Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2008 по делу n А53-6328/2008. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-6328/2008-С2-18

13 октября 2008 г.                                                                              15АП-5824/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Захаровой Л.А., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Синицы Натальи Ивановны – доверенность от 11.09.2008 № ИЗ-20263/5,

ответчика: Ефремова Юрия Ивановича,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ефремова Юрия Ивановича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 22 июля 2008 г. по делу № А53-6328/2008-С2-18,

принятое в составе судьи Атроховой Т.И.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику индивидуальному предпринимателю Ефремову Юрию Ивановичу

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ефремову Юрию Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 20.06.2007 г. по 31.12.2007 г. включительно в размере 5 736 174 руб. 86 коп., а также пени за период с 21.06.2007 г. по 14.03.2008 г. включительно в размере 336 082 руб. 48 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая, 26 «а», общей площадью 7 663 кв.м., для проектирования и строительства складского комплекса. Однако арендная плата по договору ответчиком не вносилась, в связи с чем истец просит взыскать задолженность по арендной плате и неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования определенную в соответствии с п. 5.2. договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22 июля 2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции установил, что арендная плата также взыскивается за период предшествующий заключению договора: с момента издания постановления о предоставлении земельного участка – 19.11.2004 по 09.06.2007 года – момент подписания договора аренды. Суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок был фактически передан 19.11.2004 года, поэтому в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ и п. 8.11. договора требования истца являются обоснованными.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Ефремов Ю.И. обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим:

- постановлением мэра г. Ростова-на-Дону № 1885 от 19.11.2004 г. арендная плата определена в размере 894 000 рублей;

- земельный участок был передан в момент подписания договора аренды – 09.06.2007, что подтверждается актом приема-передачи и отчетом об оценке № 235. До подписания договора аренды ответчик не мог получить разрешительную документацию для строительства складского комплекса;

- фактически земельный участок использовался с 09.06.2007 по 31.12.2007;

- сумма присуждения должна быть уменьшена до 1 075 902 руб. 40 коп.

В отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании ответчик изложил содержание апелляционной жалобы, а также пояснил, что не мог фактически использовать земельный участок потому, что не знал о наличии постановления о предоставлении ему земельного участка и большую часть времени находился на лечении в больнице, будучи инвалидом 2 группы; представитель истца изложил содержание отзыва на апелляционную жалобу.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 00 минут 10 октября 2008 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.2004 № 1885 (т. 1 л.д. 16) было предусмотрено предоставление ИП Ефремову Ю.И. в аренду сроком на три года земельного участка площадью 0,7663 га по ул. Луговой из состава городских земель согласно чертежу границ сформированного земельного участка от 28.10.2003 № 33947; ДИЗО было поручено заключить с ИП Ефремовым Ю.И. договор аренды земельного участка; арендная плата определена в размере 894 000 рублей.

09.06.2007 года ИП Ефремовым Ю.И. и ДИЗО был подписан договор аренды № 29902 земельного участка с кадастровым номером 61:44:06 25 05:0024, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая, 26а (т. 1 л.д. 8-10); срок договора аренды установлен с 19.11.2004 по 19.11.2007 г. Поскольку срок с момента подписания договора до окончания аренды составляет менее года – договор не подлежит государственной регистрации.

09.06.2007 года сторонами также подписан акт приема-передачи земельного участка, в котором стороны согласились, что обязанность арендодателя по передаче участка считается исполненной с 19.11.2004 – с момента выхода постановления о предоставлении земельного участка (т. 1 л.д. 11).

Арендная плата по данному договору ответчиком не уплачивалась, что признается обеими сторонами.

Кроме того, п. 8.10. договора предусмотрено, что его условия применяются к отношениям сложившимся в период фактического пользования земельным участком – с 19.11.2004 (момента выхода постановления о предоставлении земельного участка) до даты подписании настоящего договора.

Оценивая указанное условие договора, суд первой инстанции правильно определил норму права, подлежащую применению – п. 2 ст. 425 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, обязательным условием ретроактивного действия договора является существование до его заключения отношений, которые могут быть урегулированы правовой конструкцией соответствующего договора. В противном случае, такое условие договора является ничтожным как противоречащее ст. 168, п. 2 ст. 425 ГК РФ.

Суд первой инстанции указал, что поскольку ИП Ефремов Ю.И. подписал акт приема-передачи от 09.06.2007 года с условием о ретроактивном действии договора, то тем самым ответчик подтвердил фактическое использование земельного участка с 19.11.2004 года.

Однако данный вывод суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела.

