Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2010 по делу n А01-2281/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                        дело № А01-2281/2009

06 октября 2010 г.                                                                                          15АП-5939/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2010 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление № 43763),

от ответчиков: от ООО «ЕМВ РУС»: представитель Горбачев А.Ю., доверенность от 15.01.2010 (лист дела 74); от администрации МО «Теучежский район» - представитель Джанхот И.Ю., доверенность № 01-30-686 от 29.09.2010г.; представитель Тхагапсо  М.Р., доверенность № 01-30-685 от 29.09.2010г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЕМВ РУС»

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 31.03.2010 по делу № А01-2281/2009 (судья Шебзухов З.М.)

по исковому заявлению прокурора Республики Адыгея

к Администрации муниципального образования «Теучежский район»,

обществу с ограниченной ответственностью «ЕМВ РУС»

о признании недействительным договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Республики Адыгея (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Теучежский район», обществу с ограниченной ответственностью «ЕМВ РУС» (далее – общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 03.08.2007 и дополнительных соглашений к договору аренды от 12.11.2007, от 04.02.2008 и от 05.09.2008, заключенных между администрацией и обществом, применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании общества возместить в денежной форме стоимость фактического пользования земельным участком в соответствии с договором аренды от 03.08.2007 администрации в размере 3 019 377 рублей 05 копеек и администрации муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение» в размере 3 019 377 рублей 05 копеек.

 В ходе судебного разбирательства прокурор изменил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка от 03.08.2007 и дополнительные соглашения к договору аренды от 12.11.2007, от 04.02.2008 и от 05.09.2008, заключенные между администрацией и обществом, в части пунктов 3.2 и 3.10 договора. В остальной части требования просил удовлетворить без изменения. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Исковые требования мотивированы тем, что в результате исполнения ничтожной сделки в части, касающейся занижения размера арендной платы, освобождения от уплаты арендной платы на срок 6 месяцев и отсрочки по уплате арендной платы в период проектирования и строительства, ООО «ЕМВ РУС»  обязано оплатить стоимость за фактическое пользование земельным участком с момента подписания акта приема-передачи указанного участка (13.09.2007).  Также прокурор просил признать недействительными договор аренды земельного участка от 03.08.2007 и дополнительные соглашения к договору аренды от 12.11.2007, от 04.02.2008 и от 05.09.2008, поскольку он в части установления размера арендной платы за пользование земельным участком, освобождения от уплаты арендной платы на срок 6 месяцев и отсрочки по уплате арендной платы в период проектирования и строительства противоречит нормам законодательства и ущемляет интересы муниципальных образований «Теучежский район» и «Тлюстенхабльское городское поселение».

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 31.03.2010 требования прокурора удовлетворены частично: суд признал недействительными пункты 3.2 и 3.10 договора аренды  земельного участка б/н от 03.08.2007г., заключенного между администрацией муниципального образования «Теучежский район» и обществом с ограниченной ответственностью «ЕМВ РУС»; в удовлетворении требований о признании недействительными  дополнительных соглашений к договору, а также о взыскании с общества стоимости фактического пользования земельным участком в сумме 3 019 377 руб. 05  коп. отказал.

Общество с ограниченной ответственностью «ЕМВ РУС» обжаловало  решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило отменить его в части  признания недействительными пунктов 3.2 и 3.10 договора аренды земельного участка б/н от 03.08.2007г., заключенного между администрацией муниципального образования «Теучежский район» и обществом с ограниченной ответственностью «ЕМВ РУС», отказав прокурору в удовлетворении  указанного требования. В апелляционной жалобе общество сослалось на то, что, признавая недействительным п. 3.2. договора, суд исключает из договора соглашение о его существенном условии - определение размера арендной платы. Никаких иных положений об установлении размера арендной платы в договоре нет. Суд указал, что законодательством не установлен порядок предоставления льгот по уплате арендной плате, ссылаясь на Постановление администрации от 09.04.2001г. № 7 с последующими изменениями № 237-а от 22.12.2003г. в котором говорится лишь о том, что земельные участки могут предоставляться по годовому рыночному размеру арендной платы. При этом суд не учел, что порядок определения этого рыночного размера ни этим постановлением, ни иными актами не установлен. Ссылаясь на отчет независимого оценщика - ООО «АНОН» №60/к от 03.08.2007г., суд не указывает ни одного нормативного акта, который бы обязывал стороны применять цены, определенные независимой оценки, поскольку данные показатели носят лишь рекомендательный характер. 

В судебном заседании представитель ООО «ЕМВ РУС» просил проверить судебный акт только в обжалованной части, представители администрации муниципального образования «Теучежский район» против пересмотра решения в части не возражали, что отражено в протоколе судебного заседания.

