Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2010 по делу n А32-23599/2007. Изменить решение

Таким образом, продолжение использования арендуемых помещений на прежних условиях не устроило обе стороны договора. В противном случае не было необходимости расторгать договор. Поэтому договор от 27.12.2001 № 3 не может быть принят как достоверное доказательство воли сторон на определение размера арендной платы в 1 200 рублей в месяц.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции исходит из размера арендной платы 144 000рублей в год и 12 000 рублей в месяц.

Суд первой инстанции при толковании условий договора пришел к выводу, что размер месячной арендной платы составил 14 000 рублей. Однако данная сумма никоим образом не следует из текста договора аренды от 30.08.2004. Суд первой инстанции не указал, каким образом сумма в 144 000 рублей, указанная в п. 3.1 договора трансформировалась в 14 000 рублей ежемесячной арендной платы. Поскольку вывод суда первой инстанции не основан на тексте договора аренды, на фактических обстоятельствах дела – соответствующий вывод подлежит исключению.

Истец испрашивает задолженность по арендной плате с 03.09.2004 по 03.03.2010.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация договора произведена 06.09.2004 года, что подтверждается сведениями из ЕГРП (т. 3 л.д. 89). При этом стороны не оговорили, что условия договора применяются к ранее возникшим отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Более того, в п. 1.6 договора аренды от 30.08.2004 оговорено, что в соответствии с условиями названного договора помещения должны быть переданы только после регистрации договора. Таким образом, условия договора от 30.08.2004 не распространяются на фактические отношения сторон по использованию имущества, существовавшие до государственной регистрации названного договора аренды. Поэтому в соответствии с условиями данного договора арендная плата подлежит начислению только с 06.09.2004 года.

С 06.09.2004 года по 31.12.2004 года арендная плата подлежала внесению в размере 46 000 рублей (12 000 / 30 х 25 + 12 000 х 2 месяца).

За период с 06.09.2004 по 03.03.2010 ответчик должен был уплатить арендную плату в размере 791 161 рубль 29 копеек (46 000 с 06.09.2004 по 31.12.2004 + 720 000 за 2005-2009 годы + 25 161 рубль 29 копеек за период с 01.01.2010 по 03.03.2010).

Ответчиком уплачено 522 664 рубля, что признано истцом (подробный реестр платежей – т. 6 л.д. 31-33). Доказательств внесения арендной платы в большем размере ответчиком не предоставлено.

Таким образом, задолженность, подлежащая взысканию за испрашиваемый период, составляет 268 497 рублей 29 копеек (791 161 рубль 29 копеек - 522 664 рубля).

Суд первой инстанции верно указал, что поступающие платежи не могут учитываться в счет выкупной стоимости за имущество ввиду следующего.

Согласно п. 3.3 договора аренды от 30.08.2004 выкупная цена арендованного имущества составляет 300 000 рублей и подлежит внесению в течение 1 месяца до истечения срока аренды помещения, указанного в п. 1.4 договора. Следовательно, выкупная цена подлежала внесению только в 2014 году.

Подпунктом «в» п. 2.3 договора от 30.08.2004 арендатору предоставлено право в любое время уплатить выкупную цену. Однако в материалы дела не предоставлено ни платежных документов на сумму 300 000 рублей, ни платежных документов с основанием платежа в счет выкупной цены по договору аренды. При таких обстоятельствах, в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно свидетельствующие о внесении ответчиком выкупной цены. Соответственно все платежи по договору от 30.08.2004 судом первой инстанции верно учтены в счет неисполненных обязательств по внесению арендной платы с учетом оснований платежа, указанных в самих платежных документах.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Письмом от 22.10.2007 года Общество уведомило Предпринимателя о наличии задолженности по договору аренды в сумме 4 849 600 рублей (т. 1 л.д. 15). Указанное письмо получено ответчиком 23.10.2007 (почтовое уведомление – т. 1 л.д. 16).

Однако при расчете размера задолженности, исходя из 12 000 рублей в месяц, на момент предъявления требования о расторжении договора (29.10.2007) размер задолженности Предпринимателя перед Обществом составил 113 933 рубля 70 копеек (46 000 за период с 06.09.2004 по 31.12.2004 + 288 000 за 2005 – 2006 годы + 120 000 с 01.01.2007 по 31.10.2007 – 340 066,3 руб.). Указанная сумма превышает размер арендной платы за 9 месяцев, что является существенным нарушением договора аренды.

Следовательно, истец правомерно требует расторжения договора на основании пп. 1 и 3 ст. 619 ГК РФ.

Требование о расторжении договора получено Предпринимателем 30.10.2007 (т. 1 л.д. 20).

