Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу n А01-435/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А01-435/2010

12 августа 2010 г.                                                                               15АП-8074/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: явку представителя не обеспечили;

от ответчиков: от ООО “Фирма Геллас” представители Иванютина Т.В., доверенность от 10.05.2010г., Маслова Т.Е., доверенность от 10.05.2010г.; Администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" представителя не направила, извещена;

от третьих лиц: от Дегтярева А.Ю. представитель Маслова Т.Е., доверенность от 11.05.2010г. № в реестре 1800; Управление Росреестра по РА представителя не направило, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Фирма Геллас"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 24 июня 2010 г. по делу № А01-435/2010 (судья Дивин И.М.)

по иску прокурора Республики Адыгея

к Администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Геллас"

при участии третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Дегтярева Александра Юрьевича

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и зарегистрированного права собственности

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Республики Адыгея обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к Администрации муниципального образования “Тахтамукайский район” (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью “Фирма Геллас” (далее – общество) о признании недействительным договора №118 от 24.04.2009г. купли-продажи земельного участка, площадью 1 056 кв.м., с кадастровым номером 01:05:3200001:262, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, ул.Восточная, 67/17, о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительным зарегистрированного права собственности.

Впоследствии прокурор отказался от иска в части требований о применении последствий ничтожной сделки и признании недействительным зарегистрированного права (л.д. 90, 117), отказ принят судом, производство по делу в данной части прекращено.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Дегтярев Александр Юрьевич.

Согласно доводам иска договор купли-продажи указанного земельного участка от 24.04.2009 г. №118, заключенный между администрацией и обществом является ничтожным, поскольку нарушает нормы статьи 36 Земельного кодекса РФ. На приобретенном земельном участке расположен недостроенный жилой дом, площадью застройки 44,5 кв.м., 18 % готовности, что исключает применение положений ст.36 ЗК РФ о праве на приобретение права собственности на земельные участки собственниками зданий, строений и сооружений, так как объекты незавершенного строительства в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к зданиям, строениям и сооружениям не относятся.

В отзыве на исковое заявление администрация указала на то, что истец ограничительно истолковал положения п. 1 ст. 36 ЗК РФ, истцом избран непредусмотренный законом способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество в части требования о признании недействительным зарегистрированного права (л.д. 104-109).

Общество и третье лицо Дегтярев А.Ю. в предоставленном суду отзыве иск не признали, указав, что прокурором избран не предусмотренный законом способ защиты нарушенного права (л.д. 61-65).

Решением суда от 24.06.2010 г. договор купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2009 г. №118 признан недействительным. Суд пришел к выводу о несоответствии оспариваемой сделки положениям ст. 36 ЗК РФ. Суд указал: применение ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение отменить, в иске отказать.

Доводы апелляционной жалобы следующие: положения статей 167, 168 ГК РФ не применимы к спорным отношениям, так как договор был полностью исполнен сторонами, произошло дальнейшее отчуждение земельного участка и недостроенного строения и переход права собственности на них к третьему лицу – Дегтяреву А.Ю., в связи с чем не достигается цель обращения в суд, предусмотренная ст. 4 АПК РФ, а именно защита прав и нарушенных интересов; истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, надлежащим способом защиты в данном случае могли быть требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения; у истца отсутствовало право на обращение в суд с заявленными требованиями, так как он не предоставил доказательств нарушения публичных или частных интересов оспариваемым договором; приведенные судом положения п. 3 ст. 33 ЗК РФ о предельных размерах земельных участков не могут являться критерием ничтожности оспариваемого договора, так как сам договор не противоречит данной норме, а процедура формирования спорного земельного участка предметом спора не является.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества и Дегтярева А.Ю. поддержала доводы апелляционной жалобы,  пояснила суду, что прокуратурой избран ненадлежащий способ защиты, поскольку имущество отчуждено обществом Дегтяреву, публичный интерес не нарушен, поэтому прокуратура не является надлежаще легитимированным лицом для целей предъявления иска, администрация вправе была предоставить земельный участок обществу в собственность.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей ответчика и третьего лица, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд верно исходил из того, что  при заключении договора купли-продажи нарушены положения ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, установлено судом,  24 апреля 2009 года между администрацией и обществом был заключен договор купли – продажи №118 в отношении земельного участка категории земель “земли населенных пунктов”, площадью 1 056 кв.м., с кадастровым номером 01:05:3200001:262, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, ул. Восточная, 67/17, для индивидуального жилищного строительств – л.д.17-20.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.03.2009 на приобретенном земельном участке расположен недостроенный жилой дом, площадью застройки 44,5 кв.м., 18 % готовности – л.д.16.

