Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2010 по делу n А32-23599/2007. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-23599/2007-27/346

20 июля 2010 г.                                                                                   15АП-4849/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представитель Пашкина Татьяна Александровна – доверенность от 18.01.2010, представитель Левин Евгений Анатольевич – доверенность от 17.01.2010,

от ответчика: Кочаров Артем Георгиевич – доверенность от 23.09.2009 23АГ 849501, представитель Воскобоев Алексей Николаевич – ходатайство, заявленное в судебном заседании 21.06.2010, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воскобоева Николая Андреевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18 марта 2010 года по делу № А32-23599/2007-27/346,

принятое судьей Тушевой О.И.,

по иску закрытого акционерного общества «Челбасс» (ОГРН 1022304294100)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Воскобоеву Николаю Андреевичу (ОГРНИП 304234118200082)

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора, возврате арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Челбасс» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Воскобоеву Николаю Андреевичу (далее – Предприниматель) о взыскании 401 336 рублей задолженности по арендной плате за период с 03.09.2004 по 03.03.2010,

расторжении договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 30.08.2004, заключенного ЗАО «Челбасс» и Воскобоевым Н.А.,

выселении из занимаемых помещений общей площадью 178,5 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, ст. Ленинградская, пер. Базарный, 3-з, магазин «Овощи» (литера З), кадастровый (условный) номер 23:19:01:01-06:1.2002.163 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 6 л.д. 30-34, 52-53)).

В суде первой инстанции заявлен отказ от исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды с правом выкупа от 30.08.2004 Общество передало Предпринимателю во временное владение и пользование помещения магазина. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендных платежей – письмом от 29.10.2007 Общество предложило предпринимателю расторгнуть договор аренды. В связи с истечением срока для ответа на предложение о расторжении договора – истец обратился с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме: истцу присуждено 6 185 405 руб. 40 коп., в том числе 4 735 665 руб.70 коп. долга, 1 449 439 руб.70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.11.2004 по 28.11.2007, расторгнуть договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 30.08.2004 г. и выселить ответчика из занимаемого объекта. Решение мотивировано тем, что исходя из буквального толкования пунктов 3.1, 3.2 договора аренды (с учетом положений ст. 431 ГК РФ), ответчик обязан был уплачивать в месяц 144 000 руб. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 апреля 2009 года решение суда первой инстанции изменено в части расчета процентов за пользование чужими денежным средствами.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции отметил, что выводы судов о том, что воля сторон при подписании договора была направлена на согласование арендной платы в размере 144 000 рублей в месяц, сделаны без учета всех фактических обстоятельств, ранее сложившихся отношений сторон, обычаев делового оборота и последующего поведения сторон.

При новом рассмотрении истец уточнил исковые требования в части размера задолженности по арендной плате, а также заявил отказ от требований о взыскании процентов за пользование чужим денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2010 года уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик обязан был уплачивать в месяц арендную плату в сумме 14 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Воскобоев Николай Андреевич обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- изменяя размер испрашиваемой арендной платы, истец изменил предмет и основание иска, суд первой инстанции не вправе был принимать соответствующие изменения и рассматривать их. Изначально истец испрашивал задолженность в размере 4 735 665 рублей 70 копеек, исходя из 144 000 рублей арендной платы в месяц. При уточнении требований истец испрашивал 411 896 рублей, исчисленных из 14 400 рублей месячной арендной платы;

- исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения, поскольку истцом не направлялось Предпринимателю предложение о расторжении договора в связи с просрочкой внесения арендной платы, исходя из 14 400 рублей в месяц;

- вывод суда первой инстанции о том, что размер месячной арендной платы составляет 14 000 рублей, не обоснован;

- суд первой инстанции необоснованно не дал оценку поведению сторон, предшествовавшему заключению договора.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представители ответчика изложили доводы апелляционной жалобы, представители истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, излагали доводы иска, давали пояснения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 часов 00 минут 20 июля 2010 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции следует изменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 30.08.2004 Общество передало во временное владение и пользование Предпринимателю нежилые помещения здания магазина «Овощи», общей площадью 178,8 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, ст. Ленинградская, территория рынка, сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора (т. 2 л.д. 221-223). Государственная регистрация договора произведена 06.09.2004 за номером 23-01/38-30/2004-007 (выписка из ЕГРП от 15.12.2008 – т. 3 л.д. 89).

Согласно архивной справке филиала ФГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Ленинградскому району от 05.06.2008 № 1468, уточненный адрес объекта обозначен как: Краснодарский край, ст. Ленинградская, пер. Базарный, 3 з (т. 2 л.д. 26).

Письмом от 22.10.2007 Общество уведомило Предпринимателя о наличии задолженности по договору аренды в сумме 4 849 600 рублей (т. 1 л.д. 15). Указанное письмо получено ответчиком 23.10.2007 (почтовое уведомление – т. 1 л.д. 16).

Письмом от 29.10.2007 Общество потребовало расторжения договора в связи с допущенной просрочкой внесения арендных платежей и существенным нарушением договора аренды (т. 1 л.д. 17). Указанное письмо получено Предпринимателем 30.10.2007 (т. 1 л.д. 20).

Поскольку Предприниматель отказался от заключения соглашения о расторжении договора – Общество обратилось с настоящим иском.

Как следует из пояснений сторон, между сторонами существует спор о размере задолженности по арендной плате.

