Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу n А53-25212/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в деле. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В ходе рассмотрения настоящего дела с целью определения действительной стоимости восстановительного ремонта по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 15.03.2012 назначена экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам Кондратенко Татьяне Олеговне, Зубко Любови Юрьевне, являющимся членами Специализированной экспертной организации Ростовской центр судебных экспертиз.

При проведении экспертизы, перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Каково техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31 на момент проведения экспертизы?

2. Идентично ли техническое состояние помещения, которое зафиксировано на фотоматериалах от 18.09.2011 г. (приложение к акту осмотра помещения от 18.09.2011) определенному экспертом техническому состоянию на момент проведения экспертного исследования?

3. Возможно ли в настоящее время использование по назначению, указанному в договоре аренды нежилых помещений от 03.06.2011 г. нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31?

4. Если техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31 не соответствует Акту приема - передачи к договору аренды нежилых помещений от 3июня 2011 года, то какие виды работ необходимо провести для приведения указанного помещения в первоначальное состояние (на дату заключения договора аренды нежилых помещений от 03.06.2011 г.) и какова стоимость этих работ.

5. Возможно ли использовать на сегодняшний момент по назначению следующие перечисленные в Акте приема - передачи к договору от 3 июня 2011 года системы инженерного обеспечения и оборудование: приточно-вытяжную вентиляцию, включающую воздуховоды, встроенные вентиляторы, подогреватель и пульт управления; электроснабжение, включающее осветительные приборы, розетки, выключатели, электросети, приборы учёта; охранную систему с разводкой по помещениям и датчиками движения; пожарную сигнализацию?

6. Соответствовало ли нежилое помещение общей площадью 129,5 кв.м., расположенное по адресу: пр. Буденновский / ул. Тельмана, 63/31, на момент заключения договора аренды нежилых помещений от 03.06.2011г., строительным нормам и правилам (СНиПам), противопожарным и санитарным нормам, указать характер несоответствий (скрытые либо явные) с определением имел ли возможность арендатор оценить состояние помещения на предмет его соответствия указанным нормам и правилам при его осмотре и принятии по ару приема – передачи 03 июня 2011 и позволяют ли выявленные нарушения (при их наличии) использовать его в соответствии с условиями заключенного договора аренды?

15 октября 2012 года через канцелярию суда поступило экспертное заключение от 10.10.2012 № 0264/Э. В ходе проведения исследований по поставленным вопросам, эксперты пришли к следующим выводам.

На момент натурного обследования техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский/ул. Тельмана, 63/31 является неудовлетворительным, не допускает его эксплуатацию в соответствии с функциональным назначением без проведения ремонтно-строительных работ, состояние внутренней отделки (стены, потолок, пол), инженерного оборудования (системы вентиляции, охраны, системы противопожарной безопасности) находятся в неудовлетворительном состоянии.

Экспертами установлено, что техническое состояние помещения, которое зафиксировано на фотоматериалах от 18.09.2011 идентично выявленному экспертами на момент натурного обследования.

На момент проведения экспертизы, а также на момент фиксации технического состояния помещения 18.09.2011, состояние помещения является неудовлетворительным, без проведения ремонтно-восстановительных работ, эксплуатация помещения не представляется возможной.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения исследуемого объекта в первоначальное состояние (на дату заключения договора аренды нежилого помещения от 03.06.2011), рассчитанная в базисных ценах 2011 года с пересчетом в текущие цены на момент исследования (2-ой квартал 2012 года) составляет 1 438 275 рублей.

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта от 10.10.2012 № 0264/Э отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. В связи с этим, у суда первой инстанции отсутствовали основания для непринятия выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающего причинение ответчиком ущерба истцу на сумму 1 438 275 рублей.

Доказательств несоответствия проведенной экспертизы требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», ответчик в материалы дела не представил, выводы эксперта документально не опроверг. Само по себе несогласие с выводами эксперта не является достаточным основанием для отказа в принятии заключения эксперта, как доказательства по делу, назначения повторной (дополнительной) экспертизы.

Экспертным заключением установлен одновременно ряд необходимых условий, позволяющих отыскать убытки в виде стоимости восстановительного ремонта. Так, установлен факт неудовлетворительного состояния нежилого помещения, переданного по договору аренды от 03.06.2011, более того, экспертами указано, что техническое состояние помещения было неизменно с момента вскрытия помещения и его осмотра арендодателем 18.09.2011 до проведения натурного обследования экспертами. Установлена рыночная стоимость восстановительных работ, обосновывающая размер требуемых истцом убытков – 1 438 275 рублей.

Ответчик не оспорил демонтаж внутренней отделки и системы инженерного обеспечения и оборудования нежилых помещений, переданных по договору аренды, что является основанием для вывода о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, индивидуальный предприниматель Сухоненко Юлии Геннадьевны, сослалась на невозможность нормальной эксплуатации переданного по договору помещения для организации салона красоты.

Однако изложенный довод ответчика не соответствует условиям заключенного договора аренды нежилого помещения от 03.06.2011.

