Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 n 15АП-11629/2009 по делу n А53-18117/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пеней за несвоевременное внесение арендных платежей.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2010 г. N 15АП-11629/2009
Дело N А53-18117/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Х.Тимченко
судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
от истца: представитель Серова Е.С, доверенность ИЗ-14053 от 16.06.2009 г.;
от ответчика: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 46628),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "БИНОМ"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 29 октября 2009 года по делу N А53-18117/2009,
принятое в составе судьи Сурмаляна Г.А.
по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "БИНОМ"
о взыскании задолженности
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "БИНОМ" (далее - общество) задолженности по арендной плате за землю за период с 01.01.2004 г. по 17.03.2009 г. в сумме 617379 рублей 99 копеек, а также пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 21.03.2004 г. по 17.03.2009 г. в сумме 200402 рубля 17 копеек, всего на общую сумму 817782 рубля 16 копеек.
Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем, за ним образовалась задолженность, за взысканием которой ДИЗО г. Ростова-на-Дону и обратилось в суд.
Решением суда от 29 октября 2009 года требования ДИЗО удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 19.08.2006 по 17.03.2009 в сумме 272325 руб. 85 коп., а также пеню за период с 21.09.2006 по 17.03.2009 в размере 88397 руб. 25 коп.; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал.
Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА "БИНОМ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило отменить его в полном объеме и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчиком приведены следующие доводы.
Договор аренды земельного участка N 5578 от 13.03.1995 г. с ТОО ПКФ "Имидж-93", правопреемником которого является ООО "ФИРМА "БИНОМ", был заключен сроком до 15.02.1997 года. Данный договор был составлен в простой письменной форме, в двух экземплярах, подписанных сторонами (в соответствии со ст. 158 ГК РФ в ред. от 30.11.1994 г., действовавшей на момент подписания договора). Договор считался заключенным с момента выхода постановления главы администрации (с 15.02.1994 г. по 15.02.1997 г.) в силу прямого указания в договоре. В соответствии с действующим на тот момент законодательством, при продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Однако, в последующем изменения и дополнения к договору не подписывались.
В силу того, что договор аренды земельного участка N 5578 от 13.03.1995 г. не был зарегистрирован, земельный участок, выступавший предметом договора (существенное условие договора аренды земли), не был сформирован после пролонгации договора, отсутствует предмет договора аренды земельного участка и не соблюдены требования к форме договора, что влечет его недействительность в силу ничтожности (ст. 168 ГК РФ). На основании изложенного, у общества отсутствует обязанность по оплате арендных платежей по договору N 5578 от 13.03.1995 г. начиная с 15.02.1997 г.
Кроме того, не представляется возможным определить, вошел ли земельный участок в состав большого земельного участка площадью 11163 кв. м, а также использовался ли данный земельный участок и был ли занят строениями, принадлежащими обществу, на дату формирования большого земельного участка. Данные обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, не установлены в процессе рассмотрения дела.
Право собственности на земельный участок площадью 11163 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 12, зарегистрировано за ООО "ФИРМА БИНОМ", 18.03.2009 г. выдано свидетельство.
В судебное заседание, представитель надлежаще уведомленного заявителя жалобы, не явился. В отношении ООО "ФИРМА БИНОМ" дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "ФИРМА БИНОМ" в полном объеме поддержало доводы апелляционной жалобы, указав, что заявляя иск по настоящему делу, ДИЗО г. Ростова-на-Дону повторно обращается за взысканием платы за земельный участок общей площадью 600 кв. м, бывший предметом договора аренды N 5578 "и" от 13.03.1995 г., впоследствии вошедший в состав земельного участка площадью 11163 кв. м, плата за который внесена ответчиком.
Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону в судебном заседании пояснил, что договор аренды был заключен в 1995 году и соответствовал законодательству, действовавшему в тот период. При взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 11163 кв. м, площадь земельного участка 600 кв. м - объект аренды по договору N 5578, исключена. Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону просил оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2009 г. по делу N А53-18117/2009 без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 13 марта 1995 г. между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ТОО ПКФ "Имидж-93" (арендатор) заключен договор аренды N 5578 земельного участка общей площадью 0,06 гектаров, в том числе торговая площадь - 27 кв. м и летнее кафе - 150 кв. м для установки торговых павильонов, расположенного на левом берегу реки Дон.
В силу пункта 1.2 договора срок его действия устанавливается на три года с момента выхода постановления администрации (с 15.02.1994 г. по 15.02.1997 г.).
Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы устанавливается в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год. Общая сумма платы за арендованный земельный участок составляет 3006484 рубля, при ставке арендной платы за один квадратный метр 5010 рублей.