Согласно п. 3.1 договора от 30.08.2004 размер арендной платы составляет 144 000 рублей, в том числе НДС.

Согласно доводам истца, в тексте договора допущена техническая ошибка в указании размера арендной платы, стороны согласовали, что размер арендной платы составляет 14 400 рублей.

Однако указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в п. 3.1 договора от 30.08.2004 размер арендной платы помимо цифрового воспроизведения, указан также путем воспроизведения числительных «сто сорок четыре тысячи». Таким образом, указание на размер арендной платы у суда не вызывает сомнения.

Однако из текста п. 3.1 Договора аренды невозможно однозначно установить период, за который должна взиматься арендная плата в названном размере.

Согласно доводам истца – в п. 3.1 договора указан месячный размер арендной платы. Согласно доводам ответчика – размер арендной платы за весь период.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поскольку буквальное содержание договора в части указания периода, за который установлена арендная плата в 144 000 рублей, является неясным, суд апелляционной инстанции учитывает практику делового оборота и последующее поведение сторон.

Договор аренды подписан 30.08.2004 года.

Согласно информации Торгово-промышленной палаты Краснодарского края от 06.06.2008 № 08-374, средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. помещений торгового назначения в месяц, расположенных в ст. Ленинградской на 2004 год составляла 65 рублей (т. 2 л.д. 4). Соответственно для помещения площадью 178,8 кв.м. – 11 622 рубля.

По информации фирмы «Краснодаринвестоценка» ТПП Краснодарского края, размер арендной платы за 1 кв.м. в 3 квартале 2004 года составлял 120 рублей; соответственно за испрашиваемое помещение – 21 456 рублей.

В материалы дела также предоставлены копия договора аренды от 25.13.2003 № 16, заключенного Обществом и предпринимателем Губиным И.А., согласно которому стоимость арендной платы в месяц составляет 10 000 рублей (т. 2 л.д. 15).

Согласно копии договора аренды тех же помещений, подписанному 11.01.2007, размер месячной арендной платы составляет 12 500 рублей.

Общество также предоставило копию отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 2009/1 по состоянию на 30.08.2004, в исследовательской части которого, в разделе 12, оценщик обобщает информацию о рынке недвижимости: «рыночная цена абсолютно чистой аренды торговых площадей составляла в ст. Ленингадской в 2004 году от 200 до 300 рублей за 1 кв.м. в месяц» (т. 3 л.д. 109). Следовательно, для помещения площадью 178,8 кв.м. – от 35 760 до 53 640 рублей.

Указанные показатели принимаются судом как ориентиры для целей толкования условий договора.

При таких обстоятельствах доводы сторон о размере арендной платы подлежат отклонению, поскольку цена в 144 000 рублей в месяц является крайне высокой по сравнению со средними ставками арендной платы – уровень превышения от 3 до 12 раз; цена в 144 000 за весь период (1 200 рублей в месяц) – является крайне низкой, уровень понижения от 10 до 45 раз.

Вместе с тем, стороны не обосновали, в силу каких причин стороны могли согласовать столь существенно отклоняющуюся ставку арендной платы. Обе стороны являются субъектами предпринимательской деятельности и, действуя разумно и добросовестно, не могли заключать договор на явно невыгодных для себя условиях.

Кроме того, указание в п. 3.1 договора от 30.08.2004 «Общая сумма арендной платы» свидетельствует о том, что размер арендной платы, предусмотренный настоящим пунктом, превышает один платежный период. Коллегия судей пришла к выводу, что в п. 3.1 договора, при его составлении, утрачено условие о месячном размере арендной платы, что и породило споры при исполнении договора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при делении 144 000 рублей (указанных в п. 3.1 договора от 30.08.2004) на 12 месяцев, получаемая сумма в 12 000 рублей сопоставима со средней рыночной стоимость аренды в период заключения договоров, с условиями иных договоров, заключенных Обществом.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в п. 3.1 договора от 30.08.2004 указан годовой размер арендной платы; размер месячной арендной платы составляет 12 000 рублей.

Указанный вывод подтверждается последующим поведением сторон.

Как следует из акта сверки расчетов, подписанного обеими сторонами (т. 3 л.д. 45) в течение 2006 года Предприниматель вносил платежи ровно в размере 12 000 рублей, а в 2007 году по 14 000 рублей. С 01.09.2004 года (до государственной регистрации договора) по 30.05.2005 Предприниматель вносил платежи в размере 1 200 рублей. Однако данный размер платежей мог быть обусловлен ошибкой исполнителей, поскольку по ранее действовавшему договору размер арендной платы составлял именно 1 200 рублей. Достоверных доказательств, свидетельствующих о согласовании арендной платы в размере 1 200 рублей ответчик не предоставил.

Судебную коллегию не убеждает довод, что по ранее действовавшему договору размер арендной платы был определен в 1 200 рублей, соответственно именно данный размер и согласовывали стороны в новом договоре.

Согласно договору аренды недвижимости от 27.12.2001 № 3 за использование магазина стороны согласовали арендную плату в размере 1 200 рублей в месяц (т. 1 л.д. 127, т. 2 л.д. 22). Указанная цена была актуальна на 2001 год. Стороны предусмотрели срок действия договора до 27.12.2007 года (т. 1 л.д. 128, т. 2 л.д. 23). Однако 24.07.2004 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора от 27.12.2001 № 3 (т. 2 л.д. 25).