Довод ответчика о том, что требование о расторжении договора аренды, исходя из соответствующего размера задолженности, ответчику никто не направлял, не имеет правового значения. В письмах от 22.10.2007 и от 29.10.2007 Общество недвусмысленно указало на наличие существенной задолженности по договору и предложило ее погасить, а в последующем – расторгнуть договор в связи с непогашением задолженности.

Существование спора о размере задолженности не отрицает факта ее наличия на момент направления соответствующего требования. Поскольку основание для расторжения договора, указанное в письменном уведомлении истца, наличествовало – имелась существенная задолженность (более 9 месяцев) за указанный истцом период – повторное направление предупреждения и предложения о расторжении договора не требовалось. Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имеется.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требовании в части выселения ответчика из занимаемых помещений.

Довод предпринимателя о том, что истец одновременно изменил предмет и основание иска отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Изменение суммы иска и периода взыскания задолженности действительно является одновременным изменением предмета и основания иска.

В силу ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Истцу не предоставлено право одновременно изменять предмет и основание иска, однако принятие судом таких уточненных требований само по себе не является нарушением норм процессуального права, которое могло бы привести к принятию неправильного решения (ч. 3 ст. 270 АПК РФ).

Аналогичное толкование дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 марта 2010 года № 161/10.

Следовательно, указанное обстоятельство не является основанием для отмены судебного акта.

Поскольку суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о размере месячной арендной платы, в связи с чем неправильно определил размер задолженности – решение суда подлежит изменению в соответствующей части.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределяются пропорционально заявленным требованиям.

При новом рассмотрении истцом заявлено требование имущественного характера в размере 401 336 рублей. В силу пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ в редакции, действовавшей на момент подачи заявления об уточнении исковых требований (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.05.2005 N 91 (ред. от 11.05.2010) «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации»), за соответствующее требование истец должен был уплатить государственную пошлину в размере 13 026 рублей 72 копейки. Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора (пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ) и требование неимущественного характера о выселении (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ); за предъявление указанных требований истец должен был уплатить государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

При подаче искового заявления истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

В связи с чем, на основании пп. 2 п. 2 ст. 333.17 НК РФ государственная пошлина в удовлетворенной части требований подлежит взысканию с ответчика.

При таких обстоятельствах ответчик должен был уплатить государственную пошлину в следующем размере 8 714,99 + 4 000 (за рассмотрение дела в суде первой инстанции) + 1000 рублей (за подачу апелляционной жалобы на решение от 01.10.2008) + 1000 рублей (за подачу кассационной жалобы) + 2000 рублей (за подачу апелляционной жалобы на решение от 18.03.2010) = 16 714,99 руб.

Ответчиком уплачена государственная пошлина в размере 26 212 рублей (квитанции в т.3 л.д. 73, т. 5 л.д. 59, т. 6 л.д. 70). Таким образом, ответчиком излишне уплачена государственная пошлина в размере 9 497,01 рубля.

Поскольку исковые требования удовлетворены в части, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 4 311 рублей 73 копейки государственной пошлины.

Кроме того, с истца в пользу ответчика подлежат возмещению судебные расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально части требований, в которых отказано: 330,90 руб. (за подачу апелляционной жалобы на решение от 01.10.2008) + 330,90 (за подачу кассационной жалобы) + 661,8 (за подачу апелляционной жалобы на решение от 18.03.2010) = 1 323 рубля 60 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2010 года по делу № А32-23599/2007-27/346 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Воскобоева Николая Андреевича (ОГРНИП 304234118200082) в пользу закрытого акционерного общества «Челбасс» (ОГРН 1022304294100) 268 497 (двести шестьдесят восемь тысяч четыреста девяносто семь) рублей 29 копеек задолженности по арендной плате за период с 06.09.2004 по 03.03.2010.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Челбасс» (ОГРН 1022304294100) в доход федерального бюджета 4 311 (четыре тысячи триста одиннадцать) рублей 73 копейки государственной пошлины.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Челбасс» (ОГРН 1022304294100) в пользу индивидуального предпринимателя Воскобоева Николая Андреевича (ОГРНИП 304234118200082) 1 323 (одну тысячу триста двадцать три) рубля 60 копеек судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Воскобоеву Николаю Андреевичу (ОГРНИП 304234118200082) из федерального бюджета 9 497 (девять тысяч четыреста девяносто семь) рублей 01 копейку излишне уплаченной государственной пошлины.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2010 года по делу № А32-23599/2007-27/346 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                           В.В. Галов

Судьи                                                                                             М.Н. Малыхина

О.Х. Тимченко