Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 по делу n А32-13010/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                   дело № А32-13010/2009

15 июля 2010 г.                                                                                   15АП-6574/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Барановой Ю.И., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

истца Лобаса В.М.,

от Брагина С.Б.: представителя Патраманского В.П. по доверенности № 61-01/077022 от 29.06.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лобаса Виктора Михайловича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 апреля 2010 года по делу № А32-13010/2009

по иску индивидуального предпринимателя Лобаса Виктора Михайловича

к ответчикам: закрытому акционерному обществу «Центрприборсервис», индивидуальному предпринимателю Брагину Сергею Борисовичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о применении последствий недействительности ничтожной сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лобас Виктор Михайлович (далее – истец, Лобас В.М.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Брагину Сергею Борисовичу (далее – Брагин С.Б.), закрытому акционерному обществу «Центрприборсервис» (далее – ЗАО «Центрприборсервис»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра по КК), Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) с требованиями:

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки по передаче прав и обязанностей по договору от 13.08.2003 №0000000325 аренды земельного участка, заключенной между Брагиным С.Б. и ЗАО «Центрприборсервис»,

- об обязании Управления Росреестра по КК аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 13.08.2003 №000000032.

Исковые требования мотивированы тем, что Лобас В.М. и Брагин С.Б. приобрели в общую долевую собственность 12 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23640:08 09 012:0004 площадью 5 146 кв. м. Объекты недвижимости принадлежали на праве собственности ЗАО «Центрприборсервис», земельный участок под объектами недвижимости находился у продавца в аренде на основании договора аренды от 13.08.2003 №0000000325, заключенного с ДИО КК. Брагин С.Б. без согласования с Лобасом В.М. заключил с ЗАО «Центрприборсервис» соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 13.08.2003 №0000000325 аренды земельного участка на себя, чем нарушены права Лобаса В.М. на пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Решением суда от 22 апреля 2010 года истцу в удовлетворении иска отказано. Суд указал на отсутствие нарушения прав Лобаса В.М. заключенным соглашением, поскольку между Лобасом В.М. и Брагиным С.Б. достигнуто соглашение о порядке пользования земельным участком без его раздела. В удовлетворении иска к ДИО КК отказано по мотиву, что при передаче прав арендатора другому лицу в обязанности арендатора входит лишь уведомление арендодателя о состоявшейся передаче. В удовлетворении требования к регистрирующему органу об аннулировании записи в ЕГРП о регистрации соглашения отказано по мотиву отсутствия такого способа защиты.

Лобас В.М. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить.

В апелляционной жалобе Лобас В.М. указывает, что судом не дана правовая оценка оспариваемому соглашению, суд не сделал вывод о ее действительности и не опроверг довод истца о его ничтожности. Вывод суда о возможности урегулирования спора по земельному участку путем совместно обращения к уполномоченному органу не основан на законе, поскольку Брагин С.Б. не предпринимает меры для оформления части земельного участка в пользу Лобаса В.М. Заключение соглашения о порядке пользования земельным участком не влечет автоматическую регистрацию за Лобасом В.М. прав арендатора, не прекращает право аренды Брагина С.Б. и не влияет на природу оспариваемого соглашения.

Брагин С.Б. в отзыве на апелляционную жалобу указал на обоснованность выводов суда о том, что оспариваемое соглашение не нарушает права Лобаса В.М. Для оформления прав на земельный участок Лобасу В.М. необходимо обратиться к собственнику земельного участка, Брагин С.Б. не имеет достаточных оснований для оформления с истцом договора аренды.

В судебном заседании Лобас В.М. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить.

Истец пояснил, что за время, на которое откладывалось рассмотрение апелляционной жалобы, Брагиным С.Б. не было рассмотрено предложение истца о заключении соглашения, в соответствии с которым ответчик уступает истцу права по договору аренды в отношении той части земельного участка, которая занята объектами недвижимого имущества Лобаса В.М. и находится в его фактическом владении, а также предложение о совместном обращении в регистрационную службу в целях регистрации соответствующих изменений к договору аренды. Истец пояснил, что такими действиями ответчик препятствует ему в оформлении своих прав на земельный участок.

Истец пояснил, что соглашение от 06.06.2007 по передаче прав и обязанностей по договору № 0000000325 аренды земельного участка от 13.08.2003, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожной сделкой. При предъявлении иска его целью являлась констатация ничтожности соглашения от 06.06.2007 и применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования соответсвующей записи о регистрации указанного соглашения.

Представитель Брагина С.Б. с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В отношении указанных ответчиков дело рассмотрено в порядке, закреплённом положениями 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.08.2003 между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ЗАО «Центрприборсервис» (арендатор) был заключён договор № 0000000325 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 5 146 кв.м. с кадастровым номером 23:40:08 09 012:0004, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, х. Бетта, сроком действия до 07.08.2028 (т.1 л.д. 7-13).

На указанном земельном участке располагается ряд объектов недвижимого имущества:

здание склада для белья, лит. «А», общей площадью 31,5 кв.м.,

здание бытового корпуса, лит. «В», общей площадью 66,9 кв.м.,

здание спального домика с мансардой лит. «Ж», «над Ж», общей площадью 35,2 кв.м.,

здание спального домика с мансардой литер «З», «над З», общей площадью 35,2 кв.м.,

здание спального домика лит. «Л», «над Л», общей площадью 36 кв.м.,

здание спального домика лит. «О», «над О», общей площадью 56,6 кв.м.,

здание медпункта, лит. «Б», общей площадью 31,2 кв.м..

здание санблока лит. «Д», общей площадью 26,7 кв.м.,

здание спального домика лит. «И», «над И», общей площадью 30,2 кв.м.,

здание спального домика лит. «К», «над К», общей площадью 37,1 кв.м.,

здание спального домика лит. «М», «над М», общей площадью 59,4 кв.м.,

здание спального домика лит. «Н», «над Н», общей площадью 56,6 кв.м., которое принадлежало Лобасу В.М. и Брагину С.Б. на праве общей долевой собственности в равных долях (каждому по ½ доле), что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о праве собственности (т. 1 л.д. 19-30, 35-46).

06.06.2007 между ЗАО «Центрприборсервис» (цедент) и Брагиным С.Б. (цессионарий) подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору № 0000000325 аренды земельного участка от 13.08.2003, заключённому между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ЗАО «Центрприборсервис» (арендатор) (т. 1 л.д. 14-15).

В соответствии с данным соглашением Брагин С.Б. приобрёл право аренды на земельный участок площадью 5 146 кв.м. с кадастровым номером 23:40:08 09 012:0004, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, х. Бетта.

Лобас В.М., полагая, что заключённое между ЗАО «Центрприборсервис» и Брагиным С.Б. соглашение от 06.06.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 13.08.2003 №0000000325 аренды земельного участка, нарушает его субъективные права на пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оспариваемое соглашение от 06.06.2007 прошло государственную регистрацию в ЕГРП, в связи с чем, в настоящее время в сведениях государственного реестра в качестве единственного арендатора земельного участка значится Брагин С.Б.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Применительно к рассматриваемому спору надлежащим способом защиты нарушенных прав Лобаса В.М. является оспаривание правового основания (гражданско-правовой сделки – абзац 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу которого у Брагина С.Б. возникло право аренды на весь земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

По общему правилу, установленному положениями пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Из положений приведенных норм права следует, что в момент приобретения 1/2 доли в праве собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, Лобас В.М. приобрел равное с Брагиным С.Б. право на использование земельного участка и на оформление своих прав в отношении данного земельного участка, в том числе права аренды.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи,