Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2008 по делу n А53-2326/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

заключается с лицом, предложившим максимальную цену в течение третьего месяца, но не менее цены 3080407,40 руб. за складскую базу по адресу Ростовская область, г.Миллерово, ул.3-го  Интернационала, 9.

В первые два месяца заявления на приобретение спорного имущества не поступили. Единственное заявление с предложением приобретения спорного недвижимого имущества (складской базы, расположенной по адресу Ростовская область, г.Миллерово, ул.3-го Интернационала 9) по цене 3080407,40, датированное 10.08.2007 поступило на третий месяц от ООО ЧОП «Барс» (т.1,л.д.65).

Между ОАО «Официна» (продавец) и ООО ЧОП «Барс» (покупатель) был подписан договор купли продажи от 01.10.2007 по условиям которого покупатель приобрел в собственность имущество, в том числе нежилые здания, строения, сооружения, расположенные по адресу: Ростовская область, г.Миллерово, ул. 3-го Интернационала, 9 согласно приложения 1, а именно: здание аптечного склада литер «А/подА» площадью 126,7 кв.м.; пристройка литер «а» площадью 7,2 кв.м.; вход в подвал литер «al» площадью 9,3 кв.м.; здание аптечного склада литер «Б/подБ» площадью 419 кв.м.; здание приемного отделения аптечного склада литер «И» площадью 57,1 кв.м.; нежилое помещение литер «И1» площадью 26,3 кв.м.; ступени литер «и2» площадью 2,8 кв.м.; ступени литер «и3» площадью 10,2 кв.м.; вход в подвал литер «и4» площадью 10,8 кв.м.; здание проходной литер «Д1» площадью 26,3 кв.м.; ступени литер «д» площадью 1,6 кв.м.; гараж (металлический) литер «Н» площадью 20 кв.м.; здание аптечного склада литер «О» площадью 154,2 кв.м.; ступени литер «ol» площадью 10,2 кв.м.; туалет литер «У» площадью 8 кв.м.; погрузочный цех-навес литер «П» площадью 187,5 кв.м.; металлические ворота литер «I» площадью 10,5 кв.м.; металлические ворота литер   «II» площадью 10,5 кв.м.; асфальтовое мощение литер «III» площадью 285,7 кв.м.; кирпичный забор литер «IV» длиной 10,27 м. (т.1,л.д.66-68).

Согласно пункту 2.2.2. спорного договора покупатель обязался оплатить приобретенное имущество в течении 7 дней с момента регистрации права собственности покупателя.

Спорное имущество было передано ООО ЧОП «Барс» по акту от 01.10.2007 (т.1,л.д.69-70).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП по состоянию на 03.06.2008 (т.2,л.д.13-24) и по состоянию на 08.09.2008 право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г.Миллерово, ул. 3-го Интернационала, 9, а именно: здание аптечного склада литер «А/подА) площадью 126,7 кв.м; здание аптечного склада литер «Б/подБ) площадью 419 кв.м; здание приемного отделения аптечного склада литер «И» площадью 57,1 кв.м.; нежилое помещение литер «И1» площадью 26,3 кв.м.; здание проходной литер «Д1» площадью 26,3 кв.м.; здание аптечного склада литер «О» площадью 154,2 кв.м.; зарегистрировано за ООО ЧОП «Барс».

Определением арбитражного суда Ростовской области от 16.10.2007 по делу № А53-25633/2005-С2-8 Степанова М.М. была отстранена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО «Официна». Определением суда от 26.10.2007 по указанному делу конкурсным управляющим ОАО «Официна» утвержден Шахов Александр Иванович.

