Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2010 по делу n А32-13419/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002,

тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                      дело № А32-13419/2009

30 августа 2010 г.                                                                                  15АП-7494/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца – представитель Школьник Михаил Игоревич (доверенность от 12 апреля 2010 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Анциферов В.А.)

от 21 апреля  2010 г. по делу № А32-13419/2009

по иску Товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Чайковского д. 23/1"

к ответчикам: Администрации города-курорта Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Матрица",

при участии третьих лиц : Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Стройсоюз",

о признании недействительным договора аренды,

установил:

Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Чайковского д. 23/1» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города-курорта Сочи и обществу с ограниченной ответственностью «Матрица» о признании недействительным договора аренды от 12.08.2005 г. земельного участка площадью 3357 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 03 022:0016, заключенного между администрацией города Сочи и ООО «Матрица» и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, на заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и общество с ограниченной ответственностью «Стройсоюз».

Исковые требования мотивированы тем, что в процессе предоставления земельного участка обществу администрацией города Сочи были нарушены положения пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном информировании населения через средства массовой информации о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства и наличии акта выбора земельного участка. Земельный участок был предоставлен обществу без информирования населения и смежного пользователя. Указанные действия лишили ТСЖ возможности подать заявку в отношении земельного участка площадью 3 357 кв.м.;

- возведение десятиэтажного дома и организация его строительства будет производиться частично на правомерном земельном участке товарищества;

- границы земельного участка, сформированного для предоставления обществу, с товариществом и собственниками квартир не согласованы;

- у администрации города Сочи отсутствовали полномочия распоряжаться земельным участком, который в момент подписания договора находился в федеральной собственности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 апреля 2010 года исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным договор аренды от 12 августа 2005 года № 4900003603 земельного участка площадью 3357 кв.м., с кадастровым номером 23:49:02 03:022:0016, подписанный между Администрацией города Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Матрица», применил последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Судебный акт мотивирован тем, что договор был заключен Администрацией города Сочи при отсутствии полномочий по распоряжению земельным участком, поскольку в указанное время земельным участок в силу закона относился к федеральной собственности. Суд также указал, что земельный участок площадью 4 700 кв.метров необходим для эксплуатации дома по ул.Чайковского,23/1, что подтверждено заключением лицензированного специалиста.

Указанное решение обжаловано в порядке апелляционного производства Администрацией города-курорта Сочи. Заявитель апелляционной жалобы просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении иска. Администрация города Сочи полагает, что с принятием Федерального закона от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ право собственности на указанный земельный участок принадлежало муниципальному образованию город Сочи, поскольку право федеральной собственности на указанный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, суд при принятии решения не рассмотрел заявление Администрации города Сочи о пропуске истцом срока исковой давности. Суд не установил границ и размера земельного участка, необходимого для формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома.

На апелляционную жалобу поступил отзыв ООО «Матрица», повторяющий доводы апелляционной жалобы. ООО «Матрица» просит удовлетворить апелляционную жалобу.

На апелляционную жалобу поступил отзыв истца, в котором он полагает решение суда законным и обоснованным. Товарищество собственников жилья указывает, что на момент заключения договора аренды Администрация города Сочи не была правомочна заключать договоры аренды в отношении земельного участка, отнесенного в силу специального законодательства к федеральной собственности. В материалах дела не имеется каких-либо заявлений Администрации города о применении исковой давности. Наличие у товарищества законного интереса в оспаривании сделки подтверждено судебными актами по делу А32-43757/2004, по делу А32-4111/2005, по делу А32-13417/2009.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель товарищества собственников жилья поддержал доводы отзыва на апелляционную  жалобу.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о месте и времени судебного заседания, представителей в апелляционный суд не направили. Дело в отношении указанных лиц рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Как следует из материалов дела, Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме  «Чайковского д. 23/1» является объединением собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома по ул. Чайковского 23/1, осуществляющего от собственного имени и в интересах собственников квартир и нежилых помещений управление комплексом недвижимого имущества в указанном многоквартирном доме, включая предназначенный для эксплуатации жилого дома земельный участок площадью 4 700 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 03 022:0004.