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежегодно до 15.06.; 15.09.; 15.11. равными долями.
04.01.2004 г. ТОО ТКФ "Имидж-93" реорганизовано в форме присоединения к ООО "ФИРМА "БИНОМ".
В соответствии с распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону N 7574 от 01.12.2008 г., между обществом и Муниципальным имуществом "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:041308:53 площадью 11163 кв. м N 13241 от 18.12.2008 г. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 18.03.2009 г.
Поскольку общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности за период с 01.01.2004 г. по 17.03.2009 г. в размере 617379 рублей 99 копеек, на которую начислена пеня за несвоевременное внесение арендной платы за период с 21.03.2004 г. по 17.03.2009 г. в размере 200402 рублей 17 копеек, ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился с настоящим иском.
ООО "ФИРМА "БИНОМ" в апелляционной жалобе указало, что в договоре аренды N 5578 отсутствует предмет аренды, поскольку земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, не заключены и не зарегистрированы дополнительные соглашения к договору по окончании срока аренды.
Договор аренды между Администрацией г. Ростова-на-Дону и ТОО ПКФ "Имидж" заключен в 1995 г., предметом аренды указан земельный участок площадью 0,06 га, арендная плата составляет 5010 руб. за кв. м. В этот период арендные отношения регулировались Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденными ВС СССР 23.11.1989 г.
В силу статьи 1 Основ законодательства Союза ССР и Союзных республик от 23.11.1989 N 810-1 "Об аренде" (действовавших на момент заключения договора аренды от 13.03.1995) аренда представляла собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 7 Основ законодательства об аренде в договоре аренды должен быть предусмотрен в том числе размер арендной платы.
Порядок и условия определения арендной платы установлены в статье 8 Основ законодательства об аренде, в которой указано, что условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором.
Таким образом, договор аренды соответствовал требованиям действующего законодательства на момент его заключения.
ФЗ от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" вступил в силу с 11.07.2000 г. До этого момента земельные участки не проходили государственный кадастровый учет. Законодательством не предусмотрена обязанность арендатора и арендодателя подписывать дополнительные соглашения, в связи с вступлением в действие ФЗ N 28-ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Как следует из договора, срок аренды установлен по 15.02.1997 г., после окончания срока аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (часть вторая ГК РФ вступила в законную силу с 1.03.1996 г.).
Поскольку арендодатель не заявил о прекращении договорных отношений, договор аренды считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок; прекратил свое действие 17.03.2009 г., в связи с выкупом арендатором земельного участка.
Довод заявителя жалобы о том, что ДИЗО г. Ростова-на-Дону повторно обратилось с иском о взыскании задолженности за земельный участок площадью 600 кв. м, бывший предметом договора аренды N 5578 "и" от 13.03.1995 г. подлежит отклонению.
Как следует из решения Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-18012/2009, суд при взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 11163 кв. м кадастровый номер 61:44:04 13 08:53 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Левобережная, 12, исключил из расчета земельный участок площадью 600 кв. м, являющийся объектом договора аренды N 5578"и" от 13.03.1995 г.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из смысла статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, то стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.
Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен три года.
Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, правильно определил период, за который подлежит взысканию арендная плата. Период взыскания истцом заявлен с 01.01.2004 г. по 17.03.2009 г., иск заявлен 18.08.2009 г., следовательно, взыскание задолженности и штрафных санкций возможно только с 18.08.2006 г. по 17.03.2009 год.
ДИЗО г. Ростова-на-Дону при расчете арендной платы исходил из пункта 5 постановления Администрации Ростовской области N 283 от 15.12.2005 г. "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки", согласно которому в случае если размер арендной платы, рассчитанный по п. 3 постановления более чем на 30% ниже размера арендной платы, установленного ранее заключенным договором аренды, размер годовой арендной платы за использование таких земельных участков по выбору арендатора устанавливается: исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка; в соответствии с условиями ранее заключенного договора.
Так как размер арендной платы, рассчитанный по кадастровой стоимости на 30% ниже арендной платы установленной в 2005 г., ДИЗО г. Ростова-на-Дону применил к арендной плате за 2005 г. коэффициент индекса инфляции 1,085, в связи с чем, арендная плата в 2006 г. составила 126451 руб. 99 коп., за 2007 г. - 136568 руб. 15 коп.
Суд первой инстанции при определении задолженности, руководствуясь позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 11.05.2004 г. N 209-О, правомерно не применил при расчете пункт 5 постановления Администрации Ростовской области N 283 от 15.12.2005 г. "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" как нарушающий принципы об антимонопольном законодательстве.
Размер задолженности
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 n 15АП-11361/2009 по делу n А53-14065/2009 По делу о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также