Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 n 15АП-7438/2010 по делу n А32-7828/2010-28/215 По делу о взыскании задолженности по арендной плате и пени.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2010 г. N 15АП-7438/2010
Дело N А32-7828/2010-28/215
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Глазуновой И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.,
при участии:
от ответчика: Хановой О.В. по доверенности от 25.08.2010, Морозова В.Г. по доверенности от 12.07.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Краснодарский нефтеперерабатывающий завод-Краснодарэконефть"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010 по делу N А32-7828/2010-28/215,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
по иску Администрации муниципального образования город Краснодар
к закрытому акционерному обществу "Краснодарский нефтеперерабатывающий завод-Краснодарэконефть"
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Краснодарский нефтеперерабатывающий завод-Краснодарэконефть" (далее ЗАО "КНЗ-КЭН") о взыскании 1502410,06 руб., из которых 1420131,33 руб. задолженности по арендной плате и 82278,73 руб. пени.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды от 31.08.2001 N 805 (4300009463).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010 исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "КНЗ-КЭН" в пользу администрации 1420131,33 руб. задолженности по арендной плате, 19500 руб. пени.
Решение суда мотивировано тем, что по смыслу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и 25 Земельного кодекса Российской Федерации до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к ответчиком, собственником участка оставалось муниципальное образование г. Краснодар. Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей до момента государственной регистрации права собственности на объект аренды. В нарушение статей 309, 314, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере не погашена. Поскольку расчеты по договору аренды производились с нарушением сроков платежей, с ответчика, на основании пункта 6.2 договора аренды от 31.08.2001 взыскана пеня, уменьшенная судом в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Закрытое акционерное общество "Краснодарский нефтеперерабатывающий завод-Краснодарэконефть" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы указал, что 30.07.2009 стороны прекратили свои обязательственные правоотношения по договору аренды от 31.08.2001 путем заключения соглашения о расторжении договора аренды N 411 и на основании постановления администрации N 2668 от 28.07.2009 заключили договор купли-продажи земельного участка N 413 от 27.07.2009. По смыслу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу статей 130, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю, а не регистрация самого договора. Поэтому до регистрации права собственности на земельный участок сделка является заключенной и действительной. С момента заключения договора купли-продажи от 28.07.2009 отношения сторон вытекающие из договора аренды от 31.08.2001 прекратились, поэтому арендная плата за пользование земельным участком с момента заключения договора купли-продажи взысканию не подлежит.
В судебном заседании представители ответчика апелляционную жалобу поддержали, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.
Администрация в судебное заседание не явилась. В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившегося истца, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, во исполнение постановления главы администрации города Краснодара от 31.08.2001 N 1464 между администрацией города Краснодара (арендодатель) и ЗАО "Краснодарэконефть" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4300009463 (N 805) от 31.08.2001, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 10 01:001 общей площадью 644 090,62 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Захарова, 1, для эксплуатации зданий и сооружений нефтеперерабатывающего завода на срок до 31.08.2050 (т. 1 л.д. 6 - 13).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.03.2002, что подтверждается штампом учреждения юстиции на оборотной стороне последнего листа договора (т. 1 л.д. 13).
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды земельного участка N 4300009463 (N 805) от 31.08.2001 размер ежегодной арендной платы, указанный в п. 3.3 договора, установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с решениями (постановлениями) органа местного самоуправления, централизованно устанавливающего оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы с опубликованием в периодической печати информации об изменении ставок арендной платы.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала (п. 3.6 договора аренды).
На основании постановления главы администрации муниципального образования г. Краснодар от 28.07.2009 N 2668 (т. 1 л.д. 27) между администрацией и ЗАО "Краснодарский нефтеперерабатывающий завод - Краснодарэконефть" был заключен договор купли-продажи N 413 от 28.07.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 10001:27 общей площадью 644091 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Захарова, 2 (т. 1 л.д. 23 - 25).
Право собственности ЗАО "КНЗ-КЭН" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано 08.10.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2009 серии 23-АЕ N 892973 (т. 1 л.д. 10).
В материалы дела представлено соглашение от 30.07.2009 N 411 о расторжении договора аренды земельного участка N 4300009463 от 31.08.2001, зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в установленном законом порядке 16.09.2009 (т. 1 л.д. 18).
Соглашение от 30.07.2009 N 411 вступает в силу с момента регистрации права собственности на земельный участок по ул. им. Захарова, 2 в Западном внутригородском округе г. Краснодара, в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (п. 2 соглашения).
В претензии N 25427.49 от 26.10.2009 администрация уведомила ЗАО "КНЗ-КЭН" о наличии у него задолженности по договору аренды от 31.08.2001 за период с 01.10.2009 по 07.10.2009 в размере 1420131,33 руб. (т. 1 л.д. 17).
Поскольку оплата ответчиком не была произведена, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.2.4 договора аренды от 31.08.2001 N 4300009463 (805) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно расчету истца (т. 1 л.д. 14), задолженность ответчика по арендным платежам по договору аренды 31.08.2001 N 4300009463 (805) 01.10.2009 по 07.10.2009 составляет 1420131,33 руб.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Соответственно, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая позиция сформирована Постановлением Президиума ВАС РФ N 12404 от 02.02.2010.
Из материалов дела следует, что расчет арендной платы за период с 01.10.2009 по 07.10.2009 произведен на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, постановления главы муниципального образования г. Краснодар от 15.09.2005 N 1479, постановления главы администрации Краснодарского края от 19.03.2007 N 194.
Доказательства того, что вышеперечисленные нормативные акты, в части примененных администрации ставок арендной платы и поправочных коэффициентов, в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков в спорный период, не представлены. Расчет задолженности ЗАО "КНЗ-КЭН" по арендной плате по договору аренды от 31.08.2001 N 865 (4300009463) за период с 01.10.2009 по 07.10.2009 соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.
Возражая против удовлетворения исковых требований ЗАО "НПЗ-НЭК" указало, что администрацией необоснованно произвела расчет задолженности за период с 01.10.2009 по 07.10.2009, поскольку спорный земельный участок был приобретен ответчиком в собственность на основании договора купли-продажи N 413 от 28.07.2009, а соглашением от 30.07.2009 N 411 договор аренды земельного участка N 4300009463 от 31.08.2001 был расторгнут сторонами.
Между тем, суд апелляционной инстанции считает указанные доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению ввиду следующего.
По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к ЗАО "КНЗ-КЭН" собственником спорного земельного участка оставалось муниципальное образование г. Краснодар. Передача помещения ООО "КНЗ-КЭН" по акту от 28.07.2009 (т. 1 л.д. 26) сама по себе не свидетельствует о прекращении арендных обязательств по договору аренды земельного участка N 4300009463 от 31.08.2001.
Из пункта 1 соглашения от 30.07.2009 N 411 следует, что стороны пришли к соглашению о прекращении обязательственных отношений, возникших из договора аренды земельного участка от 31.08.2001 N 865 (4300009463) на земельный участок общей площадью 644090,62 кв. м, с кадастровым номером 23:43:02001:001, расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. им. Захарова, в связи с оформлением ЗАО "КНЗ-КЭН" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:43:021001:27 площадью 644091 кв. м по ул. Захарова, 2 в Западном внутригородском округе г. Краснодара, предоставляемого для эксплуатации зданий и сооружений нефтеперерабатывающего завода.
В силу статьи пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 n 15АП-7406/2010 по делу n А53-1468/2010 По делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды, процентов за пользование чужими денежными средствами.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также