Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 n 15АП-7234/2010 по делу n А01-2324/2009 По делу о признании недействительными распоряжения администрации о приватизации земельного участка, зарегистрированного права собственности на земельный участок, договора купли-продажи земельного участка для строительства гидроэлектростанции и применении последствий недействительности ничтожной сделки.Суд первой инстанции Арбитражный суд Республики Адыгея

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2010 г. N 15АП-7234/2010
Дело N А01-2324/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2010 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей Л.А. Захаровой, С.И. Золотухиной
при ведении протокола судебного заседания председательствующим
при участии:
от истца: представитель не явился (уведомление 49733 вручено 28.06.10 г., уведомление 41123 вручено 06.07.10 г.);
от ответчиков: от администрации - начальника юридического отдела Джанхота И.Ю. (доверенность N 01-30-380 от 17.05.10 г. сроком действия 1 год), от общества - юрисконсульта Перкиной М.С. (доверенность от 19.07.10 г. сроком действия 1 год);
от третьего лица: представитель не явился (уведомление 49736 вручено 28.06.10 г., уведомление 41126 вручено 06.07.10 г.),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования "Теучежский район", открытого акционерного общества "Адыгейская ГЭС"
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея
от 18.05.2010 г. по делу N А01-2324/2009
по заявлению Прокурора Республики Адыгея
к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования "Теучежский район", открытому акционерному обществу "Адыгейская ГЭС"
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея
о признании недействительным распоряжения,
принятое в составе судьи Шебзухова З.М.,
установил:
прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к администрации муниципального образования Теучежский район (далее - администрация) и открытому акционерному обществу "Адыгейская ГЭС" (далее - общество), в котором просил:
1) признать недействительными распоряжение администрации N 596 от 26.05.08 г. "О приватизации земельного участка" (далее - распоряжение N 596);
2) признать недействительным заключенный между администрацией и обществом договор без номера от 26.05.08 г. купли-продажи земельного участка категории земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" с кадастровым номером 01:06:2500001:117 площадью 87 816 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе п. Тлюстенхабль, для строительства гидроэлектростанции и применить последствия недействительности ничтожной сделки;
3) признать недействительным зарегистрированное право собственности общества "Адыгейская ГЭС" на земельный участок категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" с кадастровым номером 01:06:2500001:117 площадью 87 816 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе п. Тлюстенхабль.
Заявление мотивировано тем, что приобретение обществом спорного земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
Прокурором так же было заявлено ходатайство о восстановлении установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ пропущенного срока на обжалование распоряжения администрации N 596 от 26.05.08 г.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной Регистрационной службы России по Республике Адыгея (далее - управление).
Решением суда от 18.05.10 г. ходатайство прокурора о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование ненормативного правового акта удовлетворено в связи с наличием уважительных причин его пропуска, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Исходя из этого, суд пришел к выводу об отсутствии у администрации права на продажу обществу на основании ст. 36 ЗК РФ земельного участка под находящимися на нем двумя объектами незавершенного строительства 11% и 54% готовности. На этом основании суд признал недействительным распоряжение администрации, констатировал ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ заключенного на основании этого распоряжения договора купли-продажи, применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции и признал недействительным зарегистрированное на основании недействительного распоряжения администрации и ничтожного договора купли-продажи право собственности общества на спорный земельный участок.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и общество обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых они просят решение суда отменить и отказать прокурору в удовлетворении заявленных требований. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что ст. 36 ЗК РФ не содержит прямого запрета на приватизацию земельных участков под объектами незавершенного строительства. Такая приватизация допускается п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - закон N 178-ФЗ). В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к объектам недвижимого имущества. У суда не имелось законных оснований для вывода о ничтожности договора купли-продажи на основании ст. 168 АПК РФ. Суд неправомерно сослался в решении на постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.08 г. N 8985/08, так как оно относится к конкретному делу и принято после принятия оспариваемых в деле распоряжения и договора. Судом проигнорированы положения Указа Президента Российской Федерации от 16.05.97 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" и разъяснения Минэкономразвития России от 02.06.08 г. N Д08-1593. При принятии оспариваемого распоряжения администрация соблюдала баланс между частными и публичными интересами. Прокурором пропущен срок на обжалование распоряжения администрации, так как он узнал о нем еще в 2008 году и отсутствуют уважительные причины пропуска этого срока.
Прокурор и управление отзывов на жалобы не предоставили.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Прокурор и управление своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом. На основании изложенного суд апелляционной инстанции проводит судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия их представителей.
В судебном заседании представители администрации и общества настаивали на отмене решения суда первой инстанции, сославшись на приведенные в апелляционных жалобах доводы. Дополнительно пояснили, что у прокурора отсутствовало прав на обращение с иском в суд, так как не доказано, что оспоренные им распоряжения и договор нарушили чьи-либо права. Права администрации эти акты не нарушили. Необходимость в получении земельного участка в собственность возникла в связи с необходимостью получения обществом от компании AEG (Германия) инвестиций по соглашению о сотрудничестве, поскольку данная иностранная компания обусловила их получение наличием у общества в собственности земельного участка, на котором запланировано строительство ГЭС. Судом неверно применены нормы о реституции: в целях возвращения сторон договора купли-продажи в первоначальное положение суд должен был восстановить право аренды общества на спорный земельный участок, которое у общества имелось до заключения договора купли-продажи.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующее.
29.11.06 г. между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды без номера земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:117 для строительства ГЭС сроком действия 49 лет (л.д. 71-76).
11.05.08 г. администрацией обществу было выдано разрешение N 13 на строительство в районе нижнего бьефа реки Кубань в районе поселка Тлюстенхабль ГЭС - 1-я очередь (здание охраны и здание складского помещения) сроком действия до 11.05.09 г. (л.д. 32).
23.05.08 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано право собственности общества на расположенные по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе Тлюстенхабля и возводимые на основании разрешения на строительство от 11.05.08 г. N 13 объекты незавершенного строительства: здание охраны 54% готовности, свидетельство о регистрации права серии 01-АА N 200457 (л.д. 100) и здание складских помещений 11% готовности, свидетельство о регистрации права серии 01-АА N 200458 (л.д. 101).
26.05.08 г. администрацией принято распоряжение N 596 "О приватизации земельного участка", которым обществу разрешено приватизировать земельный участок с кадастровым номером 01:06:2500001:117, на котором находятся принадлежащие обществу на праве собственности согласно свидетельств о регистрации права серии 01-АА N 200457 и серии 01-АА N 200458 объекты незавершенного строительства - здание охраны здание складских помещений (л.д. 38).
26.05.08 г. на основании распоряжения N 596 между администрацией обществом "Адыгейская ГЭС" заключен договор без номера купли-продажи указанного земельного участка.
23.12.09 г. прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в котором просил признать недействительным распоряжение N 596, применить последствия недействительности ничтожной сделки - заключенного на основании распоряжения N 596 договора купли-продажи и признать недействительным зарегистрированное право собственности общества на спорный земельный участок.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции удовлетворил заявленные прокурором требования в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, регламентирующего спорные правоотношения между администрацией и обществом.
Как следует из материалов дела, предоставление обществу земельного участка было произведено администрацией на основании ст. 36 ЗК РФ - как собственнику находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости.
Удовлетворяя заявленные прокурором требования, суд первой инстанции правомерно сослался на следующее.
Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, до совершения оспариваемой в настоящем деле сделки купли-продажи спорного земельного участка, он был предоставлен обществу в аренду на 49 лет для строительства ГЭС по договору от 29.11.06 г. (л.д. 71-76).
В соответствии с полученным обществом разрешением на строительство от 11.05.08 г. N 13, строительство первой очереди ГЭС должно было быть закончено обществом в срок до 11.05.09 г. (л.д. 32).
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
По состоянию на 23.05.08 г. общество прекратило договор строительного подряда в отношении объектов, отнесенных к первой очереди строительства ГЭС: здания охраны и здания складского помещения. При этом, здание охраны построено на 45%, здание складских помещений построено на 11%.
Основываясь на изложенном, судом сделан правомерный вывод о том, что, в отсутствие доказательств завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды правовое основание пользования спорным земельным участком для арендатора не должно изменяться. В противном случае арендатор земельного участка, зарегистрировавший право собственности на незавершенное строительство, получит возможность, выкупив земельный участок по статье 36
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 n 15АП-7231/2010 по делу n А53-6347/2009 По требованию об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления о процессуальной замене кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве).Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также