Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2008 по делу n А53-569/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-569/2008-С2-42

26 мая 2008 г.                                                                                      15АП-2216/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.,

судей Галова В.В.,  Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: председатель Комитета Веприк Надежда Ивановна, распоряжение №11 от 06.04.2005г.

от ответчика: Ротенберг А.С., доверенность от 02.04.2008г. №3

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Вектор”

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 03 марта 2008г. по делу № А53-569/2008-С2-42  (судья Пипник Т.Д.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Пролетарского района Ростовской области

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Вектор"

о взыскании недоимки по арендной плате по договору №07/05 в размере 2 342 руб. 97 коп., пени 289 руб. 12 коп., неосновательного обогащения в размере 2 355 руб. 09 коп., процентов 10 руб. 99 коп. и расторжении договора аренды земельного участка №07/05 от 11.02.2005г.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Пролетарского района Ростовской области (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Вектор” (далее – общество) о взыскании с общества задолженности в размере 4 998 руб. 17 коп., в том числе недоимки по арендной плате по договору аренды от 11.02.2005г. №07/05 в размере 2 342 руб. 97 коп., образовавшуюся с момента регистрации договора в УФРС; пени 289 руб. 12 коп., неосновательного обогащения в размере 2 355 руб. 09 коп., образовавшуюся до момента регистрации договора в УФРС; процентов в размере 10 руб. 99 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка №07/05 от 11.02.2005г.

Исковые требования основаны на следующих доводах: между истцом и ответчиком 11 февраля 2005г. заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, который был зарегистрирован в реестре только 26 июня 2007г., в связи с чем в период с 11 февраля 2005г. по 26 июня 2007г. ответчик пользовался земельным участком без законных на то оснований, следовательно, с него подлежит взысканию неосновательное обогащение; кроме того, ответчиком были нарушены условия договора по своевременному внесению арендных платежей, поэтому у него образовалась задолженность после регистрации договора.

В отзыве на исковое заявление ООО “Вектор” не согласилось с требованиями истца, указав: у общества отсутствовала возможность вносить арендную плату, поскольку в 2007 году весь урожай был уничтожен в результате сильной и продолжительной засухи, что подтверждается актом обследования объектов растениеводства от 20 июня 2007г. №40; вина в действиях ответчика отсутствует.

Решением суда от 03 марта 2008г. с общества в пользу комитета взыскано 2 342 руб. 97 коп. задолженности, 289 руб. 12 коп. пени, 2 355 руб. 09 коп. неосновательного обогащения и 3 руб. 14 коп. процентов, 2 499 руб. судебных расходов, а всего 7 489 руб. 32 коп.; договор аренды №07/05 от 11.02.2005г. расторгнут. Решение мотивировано тем, что факт пользования земельным участком и неоплаты за его использование подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком; поскольку истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора, то согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ он вправе требовать расторжения договора.

ООО “Вектор” не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Заявитель полагает, что решение суда вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно: поскольку договор аренды зарегистрирован 26 июня 2007г., тем самым приобрел юридическую силу, то согласно п. 3.2. указанного договора срок исполнения обязательства по уплате арендных платежей истекает 15 сентября и 15 ноября 2008г., расчетный период завершается 11 февраля 2008г.; в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, так как ответ Сальского почтамта на запрос о вручении претензии Берсанову Ш.К. не является таковым; кроме того, арендодатель не уведомил арендатора об изменении своих платежных реквизитов (л.д. 57-58).

В отзыве на апелляционную жалобу комитет не согласился с доводами жалобы, указав, что, несмотря на возложенную договором аренды на арендатора обязанность по регистрации договора в реестре, общество не исполнило ее. Договор был зарегистрирован самим комитетом 26 июня 2007г.; до этого времени ответчик использовал земельный участок и не вносил арендную плату, что не отрицается им; факт частичной оплаты арендных платежей не соответствует действительности; судом установлено, что истцом направлялась претензия в адрес ответчика; относительно довода общества о неизвещении об изменениях реквизитов не может быть принят во внимание, поскольку данная информация была опубликована в СМИ.

В судебном заседании представители ответчика и истца поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, соответственно.

Суд апелляционной инстанции в целях полного выяснения обстоятельств дела, позиций сторон отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 7 мая 2008г.

В судебном заседании 7 мая 2008г. объявлялся перерыв до 13 мая 2008г.

13 мая 2008г. рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 19 мая 2008г. с целью проверки расчета.

В судебном заседании 19 мая 2008г. представитель ответчика признал исковые требования в части расчета, уточнил, что апелляционная жалоба поддерживается  ответчиком исключительно  в части расторжения договора аренды.

Пояснил, что задолженность перед истцом погашена по всем заключенным между истцом и ответчиком договорам аренды.

Представитель истца подтвердил погашение задолженности по арендной плате и неустойке в форме пени по всем заключенным между истцом и ответчиком договорам аренды.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно положениям п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Данная позиция получила отражение в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005г. №11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.

Существенным согласно п.2 ст. 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Единственным основанием для заявленных исковых требований является нарушение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

В то же время, нарушение обязанности по своевременному внесению арендных платежей не во всех случаях может быть оценено как существенное.

Для установления существенности данного нарушения следует оценить систематичность, количество пропусков сроков оплаты, размер задолженности.