Из содержания акта приема-передачи от 09.06.2007 года следует, что стороны пришли к соглашению считать обязанность по передаче земельного участка исполненной с 19.11.2004 года – с момента выхода постановления о предоставлении земельного участка. Однако в акте не указано, что испрашиваемый земельный участок был передан 19.11.2004 года; более того в этот момент испрашиваемый земельный участок не мог быть фактически передан, поскольку еще не прошел кадастровый учет, его границы не были согласованы надлежащим образом.

В материалах дела также имеются иные доказательства, опровергающие факт передачи испрашиваемого земельного участка. В соответствии с п. 5 (описание и техническое состояние объекта оценки) отчета об оценке № 235, составленного по состоянию на 28.05.2007 года, рельеф участка является ровным, спокойным, застройка отсутствует, земельный участок не используется (т. 1 л.д. 57).

В отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО также не оспаривает отсутствие фактической передачи земельного участка 19.11.2004 года, указывая лишь на то, что раз ответчик согласился с названными условиями договора аренды – то он должен платить и за названный период.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о наличии фактического пользования земельным участком с 19.11.2004 года по 09.06.2007 года противоречит имеющимся материалам дела; ДИЗО не доказало наличие отношений по фактическому пользованию спорным земельным участком до 09.06.2007 года.

Поскольку п. 2 ст. 425 ГК РФ не допускает распространение условий договора на несуществующие между сторонами отношения – в иске ДИЗО в части взыскания платы за пользование земельным участком за период с 19.11.2004 г по 09.06.2007 г. должно быть отказано.

Судом апелляционной инстанции отвергается как необоснованный довод ДИЗО о том, что п. 8.11. договора аренды направлен на компенсацию бюджету убытков в связи с недополучением арендной платы.

Действующее законодательство не допускает обогащение одного из участников отношений за счет другого. Правовым механизмом, позволяющим компенсировать имущественные потери, является в частности взыскание убытков. Однако для применения мер ответственности должно быть установлено наличие незаконного действия (бездействия) со стороны ответчика. Что не следует из имеющихся материалов дела.

Пункт 4 ст. 30 ЗК РФ допускает передачу земельного участка для целей строительства в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов в случае наличия только одной заявки при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков.

При этом п. 4 ст. 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент издания постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.2004 № 1885) предусмотрен следующий порядок предоставления земельного участка:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятие решения о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса РФ;

3) предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

4) подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено, что решение о предоставлении земельного участка в аренду может быть принято только после проведения кадастрового учета земельного участка. Поэтому ссылки ДИЗО на отсутствие кадастрового плана (кадастровой карты) земельного участка указывают лишь на ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления обязанностей по эффективному управлению земельными участками, но не на противозаконное поведение ответчика.

Довод ДИЗО о том, что ИП Ефремов Ю.И. должен был обратиться в ДИЗО с дополнительным заявлением о предоставлении земельного участка, предоставляемого ответчику на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.2004 № 1885, также не основан на нормах материального права, поскольку действующим законодательством не предусмотрено, что в промежутке между принятием решения о предоставлении земельного участка и заключением договора аренды (пп. 3 - 4) будущий арендатор должен совершить еще какие-либо действия.

Постановление мэра г. Ростова-на-Дону № 1885 о предоставлении ответчику земельного участка принято 19.11.2004, и в нем отсутствует указание на возложение на ИП Ефремова Ю.И. обязанности по кадастровому учету испрашиваемого земельного участка.

Более того, ДИЗО не смогло пояснить: когда и каким образом ответчику стало известно о принятом решении.

При таких обстоятельствах п. 8.10 договора аренды от 09.06.2007 года № 29902 является ничтожным, как противоречащий ст. 168, п. 2 ст. 425 ГК РФ (ст. 180 ГК РФ).

В то же время не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы о необходимости применения иного размера арендной платы, установленного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.2004 № 1885.

В соответствии с п. 20 Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 и действующих на момент заключения договора, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Размер арендной платы в постановлении мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.2004 № 1885 определен на основании отчета об оценке № 28, выполненного по состоянию на 23.10.2003 года (т. 1 л.д. 44-45).

Поскольку с даты принятия постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.2004 № 1885 до даты подписания договора аренды (09.06.2007) прошло более 2,5 лет – ДИЗО обоснованно заключило договор аренды по цене, определенной в отчете об оценке № 235, составленном по состоянию на 28.05.2007 года (т. 1 л.д. 46-88).

В п. 3.1. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы составляет 1 840 000 рублей. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала; первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор (п. 3.2. договора).

Пунктом 5.2. договора предусмотрена пеня за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

При этом сторонами признается, что арендованное имущество было возвращено только 31.12.2007 года, т.е. после окончания срока договора