Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу n А32-52869/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 21.10.2009 нежилые помещения в здании магазина площадью 432,3 кв.м., расположенные в г. Сочи, Лазаревский район, ул. Победы, д. 32а, принадлежат на праве собственности ООО «Елена» (т.д. 1, л.д. 102).

      Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

      Апелляционный суд не может признать правильным квалификацию спорного договора №1/ОЭ-46 от 21.12.2004 и дополнительных соглашений к нему как оформляющих отношения простого товарищества, поскольку отсутствует основной признак договора о совместной деятельности (простого товарищества) – объединение вкладов и совместное ведение дел, взаимное участие в расходах и убытках для достижения общей для всех сторон договора цели.

      Договором №1/ОЭ-46 от 21.12.2004 не предусматривалось внесение сторонами вкладов в совместную деятельность и образование общей долевой собственности на внесенное участниками имущество, участие обеих сторон договора в организации строительной деятельности по реконструкции спорных помещений, несение солидарной ответственности по совместным обязательствам (статьи 1041 – 1054 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Обязательства сторон по договору №1/ОЭ-46 от 21.12.2004 с учетом дополнительных соглашений к нему носили встречный, взаимообусловленный характер, поскольку истец и ответчик преследовали достижения различных целей –получения денежных средств и приобретения права собственности на помещения в порядке возмещения финансирования строительных работ.

      Целью финансирования строительных работ ООО «Елена» являлось получение в последующем ООО «Фарммедсервис» права собственности на помещения № 6, 7, 9, 11, 14, 15, литер Б, площадью 69,4 кв.м., по ул. Победы, 32а, в г. Сочи.

      Данное обязательство ООО «Елена» возникло непосредственно из имеющихся в материалах дела договора №1-ОЭ-46 от 21.12.2004 и дополнительных соглашений к нему, и не требовало заключения после сдачи реконструированного объекта в эксплуатацию отдельного договора купли-продажи спорных нежилых помещений.

      Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

      Из норм гражданского законодательства о договоре продажи недвижимости не следует, что предметом соответствующего договора могут быть только такие недвижимые вещи, которые имеются у продавца в наличии на момент подписания договора.

      По смыслу статей 223 – 224, 549 – 558 Гражданского кодекса Российская Федерации наличие у продавца зарегистрированного в ЕГРП права собственности на предмет договора купли-продажи не является обязательным условием действительности указанного договора.

      Основные характеристики подлежащего передаче в собственность объекта недвижимости – местонахождение, литер, номера помещений, общая площадь, положение помещений в схеме здания были сторонами согласованы. Как следует из пункта 4 дополнительного соглашения №1 от 23.03.2005, неотъемлемым приложением к основному договору являлась проектно-сметная документация, на которой подлежащее передаче в собственность помещение было обозначено и завизировано сторонами (т.д. 1, л.д. 69).

      Арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости сторонами оформлен, по сути, в виде дополнительного соглашения №2 от 07.04.2006, поскольку оно представляет собой единый документ, подписанный ООО «Елена» и ООО «Фарммедсервис», из которого определенно следует воля ООО «Елена» передать в собственность ООО «Фарммедсервис» занимаемые аптекой ООО «Фарммедсервис» помещения № 6, 7, 9, 11, 14, 15, литер Б, здания по ул. Победы, 32а, в г. Сочи, общей площадью 69,4 кв.м.

      Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

      В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

      Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424  указанного Кодекса, не применяются (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Пунктом 4 дополнительного соглашения №2 от 07.04.2006 установлено, что стоимость передаваемых по настоящему соглашению застройщиком инвестору помещений составляет 5 814 193 руб.

      Выполнение ООО «Фарммедсервис» обязательства по оплате цены нежилых помещений ответчиком не оспаривается.

