Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 n 15АП-3257/2010 по делу n А32-46134/2009 По делу о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2010 г. N 15АП-3257/2010
Дело N А32-46134/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Х. Тимченко
судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 44503);
от ответчика: представитель Бурдаков Ю.А., доверенность от 21.01.2010 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сити-01"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 09 февраля 2010 года по делу N А32-46134/2009
принятое в составе судьи Ильенко Е.И.
по иску Администрации г. Новороссийска
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Сити-01"
о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени
установил:
Администрация г. Новороссийск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-01" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 4700004107 от 24.07.2006 г. с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0216, площадью 996 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Куникова, район домов 66-66а в размере 117198 руб. 75 коп. за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2009 г., неустойки за период с 11.10.2008 г. по 09.09.2009 г. в размере 2331 руб. 71 коп.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды касающихся оплаты за пользование земельным участком, неиспользованием земельного участка по назначению.
Решением суда от 09 февраля 2010 года с общества в пользу администрации г. Новороссийска взыскана задолженность в сумме 117198 руб. за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2009 г., неустойка за период с 11.10.2008 г. по 09.09.2009 г. в размере 2331 руб. 71 коп. При рассмотрении спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, предоставленным истцом для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома, поскольку не освоил земельный участок, признал правомерным расчет администрации МО г. Новороссийск задолженности по арендной плате согласно п. 28 приложения N 3 Постановления главы администрации г. Новороссийск от 06.04.2007 г. N 940 с коэффициентом 10.
Общество с ограниченной ответственностью "Сити-01" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило отменить его. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что судом первой инстанции неверно сделан вывод о том, что арендатором не вносилась плата за использование участком, поскольку задолженность возникла не по причине неоплаты арендных платежей. а вследствие доначисления арендной платы администрацией г.Новороссийска с применением коэффициента 10 за неиспользование земельного участка по назначению.
Суд не учел, что договор аренды земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, не содержит сроков на проведение отдельно этапа проектирования и этапа строительства. Администрация исходила из трехлетнего срока для начала строительства с момента получения земельного участка. Однако, согласно п\п 1 части ХХ11 "Временных норм продолжительности проектирования СН 283-64", утвержденных Государственным комитетом по делам строительства СССР 30 июля 1964 г., норма продолжительности изыскательских работ составляет 30 месяцев, а проектных работ - 65 месяцев. Таким образом, у истца нет подтверждения неиспользования земельного участка по назначению.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал и пояснил, что, применяя поправочный коэффициент 10, согласно п. 28 Постановления главы МО город-герой Новороссийск N 940 от 06.04.2007 г., администрация исходила из того, что арендатор не использует земельный участок по назначению, т.к. на момент проверки 21 июня 2009 г. строительство на участке не велось. Однако, подтверждения нарушения сроков проектирования и начала строительства, суду не было предоставлено. Более того, в течение спорного периода проведены подготовительные работы, публичные слушания по вопросу корректировки проекта планировки 7 микрорайона, откорректирована проектная документация, заказано и доставлено оборудование, проведены работы по межеванию земельного участка, получена техническая документация по трансформаторной подстанции ТП "Сити", всего выполнено работ на сумму 17000000 руб. Также представитель указал, что акт проверки соблюдения земельного законодательства от 21 июня 2009 г., послуживший основанием для применения администрацией коэффициента, не имеет никакой юридической силы, поскольку не имеет ни подписи и печати как лица, составившего его, так и лиц, присутствовавших при его составлении, арендатор не был извещен о проведении проверки.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация г.Новороссийска против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Сити-01" возражала, указав, что задолженность за ответчиком образовалась в результате внесения арендных платежей не в полном размере. По данному факту в адрес ответчика направлялась претензия от 18.08.2009 г. N 3198. Согласно акту проверки соблюдения земельного законодательства от 21 июня 2009 г., было установлено, что земельный участок ООО "Сити-01" не используется, поэтому при расчете задолженности был применен коэффициент 10 с даты составления акта обследования- 21.06.2009 г.
Представитель администрации г. Новороссийск в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования г. Новороссийск от 10.07.2006 г. N 2132 ООО "Строительная компания "Юго-Запад" предоставлен в аренду земельный участок для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в г. Новороссийске, ул. Куникова, район домов 66-66а. Между администрацией г. Новороссийска (арендодатель) и ООО "Строительная компания "Юго-Запад" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4700004107 от 24.07.2006 г. (лист дела 4-8) с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0216 площадью 996 кв. м, расположенный в Южном районе, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Куникова, район домов N 66-66-а. Срок договора установлен до 10.07.2011 г. Договор зарегистрирован федеральной регистрационной службой 15.11.2006 г. (лист дела 8).
31.05.2007 г. ООО "Строительная компания "Юго-Запад" и ООО "Сити-01" заключили договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004107 от 24.07.2006 г., по которому все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли ООО "Сити-01" (лист дела 15-17).
