Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 n 15АП-8808/2010 по делу n А32-6435/2010 По делу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2010 г. N 15АП-8808/2010
Дело N А32-6435/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
от истца: представителя не направил, извещен;
от ответчика: Мухин А.Н., доверенность от 17.03.2010 N 29
от третьего лица: представителя не направило, извещено
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Земстрой-Н"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25 июня 2010 г. по делу N А32-6435/2010 (судья Гладков В.А.)
по иску Администрации муниципального образования г. Новороссийск
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Земстрой-Н"
при участии третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Новороссийский отдел)
о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок
установил:
Администрация муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Земстрой-Н" (далее - общество) с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 14 октября 2009 г. земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307025:58 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, применении реституции, исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок - л.д. 97 том 1.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.
Исковые требования администрации обоснованы указанием на заключение договора с нарушением норм Земельного кодекса РФ, так как торги для целей предоставления земельного участка, предусмотренные положениями ст. 30.2 ЗК РФ, не проводились. Администрация также указывает на то, что при определении цены договора не была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, отсутствует заключение независимой оценочной организации.
В отзыве на иск общество просило в удовлетворении исковых требований отказать - л.д. 177 - 183 том 2.
Решением арбитражного суда от 25 июня 2010 г. исковые требования удовлетворены.
Оценив в совокупности инвестиционный контракт от 31.08.2004 года и договор аренды от 14.10.2009 г., суд не нашел оснований для оценки данных соглашений как оснований возникновения обязательственного правоотношения, по условиям которого общество приняло бы на себя обязательство по комплексному освоению территории. Суд установил, что земельный участок предоставлен без проведения торгов, условия, предусмотренные ЗК РФ, касающиеся сроков освоения, а также обустройства территории, присущие ее комплексному освоению, ни в договоре аренды, ни в инвестиционном контракте, не предусмотрены. Суд также указал, что в договоре не указано на возможность осуществления жилищного строительства, в связи с чем к возникшим правоотношениям не могут применяться положения пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Заявитель жалобы указывает на то, что спорный участок изначально был предоставлен с соблюдением процедуры предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, для строительства, наряду со спорным земельным участком ответчику было предоставлено еще 4 земельных участка. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства было определено публично-правовым актом истца в качестве вида целевого использования после предоставления земельного участка в аренду. Заявитель жалобы полагает, что по смыслу положений ст. 30.2 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность принадлежит как арендатору земельного участка, предоставленного в аренду в порядке, установленном пунктом 2 ст. 30.2 ЗК РФ, так и арендатору земельного участка, предоставленного в целях строительства с соблюдением иных предусмотренных законом процедур предоставления земельного участка. Заявитель также указывает на то, что до принятия решения судом первой инстанции произвел доплату выкупной цены спорного земельного участка в размере, составляющем разницу между величиной оценки рыночной стоимости земельного участка и размером покупной цены, определенной оспариваемым договором купли-продажи и фактически уплаченной обществом. Неправильное определение сторонами при заключении договора размера выкупной стоимости само по себе не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части.
Отзыв на жалобу не предоставлен.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы. Расходы по уплате государственной пошлины просил оставить на заявителе жалобы независимо от исхода рассмотрения жалобы. Представитель заявителя апелляционной жалобы представил на обозрение суда надлежащим образом удостоверенные копии судебных актов суда первой инстанции по аналогичным спорам, которым администрации было отказано в удовлетворении исков, к обществу.
Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Материалы дела позволяют установить следующую последовательность взаимодействия сторон.
Постановлением главы администрации от 27 февраля 2008 г. на основании заявления общества утвержден акт выбора и технического обследования земельного участка под проектирование и строительство комплекса делового, общественного и коммерческого назначения в городе Новороссийске, Южный внутригородской район, проспект Ленина, район жилого дома N 79 - л.д. 13 том 1.
Акт выбора (копия) приобщен к материалам дела - л.д. 59 - 63 том 2.
Постановлением главы администрации от 3 апреля 2008 года N 942 земельный участок площадью 8419 кв. м, имеющий кадастровый номер 23:47:0307025:58, расположенный по адресу: г. Новороссийск, Южный внутригородской округ, улицы Героев Десантников и проспект Ленина, район жилого дома N 79, вид разрешенного целевого использования - проектирование и строительство комплекса делового, общественного и коммерческого назначения был предоставлен обществу в аренду сроком на 15 лет - л.д. 14 том 1.
10 апреля 2008 г. между сторонами подписан договор аренды N 4700004496, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0307025:58 для проектирования и строительства комплекса делового, общественного и коммерческого назначения, договор зарегистрирован в установленном порядке - л.д. 156 - 168 том 2.
Постановлением главы администрации от 17 марта 2008 г. образована комиссия по проведению публичных слушаний по проекту планировки микрорайона в городе Новороссийске, в границах улиц: пр. Ленина - ул. Суворовская - ул. Героев-Десантников; публичные слушания назначены на 11 апреля 2008 г. - л.д. 47 том 2.
К материалам дела приобщена копия договора N 11-07-ГК-ПП-ГС от 23 января 2007 г. между обществом (заказчиком) и ООО "Гинзбург Архитектс" (подрядчиком), по условиям которого подрядчик принял на себя обязательство выполнить проектные работы с целью подготовки проекта планировки объекта - жилого микрорайона с местом расположения город Новороссийск в границах пр. Ленина - ул. Героев Десантников - прибрежной линии Черного моря - ул. Суворовской, с общей стоимостью работ 3 180 000 рублей, а также платежные поручения на оплату работ - л.д. 26 - 37 том 2.
В материалы дела представлен протокол проведения публичных слушаний от 11 апреля 2008 г., из которого следует, что в проведении публичных слушаний участвовали члены комиссии, а также жители, на рассмотрение представлен макет микрорайона и генеральный план микрорайона - л.д. 49 - 51 том 2.
Согласно заключению о результатах публичных слушаний комиссия признала слушания состоявшимися, подтвердила изменение вида разрешенного использования земельного участка - л.д. 54 том 2.
Постановлением главы администрации от 10 июня 2008 года N 1714 утвержден проект планировки микрорайона в городе Новороссийске в границах улиц: проспект Ленина - улица Суворовская - улица Героев Десантников с учетом протокола N 12 от 11 апреля 2008 г. проведения публичных слушаний по проекту планировки микрорайона и заключения о результатах публичных слушаний. Постановление, как следует из представленной администрацией копии, опубликовано в газете "Новороссийские вести" от 21.06.2008 г. - л.д. 11 том 1.
Изменение вида разрешенного использования получило отражение в кадастре недвижимости. К материалам дела приобщен кадастровый паспорт от 19.03.2008 г., согласно которому видом разрешенного использования земельного участка площадью 8419 кв. м, имеющего кадастровый номер 23:47:0307025:58, категория земель земли населенных пунктов, является "проектирование и строительство комплекса делового, общественного и коммерческого назначения" - л.д. 71 том 1. К материалам дела также приобщен кадастровый паспорт от 12.11.2008 г., согласно которому видом разрешенного использования земельного участка является "строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями" - л.д. 64 том 2.
Постановлением главы администрации от 10 марта 2009 г. принято решение о внесении изменения в договор аренды в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка - л.д. 185 том 1.
10 марта 2009 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10 апреля 2008 г. N 4700004496, которым стороны изменили целевое назначение земельного участка на "для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями" - л.д. 73, 186 том 1.
Постановлением главы администрации от 09 сентября 2009 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 8419 кв. м кадастровый номер 23:47:0307025:58, находящегося в аренду общества, со строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на комплексное освоение в целях жилищного строительства - л.д. 12 том 1.
Изменение вида разрешенного использования получило отражение в кадастре недвижимости, к материалам дела приобщен кадастровый паспорт, согласно которому разрешенным использованием земельного участка площадью 8419 кв. м, имеющего кадастровый номер 23:47:0307025:58, категория земель земли населенных пунктов, является "комплексное освоение в целях жилищного строительства" - л.д. 68 том 2.
09 сентября 2009 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10 апреля 2008 г. N 4700004496, которым стороны изменили целевое назначение земельного участка на "комплексное освоение в целях жилищного строительства", дополнительное соглашение зарегистрировано в реестре 09 октября 2009 г. - л.д. 72 том 1.
Постановлением администрации от 12 октября 2009 года N 3528 было принято решение о предоставлении ответчику в собственность спорного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - л.д. 16 том1.
14 октября 2009 года между сторонами заключен договор купли-продажи N 1093-КП, в соответствии с которым истец передал ответчику в собственность спорный земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства - л.д. 17 том 1.
Переход права собственности зарегистрирован в реестре 19 октября 2009 г. - л.д. 19, 194, 196 том 1.
Платежным поручением от 15 октября 2009 г. общество уплатило денежную сумму в размере 438 152,37 руб. в счет выкупной стоимости земельного участка - л.д. 195 том 1.
Платежным поручением от 16 июня 2010 г. общество доплатило денежную сумму в размере 588 903,63 руб. в счет выкупной стоимости земельного участка в соответствии с претензией администрации от 26 мая 2010 г. - л.д. 198 том 1.
Суд первой инстанции указал на неприменимость к правоотношениям сторон положений п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ.
Однако последовательность описанных выше решений и сделок свидетельствует о том, что общество соответствовало всем установленным в п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ критериям.
В соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).
Из текста данного пункта ст. 30.2 ЗК РФ следует, что для предоставления земельного участка в собственность на основании положений этого пункта необходимо констатировать одновременное существование следующих условий:
- наличие у претендующего на приобретение в собственность земельного участка лица титула арендатора;
- земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства; в данном случае речь идет о разрешенной цели использования земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- утверждение в установленном порядке документации по планировке территории;
- государственный кадастровый
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 n 15АП-8804/2010 по делу n А32-6272/2010 По делу о признании незаконными действий таможенного органа по процедуре определения таможенной стоимости, по корректировке таможенной стоимости товара, недействительными требования, решений, незаконными действий по применению шестого метода по корректировке таможенной стоимости товара без надлежащего обоснования невозможности использования предыдущих методов определения таможенной стоимости.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также