к административной ответственности (03 февраля 2010г.) годичный срок давности, предусмотренный ст. 4.5 КоАП РФ, не истек. 

Изложенное свидетельствует о том, что решение арбитражного суда Ростовской области об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований является законным и обоснованным. Основания к его отмене отсутствуют.

В силу ч.4 ст. 208 АПК РФ заявление об оспаривании  решений административных органов о привлечении к административной ответственности госпошлиной не облагается, следовательно, госпошлина по апелляционной жалобе, поданной по результатам рассмотрения соответствующего заявления, также не подлежит уплате.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Ростовской области от 23 марта 2010 г. оставить без изменения.

В удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           С.И. Золотухина

Судьи                                                                                             Л.А. Захарова

Т.И. Ткаченко