Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 по делу n А53-22599/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-22599/2007-С2-41

28 мая 2008 г.                                                                                      15АП-2272/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2008 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Илииной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца Прядкина И.Н. – Прядкин И.Н., представители Гречко В.Н. (доверенность от 16 ноября 2006 года),  Кирицева Ю.Р. (доверенность от 25 октября 2007 года),

от ответчика :

от Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Любимова М.Н. (доверенность от 30 октября 2007 года),

от Шепеля А.Н. – представители Тютюнник П.Н., Чепурнов А.А. (доверенность от 21 декабря 2007 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Шепеля Александра Николаевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Авдеев В.Н.),

от 5 марта  2008 г. по делу № А53-22599/2007-С2-41

по иску индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства  Прядкина Ивана Николаевича

к ответчикам: Комитету по управлению имуществом Администрации Зерноградского района, индивидуальному предпринимателю  Шепелю Александру Николаевичу

при участии третьего лица:  открытого акционерного обществп "Комбинат Зарноградский",

об обязании заключить договор, переводе прав и обязанностей по договору аренды,

и по встречному иску Комитета по управлению имуществом к Прядкину Ивану Николаевичу об освобождении земельного участка,

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкин Иван Николаевич обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Зерноградского района Ростовской области и Комитету по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области, в котором требовал признать незаконным отказ Администрации в преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:12:60 06 01:0015 незаконным и обязать Администрацию Зерноградского района заключить с Прядкиным И.Н. договор аренды указанного земельного участка площадью 305.5 га. Затем истец заявил также требование о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 154 от 16 ноября 2007 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Зерноградского района и предпринимателем-главой крестьянского (фермерского) хозяйства Шепелем А.Н, последний привлечен к участию в деле в качесве ответчика.

Третьим лицом по указанному иску привлечено открытое акционерное общество «Комбинат «Зерноградский».

Комитет по управлении имуществом Администрации Зерноградского района предъявил к предпринимателю Прядкину И.Н. встречный иск, в котором просил обязать Прядкина И.Н. освободить земельный участок категории «земли сельскохозяйственного назначения» для сельскохозяйственного производства площадью 305,5 га, расположенный по адресу: Зерноградский район, 1,76 км на юго-запад от юго-западной окраины хутора Цветной с кадастровым номером 61:12:60 06:01:0015.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 5 марта 2008 года в части требований об обязании Комитета по управлению имуществом заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 60:12:60 06 01:0015 площадью 305,5 га иск оставлен без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано. Суд пришел к выводу, что Прядкин И.Н., заключив соглашение о перенайме от 27 января 2006 года в отношении договора аренды от 28 июля 1997 года № 11915, заключенного между Комитетом по управлению имущества и Комбинатом «Зерноградский», стал легитимным землепользователем земельного участка. Поэтому договор Комитета с предпринимателем Шепель А.Н. не вступил в силу как не прошедший государственную регистрацию, передачи земельного участка с кадастровым номером 60:12:60 06 01:0015 не осуществлялась. Суд пришел к выводу, что, поскольку Комитет заключил договор с Шепелем А.Н. без проведения торгов в отношении земельного участка, до проведения торгов или предоставления земли с соблюдением процедур, предусмотренных ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации арендатором спорного земельного участка может выступать только Прядкин И.Н.

На данное решение ответчиком – главой крестьянского (фермерского) хозяйства Шепелем Александром Николаевичем  подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба об отмене решения и принятии нового судебного акта. Заявитель жалобы указывает, что является ошибочным вывод суда о том, что Прядкин И.Н. является арендатором, так как соглашение о перенайме не прошло государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным и у Прядкина И.Н. отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды.

На апелляционную жалобу поступил отзыв Прядкина И.Н., в котором указывается, что Комитет по управлению имуществом как истец по иску об освобождении земельного участка решение суда не обжаловал, а обжалование решение со стороны ответчика, каковым является Шепель А.Н., абсурдно. Необоснованны доводы о недействительности договора перенайма при отсутствии его государственной регистрации. Комбинат «Зерноградский» в установленном законом порядке прошел процедуру реорганизации в форме преобразования, а поэтому имел все права арендатора, в том числе, и право передачи земельного участка в перенаем. Изменение площади земельного участка не влияет на объем прав арендатора. Изъятие земельного участка у Прядкина И.Н. недопустимо, поскольку он добросовестно исполняет все обязанности по договору аренды, а Шепель А.Н. только 9 июля 2007 года подал заявление о предоставлении земельного участка в аренду и лишь за месяц до этого зарегистрировался как индивидуальный предприниматель. Прядкин И.Н. просит решение суда оставить без изменения.

