Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу n А53-23385/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-23385/2012

25 декабря 2012 года                                                                         15АП-15012/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Чотчаева Б.Т.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.,

при участии:

от истца: не явился, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителей,

от ответчика: Бабкин В.М., паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.10.2012 по делу № А53-23385/2012

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты

к ответчику индивидуальному предпринимателю Бабкину Виктору Михайловичу

о взыскании задолженности и пени,

принятое в составе судьи Губенко М.И.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бабкину Виктору Михайловичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 11.01.2011 в размере 9 620 рублей 86 копеек, пени за период с 01.05.2010 по 08.06.2012 в размере 1 263 рублей 99 копеек.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем обязательств по оплате арендной платы.

Решением от 01.10.2012 с учетом исправительного определения от 01.10.2012 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу комитета взыскано 4 533 рубля 40 копеек задолженности, 53 рубля 31 копейка пени, распределены расходы по государственной пошлине.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции признал исковые требования комитета обоснованными, при этом указав на то, что арендная плата не подлежит начислению за период после заключения сторонами договора купли-продажи арендуемых помещений, поскольку арендные отношения сторон были прекращены с момента заключения договора купли-продажи и подписания передаточного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, комитет в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение от 01.10.2012 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований комитета.

В апелляционной жалобе комитет указал, что по смыслу статей 130, 131, 223, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений пункта 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 за арендатором сохраняется обязанность по внесению арендных платежей за использование нежилыми помещениями до государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на них.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителей.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей комитета.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы не признал, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменений.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.06.2010 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды №676 муниципального нежилого здания (помещения), расположенного по адресу: г. Шахты, ул. Платова, 47а, Литер А, зона 4, общей площадью 26,1 кв.м, сроком с 01.04.2010 по 30.03.2011 (т.1 л.д.12-15).

Актом приема-передачи от 01.04.2010 подтверждается исполнение комитетом обязательств по передаче спорного помещения в аренду предпринимателю (т.1 л.д.14, оборотная сторона).

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с решением Шахтинской городской думы №25 от 26.04.2001 «Об утверждении положения об аренде нежилого муниципального фонда и иного имущества г. Шахты», на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 3.2. договора размер арендной платы за объект в год составляет без НДС 22 450 рублей; размер арендной платы в день составляет без НДС 61 рубль 51 копейку.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления и оплаты арендной платы применяются с даты, указанной в пункте 2.1. настоящего договора (с 01.04.2010) (пункт 3.3. договора).

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 годовой арендной платы из расчета календарных дней в месяце не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным, без выписки счетов, путем перечисления на счет. НДС перечисляется арендатором самостоятельно в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3.5. договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, на основании федеральных и/или областных законов, федеральных и/или областных подзаконных актов, и/или решений Городской думы об изменении порядка определения арендной платы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения порядка определения арендной платы (в том числе коэффициентов индексации). При этом в случае изменения таких актов, начисление и оплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя об изменении порядка определения арендной платы. Уведомление, обязательное для арендатора, должно быть сделано арендодателем через городскую газету «Шахтинские известия» или иную официальную газету органов городского самоуправления неопределенному кругу лиц. Первый арендный платеж по новому порядку определения арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения нового порядка определения арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды. В случае принятия правового акта, устанавливающего иные, чем в договоре, порядок определения арендной платы, сроки внесения арендной платы, они принимаются к исполнению сторонами с момента вступления в силу упомянутого акта, без внесения изменений в договор аренды. Уведомление об установлении иного порядка определения и применения арендной платы, срока внесения арендной платы арендодатель осуществляет через городскую газету «Шахтинские известия» или иную официальную газету органов городского самоуправления неопределенному кругу лиц.

Как следует из материалов дела, между комитетом (продавец) и предпринимателем был заключен договор № 05-104 от 22.10.2010 купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Шахты, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.1 л.д.16-17).

Согласно пункту 1.1 договора № 05-104 от 22.10.2010 продавец в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передает в собственность покупателя нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4, литер А, по ул. Платова, 47 а, в городе Шахты.

Передача комитетом спорных нежилых помещений предпринимателю во исполнение условий договора купли-продажи оформлена актом приема-передачи от 22.11.2010 (т.1 л.д. 18).

Государственная регистрация права собственности на имущество проведена 12.01.2011, что подтверждается штампом регистрирующего органа на оборотной стороне последнего листа договора.

Полагая, что в период с 01.04.2010 по 11.01.2011 до государственной регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения предприниматель пользовался данным имуществом без внесения арендной платы, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность в размере 9 620 рублей 86 копеек, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309-310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как было указано выше, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 11.01.2011 в размере 9 620 рублей 86 копеек.

Вместе с тем, истцом не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Договор купли-продажи, заключенный между комитетом и предпринимателем, не содержит условий об обязанности предпринимателя вносить арендную плату после заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Кроме того, договор купли-продажи заключен в порядке реализации предпринимателем преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном вышеуказанным Федеральным законом, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (абзац  3 пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73).

Из материалов дела следует, что фактическая передача спорного нежилого помещения ответчику по акту приема-передачи состоялась 18.06.2010 во исполнение комитетом обязательств по договору аренды №676 от 18.06.2010.

На момент заключения сторонами договора №05-104 от 22.10.2010 купли-продажи спорное недвижимое имущество находилось во владении ответчика (покупателя по договору).

В данном случае обязанность продавца по передаче находящейся во владении арендатора (покупателя) вещи по договору купли-продажи в любом случае считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи №05-104 от 22.10.2010, и покупатель владеет ею с указанного момента на основании сделки купли-продажи.

Арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом (статьи 606, 614 Кодекса), которое после заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости (передачи имущества) перешло к покупателю на основании сделки по отчуждению имущества.

Поскольку иное не вытекает из закона и соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи             №05-104 от 22.10.2010, прекратили на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы по