Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2010 по делу n А32-14729/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (т. 1 л.д. 45).

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ не называет арендатора в качестве лица, за которым может быть признано право собственности на объекты самовольного строительства, однако и не устанавливает подобного запрета.

Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ предусмотрено: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Данной норме корреспондирует п. 2 ст. 264 ГК РФ: лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков. Собственнику земельного участка предоставлено право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов (пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Таким образом, в системном толковании статьи 222, 263, 264 ГК РФ, 40, 41 ЗК РФ не исключают возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду. Однако арендатор земельного участка в любом случае должен доказать, что использует земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что запрет арендатору, которому земельный участок в соответствии с условиями договора предоставлен для строительства, обратиться с требованием о признании права собственности на самовольную постройку (в частности в случае неполного соответствия построенного объекта проектной документации), нарушает положения п. 2 ст. 264 ГК РФ, п. 1 ст. 41 ЗК РФ, поскольку собственник земельного участка, заключая договор аренды для целей строительства, выразил волю на предоставление построенного объекта именно в собственность арендатора. При этом действовавшее законодательство не предусматривало необходимость повторного предоставления в аренду для целей строительства уже арендуемого земельного участка (соответствующее толкование действующего законодательства изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 14434/09).

Администрация как арендодатель прямо выразила волю в условиях договора на возможность продолжения строительства санатория «Русь», для целей возведения которого изначально и предоставлялся земельный участок правопредшественникам истца.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод Росимущества о недействительности договора аренды ввиду следующего.

Во-первых, Росимущество не предоставило доказательств нахождения земельного участка в границах округов санитарной охраны города-курорта Геленджика.

Во-вторых, в случае ничтожности договора аренды от 20.07.1998 № 4000000526 – Санаторий в силу ст. 37 Земельного кодекса РСФСР должен быть признан лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, ранее предоставленный ОАО «Нефтегазкурортстрой».

В-третьих, в силу ч. 11 ст. 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях», к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.

Согласно выписке из ЕГРП от 07.05.2009 № 12/054/2009-217 (т. 1 л.д. 60) в отношении арендуемого Санаторием земельного участка не было зарегистрировано право федеральной собственности; Росимущество также не предоставило доказательств наличия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, а также соблюдения иных условий, указанных в ч. 8 ст. 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ.

При таких обстоятельствах, на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции в силу императивной нормы закона, арендуемый Обществом земельный участок относился к муниципальной собственности. В связи с чем, постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 09.04.2010 № 885 названный земельный участок включен в реестр муниципальной собственности, а 14.05.2010 года за номером 23-23-12/029/2010-284 осуществлена государственная регистрация права муниципальной собственности.

Таким образом, на момент вынесения решения судом первой инстанции и на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции у Российской Федерации отсутствуют права на арендуемый Санаторием земельный участок. Соответственно Росимущество не вправе оспаривать действительность договора аренды от 20.07.1998 № 4000000526.

Кроме того, согласно ст. 51 ГрК РФ Росимущество не является органом уполномоченным выдавать разрешение на строительство соответствующих объектов.

Следовательно, у Росимущества отсутствует нарушенное право или подлежащий защите интерес, который может быть затронут при удовлетворении настоящего иска.

Поскольку, Российская Федерация не обладает правами на земельный участок и, соответственно, Росимущество не вправе оспаривать действительность договора аренды от 20.07.1998 № 4000000526 – суд апелляционной инстанции считает доказанным наличие у Санатория титула арендатора под спорными строениями.

Согласно техническим паспортам и заключениям судебной экспертизы, проведенным на основании определения суда первой (т. 3 л.д. 121-171) и апелляционной инстанций (т. 5 л.д. 14-40), в период с 1998 года Санаторием возведены следующие объекты недвижимости:

линии электроснабжения и освещения лит. «III» протяженностью 1,037 км,

внутриплощадочную сеть водоснабжения от котельной до спального и лечебного корпуса лит. «XI» протяженностью 188,6 п.м,

внутриплощадочные канализационные сети лит. «I» протяженностью 375,2 п.м.,

незавершенное строительством здание переходной галереи лит. «Ё» площадью застройки 290,0 кв.м, процент готовности 86%,

незавершенное строительством здание клуба лит. «Ж» площадью застройки 1230,0 кв.м, процент готовности 47%,

незавершенное строительством здание спального корпуса 2/1 лит. «Д» площадью застройки 444,0 кв.м, процент готовности 84%,

незавершенное строительством здание спального корпуса 2/2 лит. «Е» площадью 444,0 кв.м, процент готовности 84%,

здание хозяйственного блока лит. «Б» общей площадью 400,9 кв.м,

здание дизельной лит. «В» общей площадью 58,7 кв.м,

здание сторожки лит. «3» общей площадью 63,9 кв.м,

здание склада лит. «И» общей площадью 54,4 кв.м,

здание мастерской лит. «К» общей площадью 45,7 кв.м,

здание гаража лит. «Л» общей площадью 18,6 кв.м,

здание гаража лит. «М» общей площадью 21,3 кв.м,

здание трансформаторной подстанции лит. «Н» общей площадью 59,0 кв.м,

навес лит. «О» общей площадью 49,1 кв.м,

емкость для питьевой воды лит. «П» объемом 300 м.куб.,

емкость для питьевой воды лит. «Г» объемом 300 м.куб.

