Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2008 по делу n А53-533/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-533/2008-С2-4242

26 мая 2008 г.                                                                                        15АП-2213/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: председатель Комитета Веприк Н.И., распоряжение №11 от 06.04.2005г.

от ответчика: представитель  Ротенберг А.С., доверенность от 02.04.2008г. №3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 3 марта 2008 года  по делу №  А53-533/2008-С2-42 ( судья Пипник Т.Д.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Пролетарского района Ростовской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор»

о взыскании задолженности и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Пролетарского района Ростовской области (далее – комитет, КУМИ Пролетарского района) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – общество, ООО «Вектор») о взыскании с общества задолженности: недоимки по арендной плате по договору аренды от 12 августа 2005г. №51/05 в размере 40926 рублей, пени 1385 руб. 12 коп., и о расторжении договора аренды земельного участка №51  /05 от 12 августа 2005г

Исковые требования мотивированы следующим. Между истцом и ответчиком 12 августа  2005 года заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, который был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 26 июня 2007 года. На 15 октября 2007 года задолженность составила 42311 рублей, в том числе: недоимка 40926 рублей 62 коп, пени 1385 рублей 12 копеек. Таким образом, ответчиком были нарушены условия договора по своевременному внесению арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 3 марта 2008 года с общества в пользу комитета взыскано 40926 рублей 62 копю задолженности, 1385 руб.12 коп. пени, 3692 руб.47 коп., судебных расходов.

Решение суда мотивировано тем, что факт пользования земельным участком и неоплаты за его использование подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком. Истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора, в связи с чем, согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе требовать расторжения договора.

ООО «Вектор» не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Заявитель жалобы считает, что решение суда вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела. Спорный договор вступил в действие с момента регистрации 26 июня 2007 года, в связи с чем, согласно п. 3.2. указанного договора срок исполнения обязательства по уплате арендных платежей истекает 15 сентября и 15 ноября 2008 года, расчетный период завершается 11 февраля 2008г. В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, так как ответ Сальского почтамта на запрос о вручении претензии Берсанову Ш.К. не является таковым; кроме того, арендодатель не уведомил арендатора об изменении своих платежных реквизитов.

В судебном заседании 19 мая 2008 года представитель ответчика признал исковые требования в части расчета, уточнил, что решение суда обжалуется ответчиком исключительно в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды. Пояснил, что задолженность перед истцом погашена по всем заключенным между истцом и ответчиком договорам аренды, споров по расчету оплаты нет. Расходы по уплате государственной пошлины  просил отнести на ответчика.

Представитель истца подтвердил погашение задолженности по арендной плате и пени по всем заключенным между истцом и ответчиком договорам аренды, поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 3 марта 2008 без изменения, указал, что, несмотря на возложенную договором аренды на арендатора обязанность по регистрации договора в реестре, общество не исполнило ее. Договор был зарегистрирован самим комитетом 26 июня 2007 года. До момента государственной регистрации договора ответчик использовал земельный участок и не вносил арендную плату, что не отрицается им. Факт частичной оплаты арендных платежей не соответствует действительности. Суд первой инстанции установил, что истцом направлялась претензия в адрес ответчика. Информация об изменении платежных реквизитов была опубликована в СМИ.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Таким образом, суд апелляционной инстанции, в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ростовской области от 03 марта 2008 в части удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды от 12 августа 2005 № 51/05.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно положениям п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Данная позиция получила отражение в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005г. №11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.

Существенным, согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Единственным основанием для заявленных исковых требований является нарушение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

В то же время, нарушение обязанности по своевременному внесению арендных платежей не во всех случаях может быть оценено как существенное.

Для установления существенности данного нарушения следует оценить систематичность, количество пропусков сроков оплаты, размер задолженности.

В соответствии с п.4.1.1 спорного договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Аналогичные положения предусмотрены ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договор аренды земельного участка подписан сторонами в надлежащей форме, т.е. в виде одного документа, 12 августа 2005 года. Объектом аренды согласно условиям договора является земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровый номер № 61:31:60 00 04:0036, находящийся по адресу: Ростовская область, Пролетарский район, СПК «Сельская жизнь» поле 1 р.у. 1, общей площадью 361 га.

Размер арендной платы согласно договору оставляет 89564  руб. в год. Согласно условиям п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором  ежегодно равными частями до 15 сентября и до 15 ноября отчетного года путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Срок аренды установлен с 12 августа 2005 года до 11 августа 2054 года, в связи с чем, договор в силу положений ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договора осуществлена  26 июня 2007 года.

