Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 по делу n А32-2849/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

грунтов и не влияют на несущую способность кирпичного простенка. В результате обследования ООО «АКБ «Гепар» пришло к следующим выводам: основные несущие конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, состояние монолитных железобетонных ребристых плит перекрытия, фундамента также признано удовлетворительным. Выполненные расчеты конструкций здания, с учетом надстройки мансардного этажа и перепланировки, подтверждают, что строительные конструкции способны воспринимать современные нагрузки в условиях восьми бальной сейсмики при усилении основных строительных конструкций. Для восприятия дополнительных вертикальных нагрузок (надстройка мансардного этажа) и горизонтальных (сейсмических) нагрузок необходимо при выполнении рабочего проекта по реконструкции предусмотреть комплекс мероприятий обеспечивающих надежную эксплуатацию здания.

По заказу ООО «Вояж» был разработан предпроектный материал по реконструкции здания клуба по ул. Чекменева в Хостинском районе г.Сочи. Согласно краткой пояснительной записке к предпроектному материалу в существующем здании клуба планируется размещение оздоровительного центра. Здание оздоровительного центра – двухэтажное, правая часть существующего здания клуба надстраивается, в левой части размещается ресторан. При реконструкции сохраняется масштабный строй существующего сооружения. Предпроектный материал согласован с архитектором города Сочи (т.2,л.д.1-16).

Из материалов дела усматривается, что ООО «Вояж» была осуществлена перепланировка и переустройство нежилого здание клуба с пристройкой в г.Сочи, по ул. Чекменёва, 23, Литер А,А1.

По заказу ООО «Вояж» экспертом Боганис И.А. было проведено обследование спорного объекта после реконструкции, по результатам которого составлено заключение №916 от 07.04.2008.

При обследовании экспертом установлено, что перепланировка и переустройство нежилого здание клуба с пристройкой в г.Сочи, по ул. Чекменёва, 23, Литер А,А1 выразилась в следующем:

наружные стены обработаны нейтрализующим раствором от грибка и гнили утеплены пенопластом, оштукатурены и окрашены, частично облицованы натуральным камнем;

демонтированы старые и возведены новые внутренние перегородки из керамзитобетонных блоков  с монтажом дверных и оконных проемов частично возведены перекрытия из монолитного железобетона и дерева, разделяющие пространство помещений на два этажа, в результате чего образовались помещения двухсветное в виде антресоли и дополнительные помещения;

демонтированы старые и возведены новые стены в пристройке из керамзитобетонных блоков с монтажом дверных и оконных проемов, возведены перекрытия из монолитного железобетона, с монтажом деревянных ограждающих конструкций (над перекрытиями), в результате образовались дополнительные помещения пристройки и терраса над пристройкой;

разработаны конструкции кровли из асбестоцементного волнового листа и деревянных конструкций и возведена новая (над основной и надстроенной частью здания), новая кровля мягкая рулонная типа «Катепал» со стекловатой по профнастилу и металлическим фермам;

разобраны (частично) наружные стены под дверные проемы па первом этаже и организованы проходы в пристроенные помещения пристройки, с усилением монолитными железобетонными рамами и монтажом дверных блоков;

смонтированы железобетонные лестницы и ступени с площадкой на второй этаж и на входе в здание;

заменены все инженерные сети и смонтированы санитарные приборы с установкой отключающей арматуры, в результате образовались помещения в виде санузлов, туалетов и душевых;

проведена гидроизоляция пола в санузлах, туалетах и душевых на первом и втором этажах;

смонтирована скрытая электропроводка во всех перепланированных и переустроенных помещениях с подключением к городским сетям через счетчик учета электроснабжения;

произведены отделочные работы во всех помещениях, а именно облицовка стен и пола керамической плиткой, пол в подсобных помещениях выполнен из специальной технологической плитки, в комнатах отдыха паркет, в душевых комнатах и санузлах потолки подшиты алюминиевой рейкой типа «Бард».

Администрация г.Сочи, со ссылкой на проверочный материал МУ «Муниципальная архитектурно-земельная инспекция г.Сочи» утверждает, что ООО «Вояж» было демонтировано здание клуба, по адресу: г.Сочи, ул.Чекменева,23 и возводится новое здание из монолитного железобетона с заполнением керамзитными блоками, которое является самовольной постройкой (л.д.11-25).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Спорный объект был возведен в 1940 году. Гражданским кодексом РСФСР 1921 года институт самовольной постройки не был предусмотрен. Статьей 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года были предусмотрены последствия только для лиц, осуществивших самовольную постройку жилого дома, которым спорный объект не является.

Из договора купли-продажи от 10.04.2002, свидетельства о государственной регистрации права Серии 23-АА №630631 от 04.07.2002, технического паспорта ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 18.06.2002 следует, что ООО «Вояж» было приобретено нежилое здание с пристройкой - здание клуба, Литер А,А1, общей площадью 549,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Чекменёва, 23 1940 года постройки.

Из представленного Администрацией г.Сочи фотоматериала к акту осмотра от 27.06.2007 (т.1,л.д.19-20) и фотоматериала к научно-техническому отчету ООО «АКБ «Гепар» (т.1,л.д.139-140) не усматривается полный демонтаж спорного строения. Тот факт, что ООО «Вояж» выполнило объем работ, указанный в заключении № 916 от 07.04.2008 Администрацией г.Сочи не опровергнут.