На момент подписания договора купли-продажи земельного участка общество являлось арендатором на основании договора аренды от 03.12.2008 №348, заключенного с администрацией – л.д.66-72.

Как следует из текста договора аренды, земельный участок предоставлен  для жилищного строительства.

Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя жалобы, согласно которому администрация вправе была принять решение о предоставлении земельного участка в собственность обществу, а также довод, согласно которому в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения публичных интересов.

Законодательство рассматривает объект незавершенного строительства как отдельный объект недвижимости, наряду со зданиями и сооружениями. Пункт 2 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к недвижимым вещам здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства в п.1 ст.130 ГК РФ упомянуты наряду со зданиями и сооружениями в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Земельный кодекс РФ вступил в силу ранее. Однако с момента внесения изменений в ст.130 Гражданского кодекса РФ изменения в ст.36 Земельного кодекса РФ были внесены несколько раз, при этом статья 36 ЗК РФ не была дополнена указанием на объекты незавершенного строительства.

Предоставление земельного участка в собственность или аренду является первой необходимой предпосылкой создания объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

При этом положения земельного законодательства дифференцированно устанавливают случаи и условия, при которых допустимо предоставление участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду для строительства.

Так, согласно п.2 ст.30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ (по общему правилу).

По общему правилу п.2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Предоставление возможности приобретать в собственность земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды, в связи с наличием на нем объекта небольшой степени готовности позволило бы, по сути, обходить дифференцированный подход, предполагающий различные условия предоставления земельных участков в собственность и аренду для целей строительства, обходить предписания статьи 30.1 Земельного кодекса РФ.

Поэтому применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Однако данные случаи не относятся к ситуации, в которой между публичным образованием и собственником объекта незавершенного строительства заключен договор аренды, строительство осуществляется на арендованном земельном участке.

При осуществлении строительства на арендованном земельном участке  применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства,  установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Дозволяя строительство на арендованном земельном участке, собственник оставляет за собой возможность контроля использования земельного участка арендатором.

Нарушение публичных интересов в данном случае сопряжено с несвоевременной и неосновательной утратой собственником такого контроля.

Возведение нового объекта в настоящий момент еще не завершено, поэтому сделка, направленная на изменение титула общества в отношении земельного участка, нарушает положения статей 30, 30.1, 36, 38 Земельного кодекса РФ, является ничтожной.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

Наличие фигуры Дегтярева А.Ю., которому обществом отчужден незавершенный строительством объект недвижимости и земельный участок (договор купли-продажи от  3 июня 2009 года)  применению заявленного способа защиты не препятствует.

Истребование земельного участка виндикационным иском в данном случае невозможно, в силу нахождения на нем принадлежащего в данный момент третьему лицу объекта незавершенного строительства.

Восстановление публичного интереса состоит именно в констатации незаконности основания для приобретения собственником незавершенного строительством объекта титула собственника земельного участка.

Данная правовая цель предполагает оспаривание сделки, на основании которой земельный участок был оформлен в собственности общества, впоследствии передавшего его в порядке ст. 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ Дегтяреву А.Ю.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24 июня 2010 г. по делу № А01-435/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                              О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                          И.Н. Глазунова

                                                                                   М.В. Ильина