Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 n 15АП-7972/2010 по делу n А53-1730/2010 По делу о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2010 г. N 15АП-7972/2010
Дело N А53-1730/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца - Синица Н.И., доверенность от 09.09.2009 г. N ИЗ-24047/5;
от ответчика - Жуков С.И., доверенность от 09.03.2010 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 03 июня 2010 г. по делу N А53-1730/2010 (судья Меленчук И.С.)
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику открытому акционерному обществу "Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой"
о взыскании 15 309 970 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате и пени
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к ответчику открытому акционерному обществу "Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой" (далее - общество) с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени в сумме 15 309 970 руб. 37 коп., из которых 14 838 476 руб. 03 коп. - задолженность по арендной плате за землю по договорам от 30.12.2008 г. N 30964 и N 30963, 471 494 руб. 34 коп. - неустойка за период с 21 июля 2009 г., рассчитанная исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
В обоснование иска департамент указал на то, что между департаментом и обществом заключены договоры аренды земельного участка, общество не должным образом выполняло обязанность по уплате арендной платы.
В отзывах на иск общество указало на то, что на предоставленном ему земельный участок находятся объекты недвижимости, собственниками которых являются иные лица - том 1, л.д. 42-43, том 2, л.д. 113-116.
Решением арбитражного суда от 03 июня 2010 иск удовлетворен частично -взыскано с общества в пользу департамента 10 219 708 руб. 09 коп., из которых 9 912 296 руб. 45 коп. - задолженность по арендной плате за землю, 307 411 руб. 64 коп. - пени. В остальной части иска отказано. Отказ в части иска мотивирован недопустимостью взыскания арендной платы за пользование частью земельного участка, который фактически ответчику в пользование предоставлен не был.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части взыскания 8 982 850,14 руб. задолженности по арендной плате и 362 189,55 руб. и в иске в этой части отказать. Заявитель жалобы указывает на то, что арендная плата взыскана судом в соответствии с условиями договоров 2008 г., однако первоначально договоры аренды были заключены обществом и департаментом в 2005 г. после окончания срока действия договоров 2005 г. они были возобновлены на неопределенный срок, расторгнуты соглашениями о расторжении от 25 и 26 декабря 2008 г., зарегистрированными в реестре 05 февраля 2009 г. Заявитель жалобы полагает ничтожным условие соглашений о расторжении договоров, согласно которому договоры считаются расторгнутыми с 17 февраля 2008 г., также полагает ничтожным включение в договоры аренды от 30.12.2008 г. условия об обязанности арендатора внести плату за фактическое пользование земельным участком в период с 18.02.2008 г. по 30.12.2008 г. В соответствии с данной позицией заявителем жалобы приведен контрасчет задолженности.
В отзыве на жалобу департамент также просил судебный акт изменить, удовлетворив требования в полном объеме. Согласно правовой позиции департамента отселить в установленном порядке граждан из жилых домов, подлежащих сносу, обязан был именно арендатор, о том, что земельный участок занят объектами недвижимости, арендатор знал, требований о внесении изменений в договор в порядке ст. 450 ГК РФ арендатор не заявил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель департамента просил отменить судебный акт в части отказа в иске, заявил о необходимости апелляционной проверки судебного акта в полном объеме. В судебном заседании объявлялся перерыв до 04 августа 2010 г., до 09 час. 10 мин.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Материалами дела подтверждается, что между спорящими сторонами заключались несколько договоров аренды земельного участка:
- договор N 27610 от 16.05.2005 аренды земельного участка площадью 2823 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 146-140/56, пр. Соколова, 54, для строительства многоквартирных жилых домов;
- договор N 27609 от 16.05.2005 аренды земельного участка площадью 1105 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 146-140/56, пр. Соколова, 54, для организации строительной площадки.
Указанные договоры были заключены сроком до 17.02.2008 г., зарегистрированы в установленном законом порядке.
В соответствии с соглашениями от 25.12.2008 г. и 26.12.2008 названные договоры аренды были расторгнуты сторонами, при этом датой прекращения арендного правоотношения стороны определили 18.02.2008 г. - том 1, л.д. 116 -119.
30.12.2008 между сторонами в отношении тех же земельных участков были заключены договоры аренды N 30964 и N 30963. В соответствии с п. 2.1 указанных договоров срок их действия был установлен с 17.09.2008 по 17.09.2011 г., договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке.
При этом договоры N 30964 и N 30963 от 30.12.2008 г. содержат положения о ретроспективном применении условий этих договоров к отношениям сторон, возникшим до их заключения, а именно к отношениям, сложившимся в период с 18 февраля 2008 г. до даты подписания договоров 2008 г. - п. 8.7 договора N 30963, п. 8.3 договора N 30963.
Согласно условиям договора N 30964 от 30.12.2008 размер арендной платы за земельный участок составляет 7 637 000 руб. 00 коп. в год., с обязательством платить арендную плату поквартально равными долями (п. 3.1, 3.2 договора). При этом пунктом 8.8 договора N 30964 установлена обязанность арендатора уплатить в течение текущего года ежеквартально равными частями денежные средства в сумме 6 624 993 руб. 70 коп. - плату за фактическое пользование земельным участком за период с 18.02.2008 по 31.12.2008.
Согласно условиям договора N 30963 от 30.12.2008 размер арендной платы за земельный участок составляет 1 105 640 руб. 00 коп. в год, с обязательством платить арендную плату поквартально равными долями (п. 3.1, 3.2 договора). При этом пунктом 8.8 договора N 30963 установлена обязанность арендатора уплатить в течение текущего года ежеквартально равными частями денежные средства в сумме 959 127 руб. 60 коп., которые включают в себя плату за фактическое пользование земельным участком за период с 18.02.2008 по 31.12.2008.
Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика, согласно которым условие соглашений о расторжении договоров о расторжении договоров с 17 февраля 2008 г., а также включение в договоры аренды от 30.12. 2008 г. условия об обязанности арендатора внести плату за фактическое пользование земельным участком в период с 18.02.2008 г. по 30.12.2008 г. являются ничтожными.
Возможность согласования ретроспективного применения условий договора к отношениям сторон, возникшим до его заключения, предусмотрена п. 2 ст. 425 ГК РФ. Возобновление договоров 2005 года на неопределенный срок согласованию рассматриваемых условий не препятствовало, во-первых, по причине наличия у сторон возможности прекращения обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ), во-вторых, в силу общего принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Департамент отыскивает за период до 01 января 2009 г. только сумму основного долга. Согласованное к ретроспективному применению условие об оплате за фактическое пользование земельным участком за период с 18.02.2008 по 31.12.2008, определенной на основании оценки рыночной ставки годовой арендной платы, соответствует действовавшим в расчетный период нормативным актам, на основе которых подлежит определению размер арендной платы.
Методика расчета департамента верна, соответствует нормативным актам.
Размер подлежащей уплате арендной плате за 2008 г. определен на основании оценки рыночной ставки годовой арендной платы, что соответствует п. 7 постановления мэра города Ростова-на-Дону от 19 декабря 2005 г. N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону".
Расчет арендной платы за 2009 г. произведен департаментом по формуле размер арендной платы за 2008 г. х коэффициент индексации.
Данный подход соответствует требованиям нормативных актов.
Договор аренды предусматривает учет при определении размера арендной платы индекса инфляции - п. 3.4 договоров.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
То есть, порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными государственными органами.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Даная норма введена в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ (п. 10 ст. 3 Закона).
В спорный период порядок уплаты арендной платы подлежал определению в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области".
Согласно постановлению администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" размер арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (п. 8).
В данном случае речь идет о порядке определения размера арендной платы.
То есть, в соответствии с нормативным актом, принятым компетентным органом, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
Применение прогнозируемого индекса инфляции не ставится в зависимость от способа определения арендной платы, от того, определена ли она на основании кадастровой стоимости, либо по результатам торгов, либо на основании рыночной стоимости земельных участков.
Данный подход соответствует подходу, получившему отражение в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, из которого следует, что арендная плата, рассчитываемая на основании рыночной стоимости, ежегодно пересматривается либо в связи с переоценкой рыночной стоимости, либо изменением в одностороннем порядке на величину коэффициента-дефлятора (разъяснения соответствующих пунктов содержатся, в частности, в письмах Минэкономразвития от 16.03.2010 N Д23-860 и от 11.06.2010 N Д23-2129).
При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, примененная департаментом методика расчета корректна, довод ответчика о неправомерном применении размера арендной платы, согласованного в договорах от 30 декабря 2008 г., к периоду с 18 февраля 2008 г. по 31 декабря 2008 г., подлежит отклонению.
Вместе с тем также подлежит отклонению довод департамента о необходимости отмены судебного акта в части отказав иске.
Из материалов дела видно, что земельные участки предоставлялись с целевым назначением - в период действия как договоров от 16.05.2005, так и договоров от 30.12.2008 обществом на предоставленных земельных участках велось строительство многоквартирных жилых домов.
Между тем из материалов дела следует, установлено судом и не оспаривается департаментом, что в границах земельного участка площадью 2823 кв. м находятся и находились в момент предоставления земельного участка обществу объекты капитального строительства, принадлежащие в том числе физическим лицам. Факт принадлежности жилых помещений по адресу спорного земельного участка (г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 146-140/56, пр. Соколова, 54) на праве собственности различным физическим лицам подтверждается выписками из ЕГРП от 03.04.2010, а также соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права собственности на данные объекты. Причем представленные в материалы дела копии свидетельств о праве собственности подтверждают регистрацию права собственности ряда физических лиц в реестре до заключения спорящими сторонами договоров в 2008 г. - том 2, л.д. 59-68.
Суд первой инстанции установил, что по инициативе собственников жилых помещений произведено формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 n 15АП-7956/2010 по делу n А32-19124/2007 По делу об отмене решения налогового органа в части доначисления НДС, начисления штрафа и пени.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также