Администрация г. Новороссийск 21.06.2010 г., проверив соблюдение арендатором норм земельного законодательства, составила акт, в котором отразила, что земельный участок обществом не используется по назначению. С учетом указанного акта арендатору доначислена арендная плата за 1,2 и 3 квартал 2009 г., 102343 руб. 50 коп., в результате сумма задолженности составила 117198 руб. 75 коп. (задолженность на 01.01.2009 г. - (11197 руб. 66 коп. + 102343 руб. 50 коп.) - оплачено 13500 руб.)
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно п. 4.1.2 договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить плату в установленном договором размере за пользование земельным участком.
Согласно пункту 28 приложения N 3 Постановления главы администрации г. Новороссийск от 06.04.2007 г. N 940 "Об установлении ставок арендной платы и поправочных коэффициентов...", неиспользование земельного участка по целевому назначению влечет начисление арендной платы с коэффициентом 10.
Между тем, расчет арендной платы с учетом коэффициента 10 осуществлен администрацией г. Новороссийск без учета следующих обстоятельств.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Как следует из договора аренды от 24.07.2006 г. земельный участок предоставлен обществу для проектирования и строительства жилого дома.
Градостроительный кодекс РФ в ст. 4 устанавливает, что отношения по строительству объектов капитального строительства регулируются законодательством о градостроительной деятельности. В силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под капитальным строительством понимается возведение зданий, строений, сооружений, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии с ГрК РФ инженерные изыскания для подготовки проектной документации являются первым этапом строительной деятельности и заключаются в изучении природных условий и факторов техногенного воздействия, подготовке данных по обоснованию материалов, необходимых для архитектурно-строительного проектирования, в составлении прогнозов взаимодействия объектов капитального строительства с окружающей средой, в обосновании их инженерной защиты и безопасности условий жизни населения
Таким образом, цель стадии "инженерные изыскания" состоит в изучении особенностей грунта участка, где будет возводиться здание, а также в изучении геологических и гидрометеорологических факторов, что гарантирует последующую безопасную эксплуатацию объекта капитального строительства. Инженерные изыскания выполняются на основе гражданско-правового договора специализированной организацией, привлекаемой застройщиком (заказчиком), в соответствии с заданием застройщика (заказчика).
Как следует из представленных истцом документов, 18.12.2007 г. ООО "Сити-01" заключило договор подряда на выполнение изыскательских работ с ООО "Новоросгеопроект" (лист дела 65). Работы подрядчиком выполнены и переданы заказчику по акту от 21.01.2009 г. (лист дела 70).
Постановление Правительства РФ от 19 января 2006 г. N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства" (в редакции Постановления N 351 от 22.04.2009 г.) устанавливает основные виды инженерных изысканий, которые подлежат выполнению при строительстве любого объекта капитального строительства: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические и инженерно-геотехнические изыскания.
В качестве специальных (дополнительных) видов инженерных изысканий, которые могут проводиться в конкретных случаях, выступают: геотехнические исследования, обследование состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций, поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения и т.д.
Новороссийским филиалом ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае проведены исследование почвы земельного участка под строительством жилого дома (протокол испытаний N 215 от 04.07.2007 г.) (лист дела 85,), Управлением государственного пожарного надзора Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю выдано заключение о соблюдении мер противопожарной безопасности (лист дела 90).
Поскольку возникла необходимость корректировки проекта планировки 7 микрорайона в г. Новороссийске, Постановлением Главы администрации МО г. Новороссийск N 244 от 04.02.2008 назначены публичные слушания. Постановлением Главы администрации МО г. Новороссийск утверждена корректировка проекта (лист дела 66-67). Обществом проведены работы по межеванию земельного участка.
Следующим важным этапом строительной деятельности является архитектурно-строительное проектирование. В соответствии со ст. 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование направлено на подготовку проектной документации объекта, то есть документации, содержащей материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющей архитектурные, функционально-технические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объектов капитального строительства, их частей.
Подготовка проектной документации может осуществляться застройщиком (заказчиком) самостоятельно или привлекаемым им на основе договора физическим или юридическим лицом, отвечающим требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (лицензирование).
Особое место законодателем на стадии подготовки проектной документации отводится получению технических условий (подключение к электрическим сетям, газоснабжению, водоснабжению и т.д.), так как нормальное функционирование объекта капитального строительства невозможно без подключения его к сетям инженерно-технического обеспечения.
Проектная документация формируется на основе инженерных изысканий, в соответствии с градостроительным планом земельного участка согласно требованиям технических регламентов, техническим условиям. Также ст. 48 ГрК устанавливаются требования к составу проектной документации.
Обществом 7.06.2007 г. заключен договор по созданию архитектурного проекта N 11/00-07 с ООО "Фирма Градоресурс",
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 n 15АП-3238/2010 по делу n А32-55113/2009 По делу о взыскании задолженности по договору купли-продажи и пени.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также