Согласно заключению экспертов от 05.08.2009 № 43/16.1, составленному сотрудниками общества с ограниченной ответственностью «Экспертное предприятие «СТРОЙТЭКС», спорные объекты недвижимости соответствуют правилам устройства электроустановок, требованиям действующей нормативно технической документации, градостроительным, строительным санитарным нормам и правилам, требованиям противопожарной безопасности (т. 3 л.д. 164-168).

Поскольку у суда апелляционной инстанции возникли отдельные сомнения в достоверности выводов экспертов общества с ограниченной ответственностью «Экспертное предприятие «СТРОЙТЭКС», по ходатайству истца определением от 14.12.2009 (т. 4 л.д. 176-180) назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено государственному учреждению «Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению экспертов от 01.02.2010 № 165/09-3/16.1, составленному сотрудниками ГУ «Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» спорные объекты соответствуют градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам и нормативам (т. 5 л.д. 37-38). При оценке соответствия самовольных построек на соответствие противопожарным требованиям, экспертами учтены положения Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», что прямо отражено в мотивировочной части заключения экспертов.

Выводы экспертов по обоим заключениям в целом совпадают, методика проведения экспертного исследования раскрыта, в материалах дела отсутствуют доказательства опровергающие выводы экспертов. Более того, выводы экспертов о соответствии спорных строений санитарно-эпидемиологическим требованиям подтверждается актом санитарно-эпидемиологического обследования от 13.05.2009 № 009, составленным Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю в городе Геленджике (т. 4 л.д. 48-51). С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о достоверности представленных заключений экспертов и о соответствии в целом спорных строений предъявляемым требованиям.

В то же время, применительно к строению литер «Б» - хозблок, в заключении экспертов от 01.02.2010 № 165/09-3/16.1 отражено наличие следующих недостатков: не соответствует требованиям п. 4.1, п. 4.8 СНиП II-26-76 «Кровли»; п. 4.4 ГОСТ 23118-99 «Конструкции стальные строительные. Общие технические условия»; п. 1.1 СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии» (т. 5 л.д. 38).

В мотивировочной части указано, что здание хозблока лит. «Б» предназначено под помещения гаража; в нем также расположены помещение склада площадью 18,2 кв.м., помещение мастерской площадью 53,5 кв.м. и помещение аккумуляторной площадью 8,6 кв.м. (т. 5 л.д. 29-30).

Несоответствие требованиям строительных норм и правил проявилось в следующем:

- отсутствует система наружного организованного отвода воды с кровли лит. «Б» - не соответствует требованиям п. 4.1, п. 4.8 СНиП II-26-76 «Кровли»;

- наблюдается коррозия металлических конструкций (ворот) хозблока - не соответствует требованиям п. 4.4 ГОСТ 23118-99 «Конструкции стальные строительные. Общие технические условия»; п. 1.1 СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии».

Экспертами отмечено, что оба нарушения являются устранимыми:

- путем организации слива воды;

- путем расчистки старого окрасочного слоя ворот и нанесения антикоррозийного покрытия (окраска ворот).

Указанные несоответствия не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания, и сами по себе не могут привести к обрушению, иному разрушению здания или его части, созданию угрозы причинения вреда, а потому не являются препятствием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку.

В материалах дела также отсутствуют доказательства, что спорные строения нарушают права или охраняемые законом интересы третьих лиц.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод Росимущества о том, что Санаторием не было получено разрешение на строительство, ввиду следующего.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено: «Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

Из материалов дела следует, что земельный участок в соответствии с требованиями действовавшего законодательства был предоставлен для целей строительства, правопредшественниками Санатория (истца) были согласованы с компетентными органами архитектурно-планировочное задание, проектная документация, получены разрешения на строительство части объектов, после окончания которых они были приняты в эксплуатацию. Частично проектная документация на спорные объекты недвижимости предоставлена в материалы настоящего дела. В связи с ликвидацией правопредшественника истца была утрачена часть проектной документации на спорные строения. В 1998 году в соответствии с новыми требованиями не было оформлено разрешение на строительство новых объектов. Указанные обстоятельства являются препятствием для введения объектов в эксплуатацию в административном порядке.

Письмом от 25.12.2009 № 482 Санаторий обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с просьбой дать заключение о соответствии строительным, градостроительным нормам и правилам спорных строений.

Письмом