В качества ориентира может быть использовано положение ст.619 ГК РФ, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В качестве ориентира может быть также воспринято положение п.4.1.1 договора аренды, согласно которому арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Договор аренды земельного участка подписан сторонами в надлежащей форме, т.е. в виде одного документа,11 февраля 2005г. Объектом аренды согласно условиям договора является земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровый номер №61:31:60 00 04:0035, находящийся по адресу: Ростовская область, Пролетарский район, СПК “Сельская жизнь” поле II р.у. 9, общей площадью 32 га.

Размер арендной платы согласно договору оставляет 8018 руб. в год.

При этом согласно условиям п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором  ежегодно равными частями до 15 сентября и до 15 ноября отчетного года путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Срок договора согласован сторонами с 11 февраля 2005г. до10 февраля 2020 г., т.е. договор в силу положений ст.609 ГК РФ, 26 ЗК РФ нуждался в государственной регистрации.

Государственная регистрация договора осуществлена  26 июня 2007г.

Момент заключения договора, нуждающегося в регистрации, установлен п.3 ст.433 ГК РФ: такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Норма п.3 ст. 433 ГК РФ является специальной, имеет приоритет перед положениями п.1 ст.432 ГК РФ. То есть, обязанность по уплате арендной платы возникла в силу положений п.3 ст. 433 ГК РФ у общества с 26 июня 2007г. До этого момента возмездно-эквивалентное начало гражданского правоотношения подлежит защите посредством применения положений главы 60 ГК РФ.

Обстоятельства дела, оцениваемые в совокупности, свидетельствуют об отсутствии существенного нарушения договора аренды.

Анализ предшествующего регистрации договора взаимодействия сторон не позволяет констатировать систематичность нарушения обществом обязанности по предоставлению комитету эквивалента: за 2005г. вся сумма арендной платы уплачена в момент заключения договора, в мае 2006г. уплачено 7453,91 руб. (недоплата 564,09 руб.).

Всего на момент предъявления иска и вынесения решения суда оплата по договору осуществлялась ответчиком три раза: 15.03.2005г. – 8018 руб., 19.05.2006г. – 7453 руб. 91 коп., 27.07.2007г. – 2355 руб. 03 коп.

Поскольку согласно п.3.3 договора аренды арендная плата начисляется с 11 февраля 2005г., после регистрации договора его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Поэтому за 2007г. платеж за пользование надлежит зачесть в сумме 1790,94 руб.(2355,03-564,09).

Претензия об уплате арендной платы датирована 15 октября 2007г. В момент ее направления задолженность по арендной плате составила 2218,06 руб. (4009 руб. – платеж, который подлежал уплате 15 сентября 2008г. за минусом 1790,94 руб.).

Время просрочки составило с 15 сентября 2008г. 1 месяц. С учетом срока и суммы задолженности, отсутствия условий, предусмотренных как ст.619 ГК РФ, так и п.4.1.1. договора, данное нарушение не может рассматриваться как существенное.

Иск предъявлен комитетом в суд 21 декабря 2007г. Поскольку договор аренды следует полагать заключенным с 26 июня 2007г. (даты его регистрации), к моменту предъявления иска срок договорного взаимодействия еще не составил шести месяцев. До 26 июня 2007г. между сторонами имелись лишь фактические отношения. Применение условий договора аренды к фактически сложившимся между сторонами до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Данный подход получил отражение в п.6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002г. №66).

Таким образом, на момент обращения комитета с иском в суд диспозиция п.4.1.1.договра выполнена не была, на этот момент срок договорного взаимодействия был еще менее 6 месяцев.

Не было выполнено и условие п.3 части 1 ст. 619 ГК РФ. Предусмотренное в этом положении статьи 619 Кодекса основание расторжения договора включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". Платежи в полной сумме за 2007г. не были внесены до 15 сентября и 15 ноября, что двух раз не превышает.

Следовательно, на момент обращения комитета в суд с иском к обществу о расторжении  договора нарушение обязанности общества по уплате арендной платы также не могло рассматриваться как существенное.

На момент вынесения решения суда – 3 марта 2008г. условие п.3 части 1 ст. 619 ГК РФ также выполнено не было. На этот момент срок договорного взаимодействия сторон за расчетный период с 11 февраля 2007г. по 11 февраля 2008г. составил 7 месяцев 15 дней (с учетом регистрации договора 26 июня 2007г.). Задолженность по арендной плате, исходя из условий п.3.2. договора, составила 6227,06 руб.

Арендная плата на этот момент не была внесена за 7 месяцев и 15 дней договорного взаимодействия, этот срок превышает шесть месяцев. Однако обстоятельства дела и в данном случае не позволяют констатировать существенное нарушение договора арендатором, поскольку, во-первых, шестимесячный срок превышен незначительно, условие ст.619 ГК РФ не выполнено, комитет обратился к обществу с претензией и впоследствии с иском при заведомом отсутствии условий,  предусмотренных п.4.1.1 договора аренды и ст.619 ГК РФ.

При таких обстоятельствах оценка нарушения обществом условий договора как существенных на момент вынесения решения суда недопустима, приведет к нарушению гражданско-правового принципа равенства участников гражданских правоотношений, обеспечит ничем необоснованный