В соответствии с пунктами 4, 5 и 6 статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Законом не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определяется независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Законом. Начальная цена продажи спорного имущества, расположенного по адресу: г.Миллерово, ул. 3-го Интернационала, 9, а именно: здание аптечного склада литер «А/подА» площадью 126,7 кв.м.; пристройка литер «а» площадью 7,2 кв.м.; вход в подвал литер «al» площадью 9,3 кв.м.; здание аптечного склада литер «Б/подБ» площадью 419 кв.м.; здание приемного отделения аптечного склада литер «И» площадью 57,1 кв.м.; нежилое помещение литер «И1» площадью 26,3 кв.м.; ступени литер «и2» площадью 2,8 кв.м.; ступени литер «и3» площадью 10,2 кв.м.; вход в подвал литер «и4» площадью 10,8 кв.м.; здание проходной литер «Д1» площадью 26,3 кв.м.; ступени литер «д» площадью 1,6 кв.м.; гараж (металлический) литер «Н» площадью 20 кв.м.; здание аптечного склада литер «О» площадью 154,2 кв.м.; ступени литер «ol» площадью 10,2 кв.м.; туалет литер «У» площадью 8 кв.м.; погрузочный цех-навес литер «П» площадью 187,5 кв.м.; металлические ворота литер «I» площадью 10,5 кв.м.; металлические ворота литер   «II» площадью 10,5 кв.м.; асфальтовое мощение литер «III» площадью 285,7 кв.м.; кирпичный забор литер «IV» длиной 10,27м., определена в отчете № 15 от 28.07.2006. Заключением управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 22.09.2006 № 09-2Э/1647 указанный отчет признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.83-85).

Продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 - 8 статьи 110 и статьей 111 Закона о банкротстве.

Статьей 110 Закона о банкротстве регламентирован порядок продажи предприятия должника в процедуре внешнего управления, а статьей 111 Закона о банкротстве - порядок продажи части имущества должника в той же процедуре.

Открытые торги по продаже части имущества должника проводятся в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 9 статьи 110 Закона о банкротстве, если иное не установлено статьей 111 указанного закона (пункт 4 статьи 111 Закона о банкротстве).

На основании пункта 1 статьи 28 Закона о банкротстве сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с настоящим Федеральным законом, публикуются в официальном издании, определенном Правительством Российской Федерации ("Российской газете").

Пунктом 6 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что конкурсный управляющий (организатор торгов) обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия должника, в котором должны содержаться перечисленные в данном пункте сведения. Такое сообщение подлежит публикации в официальном издании, определяемом в соответствии со статьей 28 Закона о банкротстве, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

Требования, предъявляемые к содержанию извещения о проведении торгов, предусмотрены частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом продажи предприятия должника, извещение должно соответствовать требованиям, установленным абзацем 4 пункта 6 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

При опубликовании сообщений о проведении торгов по продаже имущества ОАО «Официна» в качестве предмета торгов указывались две складские базы, расположенные в г.Миллерово по ул.3-го Интернационала 9 и по ул. 3-го Интернационала, 11.

Между тем, сведения о регистрации в ЕГРП прав, ограничений (обременений) на объект: складская база по адресу г.Миллерово, ул. 3-го Интернационала, 9 отсутствуют (т.2,л.д.66).

На спорном земельном участке расположены иные объекты недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в ЕГРП: здание аптечного склада литер «А/подА) площадью 126,7 кв.м; здание аптечного склада литер «Б/подБ) площадью 419 кв.м; здание приемного отделения аптечного склада литер «И» площадью 57,1 кв.м.; нежилое помещение литер «И1» площадью 26,3 кв.м.; здание проходной литер «Д1» площадью 26,3 кв.м.; здание аптечного склада литер «О» площадью 154,2 кв.м., а также строения и сооружения, регистрация прав на которые в ЕГРП отсутствует: пристройка литер «а»  площадью 7,2 кв.м.; вход в подвал литер «а1» площадью 9.3 кв. м.; ступени литер «и2» площадью 2,8 кв. м.; ступени литер «и3» площадью 10,2 кв.м.; вход в подвал литер «и4» площадью 10,8 кв.м.; ступени литер «д» площадью 1,6 кв.м.; гараж литер «Н» площадью 20 кв.м.; ступени литер «о1» площадью 10,2 кв. м.; туалет литер «У» площадью 8 кв.м.; погрузочный цех-навес литер «П» площадью 187,5 кв.м.; металлические ворота литер «I» площадью 10,5 кв.м.; металлические ворота литер «II» площадью 10,5 кв.м.; асфальтовое мощение литер «III» площадью 285,7 кв.м.; кирпичный забор литер «IV» длиной 10,27 м.

По смыслу статей 448, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 11 Закона о банкротстве, в сообщении о проведении торгов по продаже недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее выставлению на торги, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обосновано указал, что складская база, расположенная по адресу: г.Миллерово, ул.3-го Интернационала, 9 не является самостоятельным объектом права и не может быть предметом продажи.

Согласно пункту 7 статьи 110 Закона о банкротстве в случае, если в указанные в сообщении о продаже предприятия сроки не получено ни одной заявки (предложения) или получена одна заявка (предложение), конкурсный управляющий (организатор торгов) признает первые торги несостоявшимися и проводит повторные торги. Повторные торги проводятся также в случае, если предприятие не было продано на первых торгах. В случае если повторные торги были признаны несостоявшимися или предприятие не было продано, конкурсный управляющий в течение 14 дней с даты подведения итогов повторных торгов публикует новое сообщение о продаже предприятия. Начальная цена продажи предприятия, указанная в таком сообщении, может быть снижена на 10% начальной цены продажи, установленной собранием кредиторов, но не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия (имущества должника), определенной органами управления должника.

В случае если предприятие не было продано в порядке, предусмотренном настоящим пунктом 7 статьи 110 Закона о банкротстве, порядок продажи предприятия на торгах устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов, в том числе посредством публичного предложения. При этом предприятие не может быть продано по цене ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника.

Требование о размещении сообщения о продаже имущества должника посредством публичного предложения в официальном издании («Российская газета») Законом о банкротстве прямо не предусмотрено. Однако, по смыслу пункта 6 и абзаца 5 пункта 7 статьи 110 Закона о банкротстве, в случае, если предприятие (имущество) должника не было продано на третьих торгах, собранию кредиторов требуется установить порядок его продажи и после принятия собранием кредиторов такого решения (вне зависимости от того, будет ли принято решение о продаже имущества посредством публичного предложения), должно быть опубликовано новое сообщение о продаже имущества должника.

Публичное предложение по своей правовой природе является публичной офертой и направлено на привлечение максимального количества покупателей. Особенностью публичного предложения является то, что договор купли-продажи имущества должника заключается не с первым, кто отзовется на предложение (п.2, ст.437 Гражданского кодекса Российской Федерации), а с тем лицом, которое в течение месяца с даты опубликования сообщения о продаже предприятия предложит за него максимальную цену. Данная особенность также свидетельствует о том, что публичное предложение по своей природе направлено на привлечение максимально возможного количества покупателей, следовательно, сообщение о публичном предложении продажи имущества должника должно быть размещено в таких источниках массовой информации, которые обеспечивали бы доступ к такому сообщению неограниченного круга лиц, в том числе крупнотиражные газеты, рекламные буклеты, сеть Интернет.

Согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Публичной офертой признается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (п.2, ст.437 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 435, 437, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сообщении о продаже имущества должника посредством публичной оферты должно содержать во всяком случае данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что сообщение о продаже спорного имущества должника посредством оферты было опубликовано в каком-либо источнике массовой информации и иным способом доведено до сведения максимально возможного числа потенциальных покупателей.

Доводы ответчика о том, что на объектах недвижимого имущества, расположенных по адресу: г.Миллерово, ул.3-го Интернационала, 9 были размещены баннеры о продаже данного имущества отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку документально не подтверждены. Кроме того, соответствие сведений, содержащихся в таких баннерах, изложенным выше требованиям, предъявляемым к сообщению о продаже имущества должника посредством публичного предложения, также не доказаны ответчиком.

Поскольку спорное имущество ОАО «Официна» было реализовано с нарушением требований, установленным статьей 110 Закона о банкротстве для продажи имущества должника, договор купли-продажи от 01.10.2007, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах. Представленными в материалы дела выписками из ЕГРП подтверждается регистрация права собственности ООО ЧОП «Барс» на спорные объекты недвижимого имущества, в тоже время оплата по договору купли-продажи от 01.10.2007 ответчиком не была произведена. Следовательно, суд первой инстанции обосновано обязал ООО ЧОП «Барс»