Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 по делу n А32-6435/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в данном случае речь идет о разрешенной цели использования земельного участка – для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- утверждение в установленном порядке документации по планировке территории;

- государственный кадастровый учет земельного участка.

Действительно, в соответствии с п.2 статьи 30.2  Земельного кодекса РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2  Кодекса.

Однако правила названной статьи не предусматривают ситуации, когда земельный участок уже предоставлен в аренду.

В случае, если право аренды земельным участком приобретено с соблюдением установленного порядка, арендатор земельного участка не может быть лишен  права, предусмотренного в п.5 ст.30.2 ЗК РФ.

На момент подписания оспариваемого договора ответчик являлся арендатором земельного участка площадью 8419 кв.м. кадастровый номер 23:47:0307025:58, с видом разрешенного использования “комплексное освоение в целях жилищного строительства” – л.д.68, 168 том2, л.д.72 том1.

Из представленного постановления главы администрации от 10 июня 2008 года № 1714, документов о публичных слушаниях следует, что документация по планировке территории утверждена в установленном порядке – ст.46 ГрК РФ.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства – получил отражение в государственном кадастре недвижимости – л.д.68 том2.

Из изложенного следует, что все предпосылки, предусмотренные п.5 ст.30.2 ЗК РФ, были соблюдены, поэтому совершенная спорящими сторонами сделка не нарушает норм Земельного кодекса РФ.

Постановлением администрации от 5 февраля 2010 года № 281 решение о предоставлении спорного земельного участка в собственность ответчику было отменено – л.д. 15 том1.

Однако данный факт не приводит к ничтожности ранее заключенного на основании данного постановления договора купли-продажи.

Администрация также ссылается на то, что покупная цена, определенная оспариваемым договором купли-продажи, не соответствует рыночной стоимости спорного земельного участка.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Действующее законодательство не устанавливает механизм определения выкупной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Истолкование пункта 2 статьи 28, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в их системной взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что выкупная цена земельного участка в случаях, предусмотренных ст.30.2 ЗК РФ,  должна соответствовать его рыночной стоимости.

Поскольку положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения размера выкупной стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части - ст.180 ГК РФ.

В данном случае стороны не имели возможности по своему усмотрению согласовать условие договора о цене в силу возникшей правовой неопределенности в вопросе о порядке ее определения.

Следовательно, неправильное определения сторонами сделки размера выкупной стоимости земельного участка само по себе не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом. Таким образом, не соответствующее императивным предписаниям условие оспариваемого договора купли-продажи о выкупной стоимости отчуждаемого земельного участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2009 года по делу №А01-2108/2008.

Оплата объекта в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости в размере 1 027 056 рублей обществом произведена по требованию администрации, т.е. требование ст. 424 ГК  РФ соблюдено - л.д.25, 195, 198 том 1.

Комплексное освоение обществом земельных участков в целях жилищного строительства следует также из взаимодействия администрации и общества “Земстрой-М” (правопредшественника общества “Земстрой-Н”), а также администрации и общества “Земстрой-Н”.

31 августа 2004 года между истцом и обществом с ограниченной ответственностью “Земстрой-М” был заключен договор, поименованный сторонами как “инвестиционный контракт”, в соответствии с условиями которого предметом контракта является реализация в период с 2004 по 2011 годы инвестиционного проекта нового строительства в городе Новороссийске на строительных площадках в районе улиц Куникова, Героев Десантников и проспекта Ленина группы жилых многоэтажных домов общей площадью не менее 120 000 кв. м. и объектов инженерной инфраструктуры (статьи 1, 2 инвестиционного контракта)- л.д.139-151 том 2.

Постановлением главы администрации от 8 октября 2004 года № 1850 со ссылкой на инвестиционный контракт обществу с ограниченной ответственностью “Земстрой-М” была разрешена разработка проекта планировки жилого микрорайона в границах улиц: Куникова – Героев Десантников – проспект Ленина – береговой полосы Черного моря в городе Новороссийске – л.д.10 том 1.

Приказом Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору от 9 сентября 2005 года № ЭК-01/2960 было утверждено заключение государственной экологической экспертизы № 284, содержащее выводы о соответствии предпроектных материалов предварительного согласования места размещения объектов, строительство которых предусмотрено инвестиционным контрактом, требованиям действующего законодательства – л.д.129-138 том 2.

Трехсторонним соглашением от 14 декабря 2006г. права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту переведены на общество с ограниченной ответственностью “Земстрой-Н” – л.д.127-128 том2.

Постановлением главы администрации от 21 марта 2007 года № 791 были внесены изменения в постановление главы администрации от 8 октября 2004 года № 1850, связанные с переходом комплекса прав и обязанностей инвестора от общества с ограниченной ответственностью “Земстрой-М” к ответчику обществу с ограниченной ответственностью “Земстрой-Н” – л.д.57-58 том 2.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам №А32-6466/2010, №А32-6476/2010, №А32-6768/2010, №А32-6447/2010 наряду со спорным земельным участком в рамках исполнения обязательств по инвестиционному контракту ответчику (его правопредшественнику) были также предоставлены земельные участки, имеющие кадастровые номера 23:47:03 07 025: 46,  23:47:00 00 000:131, 23:47:03 10 001:24, 23:47:0310001: 27.

Материалами дела также подтверждается несение обществом расходов на комплексное освоение земельных участков для целей жилищного строительства: представлены договоры, направленные на осуществление экспертизы материалов проектов, выполнение инженерно-строительных изысканий, проектных работ, разработку проекта планировки жилого микрорайона, демонстрационного материала по застройке жилого микрорайона,

Таким образом, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора купли-продажи основан на неверном толковании судом положений п.5 ст.30.2 ЗК РФ, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.

Пошлину суд оставляет на ответчике в соответствии с заявленным в судебном заседании ходатайством.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июня 2010г. по делу № А32-6435/2010 отменить.

В иске отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

                                                                                                        М.В. Ильина