Доказательства, позволяющие бесспорно установить факт демонтажа здания клуба отсутствуют, ввиду чего у суда не имеется оснований полагать, что спорное нежилое здание с пристройкой является вновь возведенным самовольным строением.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу подпункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случаях, если изменения объектов капитального строительства или его частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности.

В научно-техническом отчете ООО «АКБ «Гепар» приведены результаты измерений прочности бетона, бутобетона, кирпича, раствора заключении №916 от 07.04.2008, подтверждающие возможность осуществления реконструкции с надстройкой мансардного этажа без нарушения конструктивных характеристик и несущих способностей элементов здания клуба по ул. Чекменева, 23 в Хостинском районе г.Сочи без изменения характеристик надежности и безопасности спорного объекта.

Согласно заключению №916 от 07.04.2008 реконструированное здание клуба соответствует требованиям СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», СНиП II-26-76* «Кровли», СНиП 2-08-01 «Жилые здания», СанПиН №№ 2605-82, 2.2.1/2.1.1.1076-01.

Экспертом установлено, работы по реконструкции перепланировке не нарушили несущие конструкции здания и его техническое состояние. В результате реконструкции объемные характеристики здания клуба с пристройкой в г.Сочи, по ул. Чекменёва, 23, Литер А,А1 были увеличены за счет надстройки мансардного этажа, образования террасы над пристройкой, возведены перекрытия из монолитного железобетона и дерева, разделяющих пространство помещений на два этажа.

Согласно заключению от 08.03.2007 № 23/9.42-1.7. – 134 отделение государственного пожарного надзора Хостинского района г. Сочи не возражает против реализации проекта по реконструкции здания клуба по ул. Чекменева, 23 в Хостинском районе г.Сочи.

Администрация г.Сочи не представила доказательств, подтверждающих, что произведенная ООО «Вояж» реконструкция затрагивает фундамент, несущие стены и другие конструктивные элементы здания клуба по ул. Чекменева, 23 в Хостинском районе г.Сочи и на производство такой реконструкции требуется получение разрешения.

Доводы Администрации г.Сочи о том, что в силу статьи 21 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» осуществление строительства при изменении архитектурного облика требует получения разрешения на строительство отклоняются, поскольку истцом не представлено документальное подтверждение изменения ответчиком внешнего архитектурного облика сложившейся застройки. Пункт 2 статьи 21 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» не применим к спорным отношениям, поскольку для реконструкции спорного объекта, получение разрешения на строительство не требуется.

Земельный участок, на котором расположены спорное строение, был предоставлен ООО «Вояж» Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в г. Сочи распоряжением №04-04/1477С от 18.04.2006 «О предоставлении ООО «Вояж» в аренду земельного участка площадью 3753 кв.м. в г.Сочи по ул. Чекменёва, 23 для эксплуатации расположенного на нем здания Клуба» (т.1,л.д.26-28).

В соответствии с Распоряжением №04-04/1477С, 26.04.2006 между ООО «Вояж» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в г. Сочи был заключен договор аренды земельного участка площадью 375 3 кв.м. №ВХ-04-30/290С от 26.04.2006 сроком с 01.05.2006 по 31.03.2007. Согласно пункту 1.2. договора аренды №ВХ-04-30/290С от 26.04.2006 на предоставленном в аренду земельном участке расположено нежилое здание с пристройкой – клуб, лит. А, А1, общей площадью 549,5 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2002 серии 23АА № 630631.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока действия договора ООО «Вояж» продолжало пользоваться земельным участком без возражений со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, в связи с чем, суд первой инстанции правильно указал, что договор аренды №ВХ-04-30/290С от 26.04.2006 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, в соответствии со вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2007 по делу № А-32-14074/2007-9/374 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю было обязано в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с ООО «Вояж» г. Сочи договор аренды земельного участка общей площадью 3753 кв.м., кадастровый номер 23:49:03 03 001:0191, расположенный по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Чекменева, 23, сроком на 49 лет. Во исполнение указанного судебного акта Арбитражным судом Краснодарского края выдан исполнительный лист от 24.04.2008 № 054698 (т.1,л.д.102-104). Из отзыва Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 10.06.2008 № 14-08/6707 усматривается, что в настоящее время готовится проект договора аренды земельного участка общей площадью 3753 кв.м., кадастровый номер 23:49:03 03 001:0191, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.Чекменева, 23, сроком на 49 лет.

Учитывая, что спорный объект расположен на земельном участке, предоставленном ООО «Вояж» на праве аренды для эксплуатации спорного здания, реконструкция здания клуба, имевшего износ более 40%, не является возведением нового объекта, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания реконструируемого объекта самовольной постройкой и отказал в удовлетворении исковых требований о его сносе.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Учитывая, что встречный иск заявлен в защиту оспоренного права, требования ООО «Вояж» о признании права собственности на спорный объект удовлетворены правомерно в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы Администрации г.Сочи в части невозможности принятия в качестве доказательства заключения эксперта №916 от 07.04.2008, поскольку оно составлено вне рамках судебного разбирательства подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции, указанное заключение эксперта было оценено в порядке п. 2 и п. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Поскольку никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, проведение экспертом обследования спорного объекта вне рамок арбитражного процесса не является основанием для отказа в принятии такого заключения и оценки его в совокупности с иными материалами дела.

Доводы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о самовольном возведении ООО «Вояж» пристройки литер А1 отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку пристройка литер А1, структурно включенная в здание клубы была приобретена ООО «Вояж» по договору купли-продажи от 10.04.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серии 23-АА №630631