Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу n А32-25853/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                     дело № А32-25853/2012

21 февраля 2013 года                                                                        15АП-1364/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2012 по делу № А32-25853/2012 (судья Пристяжнюк А.Г.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Девелопмент-Финансы" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" о признании незаконным отказа  в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве,

при участии: от заявителя: представитель Бычихина К.С. (доверенность от 09.01.2013); от заинтересованного лица: представитель Пыхтин Е.Ю. (доверенность № 3 от 09.01.2013, удостоверение № 012555); от третьего лица: не явился, извещен (уведомление №34400259402681);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью  «Девелопмент-Финансы» (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – Управление Росреестра) в части приостановления и последующего отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 265-Д-2 от 26.06.2012г.; обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве № 265-Д-2 от 26.06.2012г., поскольку  представленный на регистрацию договор об участии в долевом строительстве и приложение №1 к договору соответствуют законодательству, в них точно определен объект долевого строительства – многоэтажный жилой комплекс «Радуга» по ул. им. Достоевского, 84, в городе Краснодаре, Литер 2 (25-этажный трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой), с объектами инженерной инфраструктуры.; определен срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 1 полугодие 2012г.; определены гарантийные обязательства, определена цена договора, сроки и порядок её уплаты; в том числе указан общий размер долевого взноса.

Определением суда от 03.09.2012г., в соответствии со ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО СИК «Девелопмент-Юг», г. Краснодар.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме, распределены судебные расходы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, просит судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. При обращении за государственной регистрацией договора № 265-Д-2 от 26.06.2012 и проведении правовой экспертизы Управлением было установлено, что срок ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренный проектной декларацией – истек, что препятствует проведению государственной регистрации договора. В Управлении содержаться данные, согласно которым срок ввода в эксплуатацию 25-этаженого дома по адресу: г.Краснодар, ул.Достоевского, 84 литер 2-1 полугодие 2012 года. В период приостановления государственной регистрации истец не представил документы, подтверждающие изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

 В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, поскольку в соответствии со статьи21 Закона о долевом строительстве проектная декларация должна содержать сведения о предполагаемом срок получения разрешения на ввод в эксплуатация многоквартирного дома, а указанный срок застройщиком не изменялся. При  подписании договора согласованы все предусмотренные пунктом 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 существенные условия договора долевого участия: предмет договора конкретно определен в пункте 1 договора и приложения №1 с указанием адреса объекта; определены размеры финансирования (цена договора) сроки и порядок оплаты (п.3 Договора); срок окончания строительства и передачи объекта дольщику - 1 полугодие 2012 года (пункт 1.3 договора); гарантийные обязательства на объект долевого строительства (пункты 4.1 – 4.4 договора).  Отмечает, что договор на регистрацию представлен до срока ввода в эксплуатацию.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва соответственно.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» (застройщик, третье лицо) и обществом с ограниченной ответственностью «Девелопмент-Финансы» (дольщик, участник долевого строительства) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 265-Д-2 от 26.06.2012, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить в г. Краснодаре на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 44 007:0044 многоэтажный жилой комплекс «Радуга» по ул. им. Достоевского, 84, Литер 2 (25-этажный трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой), с объектами инженерной инфраструктуры, предусмотренной проектной документацией и техническими условиями и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика указанные в приложении №1, являющимся неотъемлемой частью договора, квартиры.

Договором долевого строительства № 265-Д-2 от 26.06.2012 предполагаемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию договором и проектной декларацией определен не позднее 1 полугодия 2012 года.

28.06.2012 заявитель и третье лицо обратились в регистрирующий орган с заявлениями о проведении государственной регистрации договора от 26.06.2012 года об участии в долевом строительстве.

Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 28.06.2012 подтверждается, что на государственную регистрацию заявителем и третьим лицом были представлены: заявления от обеих сторон договора,  указанный выше договор № 265-Д-2 от 26.06.2012; платежные поручения от 24.02.2012, от 29.05.2012; доверенности, подтверждающие полномочия представителей сторон; решение единственного учредителя ООО «Девелопмент-Финансы» от 26.06.2012.

02.07.2012 регистрирующим органом государственная регистрация договора приостановлена на срок до 02.08.2012 с указанием в уведомлении о приостановлении регистрации о том, что в Договоре истек срок ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Заявителю предложено в срок до 02.08.2012 года уточнить сроки получения разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. (л.д. 28-29).

08.08.2012 регистрирующим органом принято решение об отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве по причине не устранения недостатков, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

Указанное явилось основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ определено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.

В соответствии же с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку стороны вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, то ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что договор долевого участия в строительстве вступает в силу с момента его государственной регистрации и, соответственно, обязанность по передаче объекта недвижимого имущества возникает у застройщика только в случае государственной регистрации договора.

Статья 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) устанавливает особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

В тоже время сохраняется общий порядок совершения регистрационных действий и основания для отказа в их совершении (статьи 13, 17, 20 Закона N 122-ФЗ).

Сторонами дела не оспаривается вывод суда о том, что на регистрацию договора был представлен полный пакет документов, в представленном договоре были согласованы все его существенные условия, в то же время Управление Росреестра полагает, что застройщик был обязан внести в проектную документацию изменения в части срока ввода в эксплуатацию и указывает, что в настоящее время срок ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренный проектной декларацией – 1 полугодие 2012 года истек.

Доводы заинтересованного лица о том, что при обращении за государственной регистрацией договора № 265-Д-2 от 26.06.2012 срок ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренный проектной декларацией – истек, что препятствует проведению государственной регистрации договора, правильно отклонены судом первой инстанции, исходя из положений статей 19, 21 Закон N 214-ФЗ, оснований для переоценки данных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется. Суд также правомерно учел, что спорный договор был сдан на государственную регистрацию 28.06.2012, т.е в первом полугодии 2012 года.

 В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Вместе с тем следует отметить, что ни положения ГК РФ, ни положения Закона N 214-ФЗ, а равно положения Закона N 122-ФЗ не содержат срока передачи на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также не устанавливают запрет на государственную регистрацию договора долевого участия после истечения срока ввода объекта в эксплуатацию либо ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Апелляционный суд отмечает, что сам ввод объекта в эксплуатацию подтверждает действие разрешения на строительство, а также соответствие построенного объекта всем необходимым градостроительным нормам и правилам.

Более того, ВАС РФ в Определении от 22.04.2009 N 4918/09 по делу N А49-6314/2007-238/1 указал, что ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение