Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 по делу n А53-4721/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-4721/2008-С2-11

15 августа 2008 г.                                                                               15АП-3522/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2008 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

 от заявителя жалобы Пауновой М.П.: Паунова М.П., паспорт 60 04 174711, выдан 27.06.2003г. ОВД Ленинского района г.Ростова-на-Дону, зарегистрирована в г.Ростове-на-Дону, пер.Соляной спуск, 8-10, кв.3; Орлов В.Е., представитель по доверенности от 21.05.2007г.

от заявителя жалобы Осташова В.А.: Осташов В.А., паспорт 60 04 988695, выдан 20.08.04г. ОВД Ленинского района г.Ростова-на-Дону, зарегистрирован в г.Ростове-на-Дону, пер.Проездний, дом 5; Орлов В.Е., представитель по доверенности от 21.05.2007г.

от заявителя жалобы Аксеновой Г.Н.: Аксенов Р.А., паспорт 60 03 135648, выдан 14.08.02г. ОВД г.Каменск-Шахтинского РО, зарегистрирован в г.Каменск, ул.Володарского, 84, кв.46, представитель по доверенности от 15.05.2007г.; Орлов В.Е., представитель по доверенности от 22.05.2007г.

от заявителя жалобы Алиева Аляддина Джанат Оглы: Алиев Аляддин Джанат Оглы, паспорт 60 03 186455, выдан 12.09.02г. ОВД Ленинского района г.Ростова-на-Дону, зарегистрирован в г.Ростове-на-Дону, ул.Красноармейская, 48; Орлов В.Е., представитель по доверенности от 18.05.2007г.

от заявителя жалобы Волынщиковой Н.П.: Орлов В.Е., представитель по доверенности от 21.05.2007г.

от заявителя жалобы Щербань И.В.: Щербань И.В., паспорт 60 02 758164, выдан ОВД Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону 04.07.2002г., зарегистрирован в г.Ростове-на-Дону, ул.Рабочая площадь, 7, кв.16; Орлов В.Е., представитель по доверенности от 15.05.2007г.

от заявителя жалобы Херман Т.С. : Орлов В.Е., представитель по доверенности от 21.05.2007г. от заявителя жалобы Бочаровой Е.А.: Бочарова Е.А., паспорт 60 00 361334, выдан 16.02.2001г. ПВС УВД г.Новочеркасска РО, зарегистрирована в г.Новочеркасске, ул.Первомайская, дом 58; Орлов В.Е., представитель по доверенности от 23.05.2007г.

от истца: Кононов А.С., представитель по доверенности №20/12-07 от 20.12.2007г.

от ответчика: Постукян И.С - конкурсный управляющий, определение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2008 г. по делу А53-7398/2005-С2-7; Шахкулов Э.А., представитель по доверенности от 20.07.2008г.

от третьих лиц: от Фонда имущества Ростовской области – Тимошенко Ф.Н., представитель по доверенности №10.6/8.7/555 от 31.07.2008г.; от Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону – не явился; от УФРС по РО-не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Пауновой Марии Петровны, Осташова Вячеслава Анатольевича, Аксеновой Галины Николаевны, Алиева Аляддина Джанат Оглы, Волынщиковой Натальи Петровны, Щербань Игоря Васильевича, Херман Татьяны Сергеевны, Бочаровой Екатерины Александровны на решение  Арбитражного суда Ростовской области

от 25.04.2008 г. по делу № А53-4721/2008-С2-11

принятое в составе судьи Икряновой Е.А.

 по иску  Общества с ограниченной ответственностью " МЕГАСтрой"

к ответчику Закрытому акционерному обществу ЗАО «Интерстройкорд»

при участии третьих лиц: Фонда имущества Ростовской области, Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону

о признании права собственности и обязании заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МЕГАСтрой" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском об обязании Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключить с ООО «МЕГАСтрой» договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, 20, путем подготовки в месячный срок проекта договора и направления его в адрес ООО «МЕГАСтрой».

В порядке статьи 49 АПК РФ истец изменил исковые требования, просил суд признать за ним право собственности на жилой дом (в стадии незавершенного строительства), площадью 977кв.м., литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, 20; обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области зарегистрировать за ООО «МЕГАСтрой» право собственности на объект недвижимого имущества: жилой дом (в стадии незавершенного строительства), площадью 977кв.м., литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, 20. В качестве ответчика по указанным требованиям привлечено ЗАО «Интерстройкорд».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Фонд имущества Ростовской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Исковые требования мотивированы тем, что 26 декабря 2006г. на основании Протокола №2 от 25.12.2006 г. об итогах торгов (торги были проведены при участии специализированной организации - Фонд имущества г. Ростова-на-Дону) посредством публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Интерстройкорд» между ООО «МЕГАСтрой» и ЗАО «Интерстройкорд» был заключен договор №7398/03 купли-продажи имущества. Согласно указанному договору купли-продажи ЗАО «Интерстройкорд» передало истцу в собственность жилой дом (в стадии незавершенного строительства), площадью 977 кв.м., литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, № 20, а ООО «МЕГАСтрой» принял и оплатил указанное недвижимое имущество на общую сумму 13000000 рублей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2005г. по делу №А53-7398/2005-С2-7 ЗАО «Интерстройкорд» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него отрыто конкурсное производство. Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В ходе инвентаризации было установлено, что земельный участок по ул.Тургеневской, 20 принадлежит ЗАО«Интерстройкорд» на праве бессрочного пользования. Право на объект незавершенный строительством по ул.Тургеневской, 20 не было оформлено в установленном законом порядке. В ходе процедуры конкурсного производства была проведена оценка рыночной стоимости объекта.

Как следует из отчета №89/1-011302, выполненного ООО «Элит-Оценка», рыночная стоимость объекта составляет 20 млн. 900 тыс. рублей, из них: стоимость прав на землю - 12807 тыс. руб.; стоимость незавершенного строительством объекта - 8093 тыс. руб. Указанная сделка была совершена в рамках процедуры банкротства ЗАО «Интерстройкорд» с соблюдением требований ст. 110-111ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 г. В момент исполнения договора и передачи объектов недвижимого имущества от продавца – ЗАО «Интерстройкорд» покупателю — истцу по настоящему исковому заявлению, недвижимое имущество не находилось под арестом  и не было заложено или обременено правами   других   лиц.    При   заключении   договора   купли-продажи       ЗАО «Интерстройкорд» не представил документов, необходимых для проведения государственной регистрации права за покупателем недвижимого имущества — истцом по настоящему заявлению. В настоящий момент продавец недвижимого имущества находится в стадии конкурсного производства.

Истец приобрел имущество на законных основаниях, но не имеет возможности зарегистрировать за собой право в установленном порядке и не может реализовывать свои правомочия собственника и не имеет иной возможности установить право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, кроме как в судебном порядке.

Решением арбитражного суда Ростовской области от 25.04. 2008 года суд признал за ООО «МЕГАСтрой» право собственности на жилой дом ( в стадии незавершенного строительства) площадью 977 кв.м., литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, д.20. В части обязания Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключить с ООО «МЕГАСтрой» договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, д.20 - иск оставил без рассмотрения.

Лица, не участвовавшие в деле: Паунова М.П., Осташов В.А., Аксенова Г.Н., Алиев Аляддин Джанат Оглы, Волынщикова Н.П., Щербань И.В., Херман Т.С., Бочарова Е.А. обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просили решение суда отменить, в иске о признании права собственности на объект незавершенный строительством - отказать. Заявители жалобы указали, что являются текущими кредиторами ЗАО «Интерстройкорд». ЗАО «Интерстройкорд» выставил на торги недвижимое имущество, которое в установленном порядке не было зарегистрировано за должником. Поскольку должник не приобрел право собственности на спорный объект, то и не вправе  был его отчуждать. Заявители жалобы полагают, что договор купли–продажи № 7398/03 от 25.12.2006 года, заключенный между ЗАО «Интерстройкорд» и ООО «МЕГАСтрой» не соответствует требованиям статьи 209 ГК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной  сделкой в силу ничтожности. В судебном заседании заявители жалобы доводы апелляционной жалобы   поддержали, считают, что имеют право на первоочередное удовлетворение   своих требований, в связи с чем полагают, что  Служба судебных приставов должна обратить взыскание на имущество должника в виде  объекта незавершенного строительством дома.

ЗАО «Интерстройкорд», ООО «МЕГАСтрой» жалобу считают необоснованной, ссылаясь на то, что имущество должника продано на торгах в соответствии с требованиями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Поскольку Ленинским судом г.Ростова-на-Дону запрещена регистрация перехода права собственности на спорный объект, ООО «МАГАСтрой» обратилось с иском о признании права собственности. В удовлетворении жалобы просили отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

 Представитель Фонда имущества по Ростовской области пояснил, что имущество должника реализовано согласно оценке, нарушений  действующего законодательства при проведении торгов со стороны Фонда не имеется. Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону,  Управление ФРС по РО в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями № 87237 и № 87241.

Законность и обоснованность судебного акта проверена  апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2005 года по делу №А53-7398/2005-С2-7 ЗАО «Интерстройкорд» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Шахкулов Э.А. Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу ( статья 130 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В ходе инвентаризации было установлено, что земельный участок по ул.Тургеневской, 20 принадлежит ЗАО «Интерстройкорд» на праве бессрочного пользования, право на объект незавершенный строительством по ул.Тургеневской, д.20 не было оформлено в установленном законом порядке. Конкурсным управляющим проведена оценка рыночной стоимости объекта. Из отчета об оценке №89/1-011302, выполненного ООО «Элит-Оценка» следует, что рыночная стоимость объекта составляет 20 млн. 900 тыс. рублей, из них: стоимость прав на землю - 12 807 тыс. руб.; стоимость незавершенного строительством объекта - 8093 тыс. руб. 

      В соответствии с требованиями статьи 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсный управляющий выставил имущество должника: жилой дом,  находящийся в стадии незавершенного строительства, площадью 977 кв.м., литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, № 20, на торги.

26 декабря 2006 г. на основании Протокола №2 от 25.12.2006г об итогах торгов (торги были проведены при участии специализированной организации - Фонд имущества г. Ростова-на-Дону) посредством публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Интерстройкорд» между ООО «МЕГАСтрой» и ЗАО «Интерстройкорд» был заключен договор №7398/03 купли-продажи имущества.

Согласно указанному договору ЗАО «Интерстройкорд» передало истцу в собственность жилой дом, находящийся в стадии незавершенного строительства, площадью 977 кв.м., литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, № 20, а ООО «МЕГАСтрой» принял и оплатил указанное недвижимое имущество на общую сумму 13000000 рублей.

Покупатель – ООО «МЕГАСтрой»- обратился с иском о признании права собственности на приобретенный объект, сославшись на отсутствие необходимых документов, которые не были переданы ЗАО «Интерстройкорд» для проведения государственной регистрации права за покупателем недвижимого имущества.

Решением суда от 25.04.2008 года за истцом признано право собственности на жилой дом ( в стадии незавершенного строительства) площадью 977 кв.м, литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, д.20.

Решение в части признания права собственности на спорный объект подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 19.04.1993г. в соответствии с Постановлением Главы Администрации г.Ростова-на-Дону №395 на ЗАО «Интерстройкорд» были возложены функции заказчика по разработке проекта комплексной реконструкции квартала в границах ул.Тургеневская- пер.Островского- Соляной спуск. 17.01.2005 г. Администрацией г.Ростова-на-Дону было издано постановление о продлении срока выполнения работ по завершению проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями на ранее предоставленном земельном участке. ЗАО «Интерстройкорд» было получено разрешение за №5730-2 на производство строительных работ объекта капитального строительства - 9-ти этажного 24-квартирного жилого дома со встроенными административными