Согласно требованиям п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации: спорный договор аренды считается заключенным с момента его регистрации. Норма п.3 ст. 433 ГК РФ является специальной, имеет приоритет перед положениями п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, обязанность по уплате арендной платы возникла у ответчика, в силу положений п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с 26 июня 2007 года. До этого момента возмездно-эквивалентное начало гражданского правоотношения подлежит защите посредством применения положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, оценив в совокупности обстоятельства дела, пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения договора аренды.

Анализ отношений, предшествующих регистрации договора, не позволяет констатировать систематичность нарушения обществом обязанности по предоставлению комитету эквивалента.

На момент предъявления иска и вынесения решения суда оплата по договору осуществлялась ответчиком шесть раз: 25 августа 2005 года – 17912 руб.80 коп.,29 августа 2005 года – 35000 руб., 3 ноября 2005 года – 36651 руб.19 коп., 3 мая 2007 года- 50288 руб.02 коп., 27 июля 2007 года - 2813 руб.85 коп.

Согласно п.3.3 договора аренды арендная плата начисляется с 12 августа 2005 года, после регистрации договора его условия применяются к отношениям, возникшим до вступления договора в связи с чем, арендные платежи за 2007 год надлежит исчислять с 26 июня 2007. Поэтому платеж в размере 2813 рублей 85 копеек надлежит засчитать в погашение арендных платежей на 2007 год.

Претензия об уплате арендной платы датирована 15 октября 2007 года. В момент ее направления истец указал, что задолженность по арендной плате составила 40926 руб.62 коп.– арендный платеж, который подлежал уплате 15 сентября 2007 года.

Время просрочки с 15 сентября 2007 года составило 1 месяц. С учетом срока и суммы задолженности, отсутствия условий, предусмотренных как ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и п.4.1.1. спорного договора (невнесение платы более двух раз подряд и более чем за 6 месяцев), данное нарушение не может рассматриваться как существенное.

Иск предъявлен комитетом в суд 21 декабря 2007 года. Поскольку договор аренды следует полагать заключенным с 26 июня 2007 года (даты его государственной регистрации), к моменту предъявления иска срок действия договора еще не составил шести месяцев. До 26 июня 2007 года между сторонами имелись лишь фактические отношения пользования земельным участком. Применение условий договора аренды к фактически сложившимся между сторонами до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Данный подход получил отражение в п.6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002г. №66).

Таким образом, на момент обращения комитета с иском в суд диспозиция п.4.1.1.договра выполнена не была, на этот момент срок договорного взаимодействия был еще менее 6 месяцев.

Не было выполнено и условие п.3 части 1 ст. 619 ГК РФ. Предусмотренное в этом положении статьи 619 Кодекса основание расторжения договора включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". Платежи в полной сумме за 2007 год не были внесены до 15 сентября и 15 ноября, что двух раз не превышает.

Следовательно, на момент обращения комитета в суд с иском к обществу о расторжении  договора нарушение обязанности общества по уплате арендной платы также не могло рассматриваться как существенное.

Наличие просрочки в уплате арендных платежей немногим более 7 месяцев на момент вынесения решения, также не позволяет констатировать существенное нарушение договора арендатором, поскольку, во-первых, шестимесячный срок превышен незначительно, условие ст.619 ГК РФ не выполнено, комитет обратился к обществу с претензией и впоследствии с иском при заведомом отсутствии условий,  предусмотренных п.4.1.1 договора аренды и ст.619 ГК РФ.

Кроме того, из представленных в материалы дела платежных документов следует, что в апреле 2008 года ответчик погасил задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей по всем договорам аренды, заключенным с истцом, в том числе и по договору аренды от 12 августа 2005 № 51/05.

При таких обстоятельствах оценка нарушения обществом условий договора как существенных на момент вынесения решения суда недопустима, приведет к нарушению гражданско-правового принципа равенства участников гражданских правоотношений, обеспечит ничем необоснованный приоритет комитета за счет общества.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований к отказу в иске о расторжении договора не соответствует обстоятельствам дела, поэтому в данной части решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 3 марта 2008г. по делу № А53-533/2008-С2-42 в части расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности  земельного участка №51 /05 от 12 августа 2005 года, заключенного между КУМИ администрации Пролетарского района Ростовской области и ООО «Вектор» отменить, в этой части в иске отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                            В.В.Галов

Судьи                                                                                                           М.В.Ильина

О.Г. Ломидзе