Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2008 по делу n А32-7563/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-7563/2008-28/149

12 ноября 2008 г.                                                                                15АП-6952/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей: Ильиной М.В., Пономарёвой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от Торшиной Ж.С.: представителя по доверенности № 23 АВ 191012 от 21.05.2008г. Никонорова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Торшиной Жужаны Серапионовны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 августа 2008 года по делу № А32-7563/2008-28/149

по иску заместителя прокуратура Краснодарского края в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю

к ответчикам: администрации города-курорта Сочи, закрытому акционерному обществу «Совлинк», индивидуальному предпринимателю Торшиной Жужане Серапионовне

о признании недействительными договора аренды земельного участка и зарегистрированного права аренды на земельный участок,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края, действуя в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города-курорта Сочи, закрытому акционерному обществу «Совлинк», индивидуальному предпринимателю Торшиной Жужане Серапионовне (далее – ответчики) о:

- признании недействительным (ничтожным) заключенного администрацией г-к Сочи и ЗАО «Совлинк» договора аренды № 4900003844 от 17.04.2006 земельного участка общей площадью 575 кв. м., с кадастровым номером 23:49:02 03 028:0005, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная 33/3;

- признании недействительным права аренды индивидуального предпринимателя Торшиной Жужаны Серапионовны на земельный участок площадью 575 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 33/3, с кадастро­вым номером 23:49:02 03 028:0005 - записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23-23-50/068/2006-726 от 20.12.2006 г.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок в силу действующего законодательства относится к особо охраняемым природным территориям курорта федерального значения Сочи и является федеральной собственностью.

Администрация г-к Сочи, распорядившись спорным земельным участком, превысила свои полномочия, так как вопросы распоряжения федеральной собственностью находятся в исключительном ведении Российской Федерации.

В связи с этим, указанный договор аренды земельного участка является ничтожным в силу положений норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку у ЗАО «Совлинк» по ничтожной сделке не возникло прав арендатора, оно не могло передавать свои права другому лицу, в том числе, ИП Торшиной Ж.С., которая также не стала надлежащим арендатором по оспариваемому договору.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 августа 2008 года заявленные исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Судебный акт мотивирован следующим:

- Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" определено, что курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.

В силу положений Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и Земельного кодекса Российской Федерации особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Спорный земельный участок находится в границах первой зоны и второй зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения и является федеральной собственностью;

- ввиду того, что администрация распорядилась земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, договор аренды от 17.04.2006 года является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- поскольку договор аренды недействителен, ничтожным также является и договор от 23.11.2006 года о передаче прав и обязанностей арендатора ИП Торшиной Ж.С., так как он является производным от основанного договора;

- у ИП Торшиной Ж.С. права и обязанности из договора аренды не возникли, в связи с чем, требование о признании недействительным зарегистрированного за ней права аренды подлежит удовлетворению.

С принятым судебным актом не согласилась ИП Торшина Ж.С., в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим:

- под понятием курорт действующее законодательство подразумевает природный объект, а не муниципальное образование в его границах. Поэтому является недопустимым распространять правовой режим курортов федерального значения, расположенных на территории муниципального образования, на всю территорию муниципального образования города Сочи.

Исключительно к федеральной собственности могут быть отнесены не все земли, расположенные в границах муниципального образования, а только те земельные участки, которые отведены под курорты, расположенные в особо охраняемых природных территориях. Город-курорт Сочи следует рассматривать как субъект права, а не особо охраняемый природный объект права;

- к числу особо охраняемых природных территорий отнесена не вся территория города-курорта Сочи, а только курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Сочи. В перечне видов курортов, закрепленных в ФЗ от 23.02 1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» отсутствует понятие «город-курорт» как единая особо охраняемая природная территория в границах муниципального образования;

- Городское Собрание Сочи, действующее в пределах своей компетенции, решением от 26 апреля 2007 года № 84 признало утратившим силу решение исполнительного комитета Сочинского городского Совета депутатов трудящихся от 6 апреля 1977 года № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», которым устанавливались границы округа и зон санитарной охраны Сочинского курорта, а также режим охранных зон. В связи с этим, указанное решение исполнительного комитета не подлежит применению при регулировании спорных отношений;

- при отсутствии в кадастровом плане земельного участка сведений о том, что такой участок относится к особо охраняемым природным территориям, а также при отсутствии в ЕГРП сведений о зарегистрированных обременениях на земельный участок, такой участок нельзя рассматривать как имеющий ограничения в гражданском обороте. В силу положений Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации земельный участок отнесённый к зоне особо охраняемой территории не может относиться к иным категориям земель;

- спорный земельный участок не состоит на государственном кадастровом учёте особо охраняемых природных территорий, а отнесён к категории земель населенных пунктов;

- ИП Торшина Ж.С. приобрела право собственности на здание кафе «Уют», расположенное на спорном земельном участке, на основании договора купли-продажи, заключённого с ЗАО «Совлинк». Также между обществом и предпринимателем был заключён договор о передаче прав по договору аренды земельного участка. В связи с этим, и в силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ответчица является законным арендатором земельного участка;

- Торшина Ж.С. приобретала спорный земельный участок в качестве физического лица. Данный участок не используется ответчицей для предпринимательских целей, в связи с чем, настоящий спор неподведомственен арбитражному суду.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Торшиной Ж.С. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2008г. отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец, администрация города-курорта Сочи, закрытое акционерное общество «Совлинк» явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения спора.

От истца в адрес суда поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке, определённом нормами статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ИП Торшиной Ж.С., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Сочи № 3444 от 07.12.2005г. ЗАО «Совлинк» под реконструкцию кафе «Уют» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 575 кв.м., расположенный в первой (70 кв.м.) и во второй (505 кв.м.) зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в зоне курортных парков и других зелёных насаждений общего пользования, по адресу: г. Сочи, ул. Виноградная, 33/3 (14-17).

На основании указанного постановления между администрацией г. Сочи и ЗАО «Совлинк» заключён договор аренды № 4900003844 от 17.04.2006г., по условиям которого обществу сроком до 07.12.2008г. был предоставлен в аренду спорный земельный участок, имеющий кадастровый номер 23:49:02 03 028:0005 (л.д. 10-13).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка на нём регистрирующего органа.

11.09.2006г. между ЗАО «Совлинк» и ИП Торшиной Ж.С. заключён договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в том числе, здания кафе «Уют», расположенного на спорном земельном участке по адресу: г. Сочи, ул. Виноградная, дом 33/3 (л.д. 44-50).

23.11.2006г. между ЗАО «Совлинк» и ИП Торшиной Ж.С. заключён договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого общество передало предпринимателю все свои права и обязанности, основанные на договоре аренды земельного участка № 4900003844 от 17.04.2006г., заключённого с администрацией г. Сочи.

Указанный договор прошёл государственную регистрацию в УФРС по Краснодарскому краю, о чём регистратором 20.12.2006г. в ЕГРП учинена регистрационная запись № 23-23-50/068/2006-726.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 7 статьи 2 и пункта 4 статьи 31 названного Закона и пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и статьей 1 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района).

На основании пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжением правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной