Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 n 15АП-8808/2010 по делу n А32-6435/2010 По делу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

учет земельного участка.
Действительно, в соответствии с п. 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.
Однако правила названной статьи не предусматривают ситуации, когда земельный участок уже предоставлен в аренду.
В случае, если право аренды земельным участком приобретено с соблюдением установленного порядка, арендатор земельного участка не может быть лишен права, предусмотренного в п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ.
На момент подписания оспариваемого договора ответчик являлся арендатором земельного участка площадью 8419 кв. м кадастровый номер 23:47:0307025:58, с видом разрешенного использования "комплексное освоение в целях жилищного строительства" - л.д. 68, 168 том 2, л.д. 72 том 1.
Из представленного постановления главы администрации от 10 июня 2008 года N 1714, документов о публичных слушаниях следует, что документация по планировке территории утверждена в установленном порядке - ст. 46 ГрК РФ.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства - получил отражение в государственном кадастре недвижимости - л.д. 68 том 2.
Из изложенного следует, что все предпосылки, предусмотренные п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ, были соблюдены, поэтому совершенная спорящими сторонами сделка не нарушает норм Земельного кодекса РФ.
Постановлением администрации от 5 февраля 2010 года N 281 решение о предоставлении спорного земельного участка в собственность ответчику было отменено - л.д. 15 том 1.
Однако данный факт не приводит к ничтожности ранее заключенного на основании данного постановления договора купли-продажи.
Администрация также ссылается на то, что покупная цена, определенная оспариваемым договором купли-продажи, не соответствует рыночной стоимости спорного земельного участка.
Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Действующее законодательство не устанавливает механизм определения выкупной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Истолкование пункта 2 статьи 28, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в их системной взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что выкупная цена земельного участка в случаях, предусмотренных ст. 30.2 ЗК РФ, должна соответствовать его рыночной стоимости.
Поскольку положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения размера выкупной стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части - ст. 180 ГК РФ.
В данном случае стороны не имели возможности по своему усмотрению согласовать условие договора о цене в силу возникшей правовой неопределенности в вопросе о порядке ее определения.
Следовательно, неправильное определения сторонами сделки размера выкупной стоимости земельного участка само по себе не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом. Таким образом, не соответствующее императивным предписаниям условие оспариваемого договора купли-продажи о выкупной стоимости отчуждаемого земельного участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2009 года по делу N А01-2108/2008.
Оплата объекта в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости в размере 1 027 056 рублей обществом произведена по требованию администрации, т.е. требование ст. 424 ГК РФ соблюдено - л.д. 25, 195, 198 том 1.
Комплексное освоение обществом земельных участков в целях жилищного строительства следует также из взаимодействия администрации и общества "Земстрой-М" (правопредшественника общества "Земстрой-Н"), а также администрации и общества "Земстрой-Н".
31 августа 2004 года между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Земстрой-М" был заключен договор, поименованный сторонами как "инвестиционный контракт", в соответствии с условиями которого предметом контракта является реализация в период с 2004 по 2011 годы инвестиционного проекта нового строительства в городе Новороссийске на строительных площадках в районе улиц Куникова, Героев Десантников и проспекта Ленина группы жилых многоэтажных домов общей площадью не менее 120 000 кв. м и объектов инженерной инфраструктуры (статьи 1, 2 инвестиционного контракта)- л.д. 139 - 151 том 2.
Постановлением главы администрации от 8 октября 2004 года N 1850 со ссылкой на инвестиционный контракт обществу с ограниченной ответственностью "Земстрой-М" была разрешена разработка проекта планировки жилого микрорайона в границах улиц: Куникова - Героев Десантников - проспект Ленина - береговой полосы Черного моря в городе Новороссийске - л.д. 10 том 1.
Приказом Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору от 9 сентября 2005 года N ЭК-01/2960 было утверждено заключение государственной экологической экспертизы N 284, содержащее выводы о соответствии предпроектных материалов предварительного согласования места размещения объектов, строительство которых предусмотрено инвестиционным контрактом, требованиям действующего законодательства - л.д. 129 - 138 том 2.
Трехсторонним соглашением от 14 декабря 2006 г. права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту переведены на общество с ограниченной ответственностью "Земстрой-Н" - л.д. 127 - 128 том 2.
Постановлением главы администрации от 21 марта 2007 года N 791 были внесены изменения в постановление главы администрации от 8 октября 2004 года N 1850, связанные с переходом комплекса прав и обязанностей инвестора от общества с ограниченной ответственностью "Земстрой-М" к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Земстрой-Н" - л.д. 57 - 58 том 2.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-6466/2010, N А32-6476/2010, N А32-6768/2010, N А32-6447/2010 наряду со спорным земельным участком в рамках исполнения обязательств по инвестиционному контракту ответчику (его правопредшественнику) были также предоставлены земельные участки, имеющие кадастровые номера 23:47:03 07 025: 46, 23:47:00 00 000:131, 23:47:03 10 001:24, 23:47:0310001:27.
Материалами дела также подтверждается несение обществом расходов на комплексное освоение земельных участков для целей жилищного строительства: представлены договоры, направленные на осуществление экспертизы материалов проектов, выполнение инженерно-строительных изысканий, проектных работ, разработку проекта планировки жилого микрорайона, демонстрационного материала по застройке жилого микрорайона,
Таким образом, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора купли-продажи основан на неверном толковании судом положений п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
Пошлину суд оставляет на ответчике в соответствии с заявленным в судебном заседании ходатайством.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июня 2010 г. по делу N А32-6435/2010 отменить.
В иске отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 n 15АП-8804/2010 по делу n А32-6272/2010 По делу о признании незаконными действий таможенного органа по процедуре определения таможенной стоимости, по корректировке таможенной стоимости товара, недействительными требования, решений, незаконными действий по применению шестого метода по корректировке таможенной стоимости товара без надлежащего обоснования невозможности использования предыдущих методов определения таможенной стоимости.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также