Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2013 по делу n А53-23616/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-23616/2012

28 января 2013 года                                                                           15АП-13917/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ковалевой Н.В.,

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.,

при участии:

от истца: представитель Черноиванова О.А. по доверенности от 18.05.2012, паспорт;

от ответчика: представитель не явился, о времени и дате судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление №34400258430203);

от третьего лица: представитель не явился, о времени и дате судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление № 34400258430210);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 по делу № А53-23616/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью  «Титул»

(ИНН 6165008651, ОГРН 1026103739419) к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

(ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) при участии третьего лица - Муниципального казначейства города Ростова-на-Дону о взыскании суммы неосновательного обогащения

в виде излишне полученной арендной платы, принятое в составе судьи Меленчука И.С.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Титул» (далее – ООО «Титул», истец) обратилось в  Арбитражный суд Ростовской области к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ответчик) о взыскании 224 012,18 руб. неосновательного обогащения (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (том 1, л.д. 170).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 по делу № А53-23616/2012 с Департамента имущественно – земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью «Титул» взыскано 231 492,42 руб., из них 224 012,18 руб. задолженность, 7 480,24 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ДИЗО г. Ростова-на-Дону обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Выводы суда первой инстанции в части определения даты заключения договоров купли-продажи арендуемого нежилого помещения при расчетах неосновательного обогащения, исходя из даты вступления решений Арбитражного суда Ростовской области по делам №А53-5089/2010, №А53-5094/2010 и №А53-5082/2010, а также в части прекращения обязанности общества по внесению арендной платы по спорным договорам аренды с момента вступления в силу указанных решений, по мнению заявителя, являются необоснованными и противоречащими действующему законодательству. Кроме того, решение суда по делу №А53-10363/2011 имеет существенное значение для разрешения настоящего спора, как указывает заявитель, поскольку влияет на определение периода взыскания неосновательного обогащения и соответственно устанавливает, имело ли место неосновательное обогащение со стороны департамента.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Титул» просило решение    Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 по делу № А53-23616/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Как следует из отзыва, решение Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-10363/2011 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в заявленном споре не рассматривается вопрос прекращения договора аренды, исковые требования мотивированы прекращением обязанности по внесению арендной платы за помещения. Возражения департамента об определении даты заключения договоров купли-продажи арендуемых помещений также, по мнению общества, несостоятельны, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то есть договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующих решений, которыми были урегулированы разногласия о цене приобретаемого недвижимого имущества.

В судебном заседании 26.12.2012 представитель ДИЗО  г. Ростова-на-Дону поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель  ООО «Титул» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Муниципальное казначейство города Ростова-на-Дону в судебное заседание 26.12.2012 надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы не явилось.

С целью представления сторонами дополнительных документов, определением суда от 26.12.2012 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 23.01.2013.

В судебном заседании 23.01.2013 представитель ООО «Титул» поддержал ранее заявленную правовую позицию по делу.

 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и  Муниципальное казначейство города Ростова-на-Дону, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,  в судебное заседание 23.01.2013 не явились. Департаментом направленно ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. В связи с изложенным, в отношении указанных лиц апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2005 между ООО «Титул» (арендатор) и ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) заключены договоры аренды нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных в г. Ростове-на-Дону по адресам: ул. Волкова, дом 6 - договор № 86-6, по ул. Киргизская, дом 38в - № 159-2, по бульвару Комарова, дом 28/4 - № 9863-6 (том 1, л.д. 11-13, 16-18).

В соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.07.2009 № 514 и решением городской комиссии по недвижимости, обществу предоставлено право при определении размера арендной платы применять льготный коэффициент 0,5.

В соответствии с п. 2.3 договоров аренды от 01.01.2005 арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежей и перечислять ее на расчетные счета арендодателя.

Ежемесячный размер арендной платы для ООО «Титул» в 2011 году по договору № 86-6 от 01.01.2005 составил 79 541 руб. 19 коп., по договору № 159-2 от 01.01.2005 - 25 250 руб. 88 коп.; по договору № 9863-6 от 01.01.2005 - 4 669 руб. 21 коп.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2011 по делу А53-10363/11 установлена переплата по арендной плате в пользу общества по договору № 101-8 по состоянию на 04.04.2011, то есть на день peгистрации права собственности на помещения за ООО «ТИТУЛ». Указанным решением взыскана в пользу общества оставшаяся сумма переплаты по аренде по состоянию на день регистрации права собственности на арендованные помещения.

В рамках дела №А53-5089/2010 урегулированы разногласия между ООО «Титул» и МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, по ул. Волкова, 6. Решение суда вступило в законную силу 07.01.2011.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2010 по делу А53-5094/2010, вступившим в законную силу 02.02.2011, урегулированы разногласия, возникшие между ООО «ТИТУЛ» и МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, по ул. Киргизская 38в.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2010 по делу А53-5082/2010, вступившим в законную силу 24.02.2011, урегулированы разногласия, возникшие между ООО «ТИТУЛ» и МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Ростове-на-Дону, по бульвару Комарова, 28\4.

Обязанность общества по внесению арендной платы по договору № 86-6 от 01.01.2005, прекратилась 07.01.2011; по договору № 159-2 от 01.01.2005 с 02.02.2011; по договору № 9863-6 от 01.01.2005 – 24.0.2011.

С учетом имеющейся переплаты по аренде, 10.04.2012 общество обратилось с претензией к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о возврате неосновательного обогащения в общем размере 283 719,73 руб.

Платежными поручениями от 18.05.2012 ДИЗО г. Ростова-на-Дону частично возвратило сумму неосновательного обогащения по указанным договорам в общем размере 59 040,52 руб.

По мнению истца, с учетом возвращенных сумм на сегодняшний день существует переплата по арендной плате в общей сумме 224 012,18 руб., исчисленная с даты согласования судом условий договоров купли-продажи спорного имущества и до даты государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения к истцу: по договору аренды № 86-6 в размере 197 010,39 руб., по договору аренды № 159-2 - 24 752,71 руб., по договору аренды № 9863-6 - 2 249,08 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Титул» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

По смыслу статей 425 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Как верно отмечено судом первой инстанции, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указано, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Как видно из материалов дела, к моменту заключения договоров купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у ООО «Титул» на основании договоров аренды.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку условия договора купли-продажи арендованных помещений были определены решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2010 по делу №А53-5089/2010, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 16.12.2010, т.е. 17.01.2011.

В связи с чем, изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктами 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73, обязанность общества по внесению арендной платы по договору № 86-6 от 01.01.2005 прекратилась 17.01.2011.

Таким образом, за период с 07.01.2011 по 03.04.2011  переплата составила 197 010,39 руб.

Переплата по договору №159-2  за период с 02.02.2011 по 31.03.2011 составила 24 752,71 руб.; по договору №9863-6 за период с 28.02.2011 по 31.03.2011 - 2 249,08 руб.

Довод заявителя жалобы о том, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит государственной регистрации и все обязательства по договору возникают у покупателя и продавца  с момента таковой, а не с момента его подписания отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав»).

Государственная