Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013 по делу n А32-39876/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Согласованная сторонами в договоре аренды №04-24/185С от 27.04.2006 и дополнительном соглашении №04-26/17С от 20.12.2006 методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на тот момент положению об арендной плате в городе Сочи, утвержденному постановлением главы города Сочи от 02.10.2002 №593 и постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 №529 с последующими изменениями и дополнениями, что обеспечивало соблюдение принципа экономической обоснованности арендной платы, установленной за федеральные земли на территории города Сочи.

Кроме того, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах «г» и «д» пункта 3 Постановления №582 от 16.07.2009, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласованная в дополнительном соглашении №04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды №04-24/185С от 27.04.2006 ставка арендной платы в размере 0,15% не превышает указанных размеров, в связи с чем, соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Постановления Правительства РФ №582 от 16.07.2009.

В Постановлении Президиума ВАС от 05.07.2011 №1709/11 по делу №А55-35889/2009 указано, что органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей за пользование земельным участком публичной собственности, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сторонами договора аренды №04-24/185С от 27.04.2006 в установленном законом и договором порядке были внесены изменения в методику расчета арендной платы, согласованную дополнительным соглашением №04-26/17С от 20.12.2006.

С учетом изложенного, доводы ЖСК «Юг-Инвест» о необоснованном применении методики расчета арендной платы, предусмотренной нормативными актами органа местного самоуправления муниципального образования город Сочи и согласованной сторонами в дополнительном соглашении №04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды №04-24/185С от 27.04.2006, следует отклонить.

Из материалов дела следует, что повышение размера арендной платы связано не с применением новой методики расчета, а является следствием установления новой кадастровой стоимости земельного участка в размере 5393045299,20 руб.

Однако, изменение фактического размера арендной платы в результате увеличения кадастровой стоимости земельного участка вследствие утверждения результатов очередной государственной кадастровой оценки земель, не является односторонним изменением условий договора о размере арендной платы (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данной ситуации, новый количественный показатель кадастровой стоимости земельного участка, как один из элементов формулы расчета арендной платы, согласованной сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды, подлежит применению с даты вступления в силу утвердившего его нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлениях от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09 и от 05.07.2011 №1709/2011.

Суд первой инстанции правильно указал, что в случае несогласия ответчика с кадастровой стоимостью земельного участка, последний вправе требовать ее изменения. Однако, не может быть освобожден от обязательств по своевременному внесению арендных платежей, рассчитанных исходя из нового количественного показателя кадастровой стоимости до его изменения в установленном законом порядке.

Таким образом, арендная плата за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 подлежит определению исходя из методики расчета, согласованной в дополнительном соглашении №04-26/17С от 20.12.2006 к договору аренды №04-24/185С от 27.04.2006 с учетом последующего увеличения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь указанной методикой, суд апелляционной инстанции проверил расчет истца и установил наличие в нем арифметической ошибки. Арендная плата за период с 07.11.2009 по 31.12.2011 фактически составила 5393045299,20 руб. х 0,15% / 365 х 785 дней = 17 398 111,89 руб., где 5393045299,20 руб. – кадастровая стоимость земельного участка (т.1 л.д.23), 0,15% - ставка арендной платы по целевому виду использования земельного участка (жилищное строительство) и 785 дней – количество дней периода взыскания арендной платы.

Администрация просит взыскать с кооператива задолженность в меньшем размере - 17 384 724,85 руб., что не нарушает права ответчика и соответствует статье 49 АПК РФ. Арбитражный суд не вправе выходить за пределы предъявленных администрацией исковых требований.

С учетом изложенного и учитывая внесение ответчиком в спорный арендной платы в размере 17 352,11 руб., суд первой инстанции признал обоснованными требования администрации о взыскании арендной платы в размере 17 367 372,74 руб. за период с 07.11.2009 по 31.12.2011, поскольку арендные платежи на указанную сумму не были внесены кооперативом в согласованный условиями договора срок.

Изложенные в отзыве на исковое заявление доводы кооператива о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0008 прекратил свое существование в результате преобразования в иные земельные участки подлежат отклонению ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0008 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1250. При этом площадь, границы и целевое назначение земельного участка в период взыскания арендной платы (с 07.11.2009 по 31.12.2011) не изменялись (т.1 л.д.23).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения или преобразования земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Таким образом, само по себе преобразования земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 №16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды №04-24/185С от 27.04.2006, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не усматривается.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2012 по делу №А32-39876/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

Судьи                                                                                             О.А. Еремина

Н.В. Ковалева