      В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

      При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

      В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

      Как видно из материалов дела, ООО «Фарммедсервис» на момент подписания дополнительного соглашения №2 от 07.04.2006 владело спорными помещениями, поскольку согласно пункту 2 указанного дополнительного соглашения, застройщик (ООО «Елена») передает в собственность инвестору (ООО «Фарммедсервис») часть здания, занимаемую на момент подписания соглашения аптекой ООО «Фарммедсервис» (помещения № 6, 7, 9, 11, 14, 15 лит. Б).

      Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

      Нахождение спорных помещений во владении ООО «Фарммедсервис» подтверждается также и тем, что во встречном иске ООО «Елена» просило применить двустороннюю реституцию, обязав ООО «Фарммедсервис» освободить помещения № 6, 7, 9, 11, 14, 15, литер «Б», расположенные по ул. Победы, 32а в п. Лазаревское, г. Сочи, принадлежащие на праве собственности ООО «Елена» (т.д. 2, л.д. 7).

      В судебном заседании суда апелляционной инстанции стороны также подтвердили нахождение спорных помещений во владении ООО «Фарммедсервис».

      Обосновывая свои требования ссылками на статьи 301 и 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не учел того, что данные способы защиты имеют различную правовую природу и не могут быть объединены в одном иске.

      Заявленное на основании статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации требование кредитора об отобрании у должника индивидуально-определенной вещи и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях является обязательственно-правовым иском, направленным на присуждение к исполнению обязанности в натуре. Основанием данного иска является наличие между сторонами спора неисполненного обязательства передать вещь, при этом, в случае передачи этой вещи другому лицу в собственность, право требовать отобрания вещи у должника и передачи ее кредитору отпадает.

      Предусмотренный статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации виндикационный иск является вещно-правовым способом защиты собственника, из владения которого незаконно выбыла вещь.

      Поскольку истец фактически владеет спорными помещениями, его требование о понуждении ООО «Елена» передать нежилые помещения в здании магазина, № 6, 7, 9, 11, 14, 15, литер «Б», общей площадью 69,4 кв.м., по ул. Победы, 32а в г. Сочи, в собственность ООО «Фарммедсервис» лишено оснований.

      В то же время, договор купли-продажи указанных нежилых помещений между ООО «Фарммедсервис» и ООО «Елена» не выполнен продавцом в части наделения покупателя правом собственности на спорные помещения.

      Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

      В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

      Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

      Право собственности ООО «Елена» на спорные нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРП, доказательств, свидетельствующих об отчуждении данных помещений в собственность третьего лица, в материалах дела не усматривается.

      Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

      После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

      В соответствии с пунктом 61 постановления Пленумов №10/22 от 29.04.2010, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

      Таким образом, в рассматриваемом деле надлежащим способом защиты прав и законных интересов ООО «Фарммедсервис» является предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о государственной регистрации перехода права собственности, надлежащим ответчиком по которому может быть только другая сторона договора купли-продажи

      Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ООО «Фарммедсервис», поскольку указанное Управление привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, а не ответчика. Кроме того, как видно из материалов дела, на момент вынесения решения истец не состоял в правовых отношениях с Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю по регистрации перехода права собственности на спорные помещения, а потому между ними отсутствовал спор о праве.

      При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Фарммедсервис» у суда первой инстанции не имелось.

      Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Елена» не усматривается, поскольку истцом по встречному иску не доказано заключение договора аренды спорных нежилых помещений. То обстоятельство, что в связи с незавершенностью строительства ООО «Елена» не могло распоряжаться спорными помещениями на момент заключения соответствующих договоров с ООО «Фарммедсервис», не свидетельствует об их недействительности. ООО «Елена» не сослалось на нормы права, влекущие недействительность договоров с ООО «Фарммедсервис», и не доказало своей заинтересованности в оспаривании указанных договоров.

      Таким образом, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб ООО «Елена» и ООО «Фарммедсервис» по изложенным в них доводам.

      Государственная пошлина, уплаченная по апелляционным жалобам, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на их заявителей. Государственная пошлина ООО «Фарммедсервис»