Постановлением главы города Сочи от 21 июля  2005 г. № 2306 «О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Матрица» места размещения жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Чайковского в Центральном районе» ООО «Матрица» было согласовано предварительно место размещения жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на земельном участке площадью 3357 кв.м., по ул. Чайковского в Центральном районе.

Постановлением главы города Сочи от 05 августа 2005 г. №2416 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Матрица» земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Чайковского в Центральном районе» ООО «Матрица» был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок общей площадью 3357 кв.м. (кадастровый номер 23: 49:02 03 022:0016) для строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Чайковского в Центральном районе.

На основании указанного постановления от 05 августа2 005 г. между ООО «Матрица» и администрацией города Сочи был подписан договор аренды указанного земельного участка от 12 августа 2005г. №4900003603.

Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 10 октября  2005 года, номер регистрации 23-23-50/042/2005-477.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 ноября 2009 года по делу № А32-13417/2009-73/277 оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2010 года удовлетворены требования Товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Чайковского д. 23/1». Признаны недействительными постановление главы города Сочи от 21 июля 2005 г. №2306 «О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Матрица» места размещения жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на земельном участке площадью 3357 кв.м. по ул. Чайковского в Центральном районе города Сочи» и постановление главы города Сочи от 05 августа 2005 г. №2416 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Матрица» земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Чайковского в Центральном районе».

Указанными судебными актами преюдициально установлены обстоятельства ( часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Поскольку в указанном деле участвовали те же лица, которые в настоящем деле, они не вправе опровергать обстоятельства, установленные преюдициальным судебным актом.

Из материалов дела, текста оспариваемого договора видно, что земельный участок, предоставленный обществу с ограниченной ответственностью «Матрица» на основании оспариваемого договора, расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

В соответствии с действующим в момент подписания оспариваемого договора законодательством земельный участок относился к объектам, находящимся в федеральной собственности, в силу указания федерального закона (ст. 17 Земельного кодекса РФ). Участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Данный вывод основан на положениях:

- постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", которым установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения;

- распоряжения Правительства РФ от 12 апреля 1996 № 591-р, принятому в соответствии с Указом Президента РФ от 06 июля 1994 г. №1470 “О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей”, Федерального закона от 23 февраля 1995г. №26-ФЗ “О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах”, которым курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение;

- пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. №33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях”, согласно которому особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов исполнительной власти.

Довод апелляционной жалобы о том, что право муниципальной собственности на момент заключения договора аренды подтверждено Федеральным законом от 3 декабря 2008 года основан на неправильном толковании указанного закона Администрацией города. Напротив, принятие указанного Закона подтверждает то обстоятельство, что Администрация города Сочи не вправе была распоряжаться спорным земельным участком в 2005 году.

Пункт 11 части 1 статьи 1 Федерального закона от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» передал в собственность муниципальных районов или городских округов земельные участки, находящиеся в пределах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на день вступления закона в силу, и не отнесенные к иным уровням публичной собственности по иным основаниям.

Указанному закону не придана обратная сила, и его принятие не исцеляет порочности договоров аренды, заключенных Администрацией города Сочи, поскольку действительность договора определяется на момент его заключения. Законом также не предусмотрена возможность конвалидации ничтожного договора путем его последующего одобрения.

Довод Администрации об отсутствии юридически значимого интереса у истца и о необходимости определения границ земельного участка уже был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции в постановлении от 26 февраля 2010 года по делу А32-13417/2009 и был отклонен судом. Право на земельный участок, в силу пункта 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», имеется у собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право представлять законные интересы собственников имеется у товарищества в силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Не имеется оснований для иной оценки названного довода и в настоящем деле. Необходимость земельного участка для эксплуатации жилого дома подтверждена заключением специалиста от 19 августа 2009 года (л.д.86-98). Доказательств в опровержение выводов указанного заключения лица, участвующие в деле, не предоставили.

Апелляционный