Частью 5 статьи 268 АПК РФ установлено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку сторонами не заявлено возражений, суд апелляционной инстанции  считает необходимым проверить законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Представитель ООО «ЕМВ РУС»  в судебном заседании пояснил, что суд первой инстанции необоснованно признал пункт 3.2. договора не соответствующим закону, поскольку на момент заключения договора, нормативного акта, предусматривающего применение коэффициента 0,5, не было.

Представитель администрации муниципального образования «Теучежский район» в судебном заседании пояснил, что возможность установления величины рыночной стоимости арендной платы за пользование землей предусматривается ст.8 ФЗ от 29.08.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и постановлением  администрации Теучежский район от 22.12.2003 №237а «О внесении изменений в постановление администрации Теучежский район от 09.04.2001 № 70 «О базовых ставках арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности». Указал, что законных оснований (нормативных актов) для применения коэффициента 0,5 не было на момент заключения договора,  администрация дала льготу ООО «ЕМВ РУС», поскольку на тот момент это был первый крупный инвестиционный проект.

Представитель ООО «ЕМВ РУС» указал, что представленный в материалы дела отчет об оценке стоимости рыночной арендной платы необъективен, арендная плата завышена. На предложение суда апелляционной инстанции о проведении бухгалтерской экспертизы на предмет установления размера рыночной стоимости арендной платы, представитель ООО «ЕМВ РУС» ответил отказом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления администрации МО «Теучежский район» от 03.08.2007 № 119 «О предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет   ООО «ЕМВ РУС», между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 03.08.2007, согласно  которому администрация предоставила в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым  номером № 01:06:25 00 001:0119, расположенный  в  Республике Адыгея,  Теучежском районе, вдоль автомагистрали М-4 «ДОН» км. 1346+500 м., справа, в районе а.Тугургой.

Согласно пункту 3.1 договора аренды годовой размер арендной платы составляет 4246000 руб.

При этом, в договоре предусмотрено, что при определении размера арендной платы на период проектирования и строительства, применяется коэффициент равный 0,5. С момента регистрации договора аренды в органах юстиции, на шесть месяцев, на период проектирования арендатор освобождается от арендной платы (пункт 3.2 договора). Размер годовой арендной платы на период проектирования и строительства составляет 2123000 руб.

Пункт 3.10 договора также предусматривал условие, по которому на период проектирования и строительства арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы. Перечисление арендной платы арендатором производится с момента ввода в эксплуатацию основных объектов строительства с учетом отсроченной суммы платежей.

По иску прокурора Республики Адыгея, решением Арбитражного суда Республики Адыгея пункты 3.2, 3.10 договора аренды от 03.08.2007 г. признаны недействительными в силу ничтожности.

ООО «ЕМВ РУС»,  не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в суд апелляционной инстанции, приведя в апелляционной жалобе следующие доводы.

 Общество считает, что, признав недействительным пункт 3.2 договора, суд исключил из договора соглашение сторон о существенном условии - размере арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка; порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу названных положений стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Сторонами определен и указан в договоре предмет – земельный участок площадью 21001 кв.м., указан кадастровый номер участка, адрес (пункт 1.1 договора). В пункте 3.1 определен размер годовой арендной платы - 4246000 руб., при этом указано, что это рыночный размер арендной платы согласно отчету № 60/к от 03.08.2007 г. «Об оценке годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненного фирмой ООО «АНОН».

Таким образом, в договоре четко определены существенные условия, оснований считать указанный договор незаключенным, не имеется.

Заявитель жалобы считает незаконным установление размера арендной платы на основании отчета независимого оценщика – ООО «АНОН», указав, что отчет носит рекомендательный характер, отсутствуют императивные нормы, обязывающие администрацию применять цены, определенные независимым оценщиком.

Закон Республики Адыгея № 97-1 от 24.12.1992 г. «О плате за землю»  признан утратившим силу Законом Республики Адыгея № 378 от 29.11.2005 г. за исключением ст. 24. Согласно указанной статье, введена нормативная цена на землю. Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Постановлением администрации Теучежского района  № 7 от 09.04.2001 г. в редакции от 22.12.2003 г. № 237а «О базовых ставках арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности»  установлено, что свободные земельные участки под строительство, как в черте населенного пункта района, так и вне черты могут предоставляться гражданам и юридическим лицам с предварительным согласованием места размещения объекта по годовому рыночному размеру арендной платы.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Величина арендной платы на основании отчета ООО «АНОН» от 01.08.2007 г. N 60к является рыночной и носит рекомендательный характер.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.