На апелляционную жалобу также поступил отзыв Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района, в котором указывается, что соглашение о перенайме должно было пройти государственную регистрацию. Необоснованными являются и выводы суда о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок, поскольку арендатор Прядкин И.Н. продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя. Администрацией Зерноградского района давались мотивированные ответы на заявления Прядкина И.Н. об отказе в продлении срока договора аренды от 28 июля 1997 года. Неправильным является вывод суда о нарушении процедуры предоставления земельного участка Шепелю А.Н. В связи с изложенным Комитет просит апелляционную жалобу предпринимателя Шепеля А.Н. удовлетворить.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ответчика Шепеля А.Н. поддержали доводы апелляционной жалобы,  представитель Комитета по управлению имуществом Любимова М.Н. изложила доводы отзыва на апелляционную жалобу, Прядкин И.Н. и его представители  просили решение суда оставить без изменения по мотивам, указанным в отзыве (возражениях) на апелляционную жалобу.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 28 июля 1997 года между Администрацией Зерноградского района Ростовской области и акционерным обществом закрытого типа «Комбинат «Зерноградский» (впоследствии – открытое  акционерное общество «Комбинат «Зерноградский») был заключен договор № 11915 аренды земель сельскохозяйственного назначения сроком до 15 ноября 2007 года. Впоследствии площадь и расположение земельного участка уточнялось постановлениями Главы администрации района от 7 октября 2003 года и 12 декабря 2005 года. 27 января 2006 года открытое акционерное общество «Комбинат «Зерноградский» и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкин И.Н. заключили соглашение о перенайме на основании пункта 5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации.

16 ноября 2007 года Комитет по управлению имуществом Администрации Зерноградского района заключил договор аренды спорного земельного участка с главой крестьянского (фермерского) хозяйства Шепелем А.Н. Считая нарушенным свое преимущественное право, Прядкин И.Н. обратился с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору от 16 ноября 2007 года, считая его заключенным с нарушением порядка, установленного Земельным кодексом Российской Федерации. Комитет по управлению имуществом считает, что Прядкин И.Н. незаконно занимает земельный участок и требует освобождения земельного участка.

Действительно на момент заключения договора аренды от 28 июля 1997 года между Администрацией Зерноградского района и АОЗТ «Комбинат «Зерноградский» единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним не существовало. Однако с 2000 года в Ростовской области начал функционировать специализированный орган исполнительной власти – Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( впоследствии – Управление Федеральной регистрационной службы).

Соглашение о перенайме земельного участка между ОАО «Комбинат «Зерноградский» и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкиным И.Н. заключено 27 января 2006 года.

Вывод суда первой инстанции о том, что для перенайма достаточно простого уведомления собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не учитывает того обстоятельства, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст.391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требования к форме, предъявляемой к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Согласно пункту 2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из пункта 2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации также следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах соглашение о перенайме, заключенное между Прядкиным И.Н. и ОАО, в силу пункта 2 ст.389, п.2 ст.391 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежало государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Поскольку указанное соглашение не прошло государственную регистрацию, оно в силу предписания пункта 3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным, а, следовательно, порождать субъективные права и обязанности. Поскольку срок действия договора аренды от 28 июля 2007 года закончился 15 ноября 2007 года, возможность регистрации такого соглашения в настоящее время утрачена.

Поскольку ввиду незаключенного соглашения о перенайме к Прядкину И.Н. не перешли права и обязанности арендатора, у него не имеется преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Соответственно у него отсутствие и субъективное право требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 16 ноября 2007 года. Поскольку суд первой инстанции в удовлетворении требований в этой части отказал, хотя и другим мотивам, решение суда в указанной части не подлежит отмене.

Довод, изложенный в отзыве Прядкина И.Н. на апелляционную жалобу о том, что для передачи прав и обязанностей по договору достаточно заключения соглашения и уведомления арендодателя, не учитывает необходимости системного толкования пункта 5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации и положений Гражданского кодекса Российской Федерации о форме договора, моменте его заключения и о перемене лиц в обязательстве.  Норма пунктов 5 и 9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают исключений из общих правил гражданского законодательства, кроме одного – на перенаем не требуется согласия арендодателя. Если по общему правилу пункта 2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации на перенаем требуется согласие арендодателя, то пункты 5 и 9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают иное правило в рамках диспозитивного регулирования, предусмотренного пунктом 2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающей установление отсутствия согласия другим законом или нормативным правовым актом.  Имеется единообразная судебная практика о необходимости государственной регистрации соглашения о перенайме земельного участка ( постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 апреля 2007 года № Ф08-1384/2007, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 декабря 2004 года № А54-1453/04-С19, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2007 года « Ф09-3473/07-С6).

При таких обстоятельствах довод Прядкина И.Н. об отсутствии необходимости государственной регистрации соглашения о перенайме не может быть признан убедительным.

Поскольку Прядкин И.Н. занимает земельный участок без надлежащего правового основания, требование Комитета об обязании его освободить земельный участок подлежит удовлетворению на основании подпункта 2 пункта 1 ст.60 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции об отказе во встречном иске Комитета надлежит отменить.

Поскольку вопрос о правомерности заключения договора аренды между Комитетом и Шепелем А.Н. не входит в предмет доказывания, из мотивировочной части решения суда исключаются выводы суда первой инстанции о заключении договора с нарушением действующего законодательства. Правомерность заключения указанного договора может быть предметом отдельного иска лица, юридически заинтересованного