Так, по условиям договора арендатор обязуется поддерживать арендуемые помещения в исправном состоянии, не допуская порчи имущества арендодателя, а также производит текущий ремонт (пункт 3.4 договора). Арендатор не может производить в помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования, а также монтаж оборудования, технологически нарушающего инженерное обеспечение строения в целом, Арендатору не допускается повреждение покрытия стен любыми способами (сверление, пробивание, а также нанесения увечий иными способами).

Более того, в самом тексте договора специально указано, что арендатор обязуется уплатить арендодателю стоимость ремонтных работ, ликвидирующих последствия установки (демонтажа) сплит систем, стеллажей и прочего технологического оборудования, если таковые будут на момент прекращения договора. Стоимость ремонта определяется на основании отчета компетентных организаций (пункт 3.5 договора).

В случае проведения капитального ремонта, арендатор обязуется по истечении срока договора, а также досрочном его расторжении передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также: улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкций помещения. Передать в отличном состоянии покрытия стен без дыр, царапин, покрытия потолков покрытия пола. Арендатор оставляет без демонтажа: осветительные прибор, домофон, оборудование приточно-вытяжной вентиляции, пожарной и охранной сигнализации, которые на момент передачи были в рабочем состоянии.

В договоре особо указано, что все дизайнерские и строительные изменения, производимые в помещении, арендатор письменно согласовывает с арендодателем (пункт 3.7 договора).

В передаточном акте от 03.06.2011 спорного нежилого помещения указано, что техническое состояние нежилого помещения позволяет использовать его по назначению.

Целевой характер договора – эксплуатация салона красоты, также согласован сторонами при заключении сделки по аренде.

Тот факт, что при заключении договора аренды от 03.06.2011 нежилые помещения имели скрытые недостатки в виде отделки стен эвакуационного пути нежилого помещения материалами, не соответствующими противопожарным требованиям, что не позволяет использовать указанное помещение для организации салона красоты, не влияет на обоснованность выводов суда первой инстанции относительно незаконности действий арендатора в связи со следующим.

При заключении договора, подписав передаточный акт, ответчик, констатировал факт получение нежилых помещений в согласованном сторонами состоянии.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

Из содержания статьи 612 Кодекса следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор уведомлял арендодателя о невозможности эксплуатации помещений по назначению, указанному в договоре аренды, принял нежилые помещения без каких-либо замечаний по акту приема-передачи от 03.06.2011, содержавшему детальное описание их технического состояния, в том числе обеспеченность помещения технологическим оборудованием, охранной системой, пожарной сигнализации.

Учитывая изложенное, довод арендатора о невозможности эксплуатации нежилого помещения для целей организации салона не может являться основанием для освобождения арендатора от ответственности за порчу чужого имущества, в виде стоимости восстановительного ремонта.

Стоимость восстановительного ремонта в данном случае является реальным ущербом, причиненным истцу виновными действиями ответчика.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания убытков ввиду доказанности истцом состава правонарушения, необходимого для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности. Данный вывод сделан судом первой инстанции по результатам всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с условиями договора от 03.06.2011.

Ответчиком не оспорено наличие повреждений в момент передачи имущества истцу, в связи с освобождением его арендатором. Договором предусмотрена обязанность ответчика проводить ремонт здания, в случае нанесения его конструктивным и отделочным частям увечий.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта в размере 1 438 275 рублей.

Истцом в составе реального ущерба заявлено о взыскании платы за пользование телефонной связью за период с момента передачи нежилого помещения до освобождения его арендатором в размере 2 037 рублей.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что оплата коммунальных платежей, в том числе расходов на электроэнергию, услуги телефонной связи, за воду, канализацию, эксплуатационные расходы производится арендатором арендодателю по показаниям счетчиков и счетов по оплате коммунальных служб.

Истцом представлены счета-фактуры от 30.06.2011, от 31.07.2011, от 31.08.2011, а также платежные документы, свидетельствующие об оплате указанной суммы истцом в счет погашения стоимости услуг телефонной связи в спорном нежилом помещении.

Соответственно, указанные расходы истца являются подтвержденными и обоснованными.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, и что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.

Обосновывая наличие реальной возможности извлечения прибыли из использования арендуемых помещений, истец представил в материалы дела заключенные за предыдущие периоды договоры аренды нежилых помещений от 17.03.2009 № 1, от 05.08.2010. Необходимо также учитывать, что при заключении спорного договора аренды истец рассчитывал на срок обязательственных отношений равный трем годам с 03.06.2011 по 17.06.2014 (пункт 5.1 договора).

Кроме того, заявляя требование о взыскании упущенной выгоды, истец исходит из рыночной стоимости аренды за один кв.м. в размере 550 – 700 рублей, нежилого помещения 125 - 130 кв.м., расположенного в Октябрьском районе города Ростова-на-Дону, в районе улиц: Тельмана и пр. Буденновского (подвальное помещение-евроремонт) за период с сентября 2011 года по ноябрь 2012 года, изложенное подтверждается справкой Торгово-промышленной палаты Ростовской области от 29.11.2012 № 04801/2012/234.

Следует учитывать, что представленные сведения содержат информацию, превышающую те показатели, которые применены истцом при исчислении упущенной выгоды. Так, истцом при расчете упущенной выгоды ежемесячная арендная плата определена в размере 55